公开课回顾 | 破解商业地产运营五大难题

　　课程背景

　　支撑商业地产成功运营的核心是——客户满意、商家满意、投资者满意，这是大运营成功的本质逻辑。

　　无论是初涉商业地产，还是已经在这个领域内深耕多年的商业项目或商管公司，在实际的工作运作过程中，经常会遇到了一些问题和困惑，归纳起来主要是以下五个方面：运营目标的确立；租赁（招商）及其管理；租赁（招商）谈判及技巧；运营管理及其要素；公司内部协作。

　　2020年11月14-15日，赢商网·赢才商学院长沙站公开课《破解商业地产运营五大难题》，讲师就这五个重要共性问题作详细阐述，并提出解决之道及有针对性和富有实战体会的操作工具。

　　课程安排

　　主题：《破解商业地产成功运营五大难题——运营目标、租赁/招商管理、租赁/招商谈判及技巧、运营管理、公司内部协作》

　　城市：长沙

　　时间：2020年11月14-15日

　　主办：赢商网·赢才商学院

　　主讲范老师拥有20余年商业地产工作经验，历任上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家等总经理。在商业项目开发、市场定位、招商运营、物业工程等商业地产全过程积累了大量成功经验，对中国市场有深刻的认识与理解，积累了丰富的品牌资源。

　　在本次课上，老师从运营逻辑的梳理到管理技巧，层层深入地演绎了商业运营的内在规律，向学员分享了商业运营的五大通性问题，帮助学员熟悉并掌握商管公司的重要管理职能工作，学会有用的工具和评判标准，由实践到理论的提升。同时，为学员提供了有效的工具，如租金收入测算和预估表，运营指标及其衡量范围和内在逻辑，财务KPI提出依据测算表等表格和参数，全面提升运营人的工作能力。

　　知识点提炼

　　支撑成功商业地产成功运营的核心

　　√ 消费者满意—与市场同步的购物环境和商品；

　　√ 商家满意—稳定的、符合市场发展的经营平台；

　　√ 投资者满意—持续的、可预期的、满意的投资回报率；

　　商业地产的经营目标

　　确保足够的现金流，即“挣钱”的能力，因此需要：

　　√ 经营能力的精确测算

　　√ 运营指标的确定

　　√ 了解运营收入和支出

　　√ 财务控制

　　“利润损失险”、“营业中断”等概念被广泛认知

　　√ 利润损失保险：是对于工商企业特别提供的一种保险。它承保的是被保险人受灾后停业或停工的一段时期内（即估计企业财产受损后恢复营业达到原有水平所需的时间）的可预期的利润损失，或是仍需开支的费用。

　　√ 营业中断险：保险公司的营业中断险大部分是作为企业财产险的附加险出售的，企业需首先购买企业财产险之后再附加营业中断险。但是无论是企业财产险还是营业中断险，都尚未得到广大企业的重视，该险种在财产保险市场上的市场份额极低。

　　√ 两者的关系：常规营业中断损失保险责任覆盖面窄。由于导致本次企业大规模停工的直接原因是疫情及行政命令，而常规营业中断险的保险责任中，并不包括因疫情或行政命令而导致的停工或中断生产形成的损失。所以，根据我国现行的营业中断险条款，即使零星企业购买了营业中断险，因本次疫情而导致的停工损失也无法得到保险公司的赔偿。

　　商管公司与第三方合作模式

　　商管公司自主全权负责：商管公司具有经验丰富的管理团队和较好的品牌资源基础；

　　商管公司负责甄别资源并管理整个项目，同时展开与第三方资源的合作：商管公司有在成长中的管理团队，但品牌资源不丰富、谈判技巧尚未达到成熟的阶段；

　　全权委托外部团队，纯粹收取一个整体外租的基础租金：商管团队很弱，且没有后继项目；同时，一旦外部团队撤离，已有的资源和管理能力全部归零。

　　一般情形下选择合作模式需注意

　　要点一：已经有一个基础团队，且通过招聘和培训，逐步成长到一个较为成熟的整体；加之已有其他商业项目，而且将来在住宅类销售受国家政策影响面越来越大的情况下，可能的向商业发展的转型；过程中建立自己的商业品牌。

　　要点二：通过与专业第三方的合作，解决自己的短板，并逐步变成自己的能力，不让出现管理能力和资源归零的状态。

　　关注“重要租户”——生活类杂货集合店的兴起

　　随着消费需求的增长，“生活百货类集合店”的品牌数量和店铺数量都在迅猛增长。杂货集合店是其中的一个代表，大大增加了消费者在单店中的可探索度，近三年在购物中心零售业态中的占比持续增长，2019年占比达5.5%，主要以家居集合店、美妆集合店、数码集合店，以及整合了IP潮玩、文创等的生活方式集合店为主。

　　按总GMV计算的品牌生活用品市场规模从2015年的503亿元人民币增至2019年的1005亿元人民币，预计2020年至2024年将以20.5%的复合年增长率增长。2019年到2024年，预计品牌生活用品市场占生活用品市场的规模将从2.7%提升到3.3%。

　　二次租赁（招商）调整的依据

　　第一，消费群体的变化：90后及00后消费崛起；

　　第二，新业态的出现：如生活杂货专卖店 LOFT、“北美神级炸鸡” POPEYES、丹麦运动潮流品牌 Hummel、乐高华南首家旗舰店、宜家城市店等；

　　第三，首进城市（区域）概念的把握：当“首店”变成一种标签，它就已经不再单指“某个品牌的第一家店”那么简单，更多是囊括了旧品牌的新业态新模式。

　　赢才商学院每个月均会在上海、广州、深圳、成都、重庆、杭州等地举办课程，聚焦于商业地产开发商与零售品牌，打造零售商业全域综合服务，包含媒体公关，全程营销，大数据服务，人才培训，行业研究等。扫码了解课程详情。