安徽伟星置业内训回顾 | 商业运营管理

赢才商学院   2020-12-15 15:37
核心提示:2020年12月8-9日,赢商网·赢才商学院携手安徽伟星置业举办《商业运营管理》内部培训,主题「资管时代,营企联动,精准营销,提升收益」。

  课程背景

  时至今日,中国3万㎡以上的购物中心超6000个,行业出现结构性饱和,市场供需严重失衡。商业地产资产证券化推出在即,流动性显现,并购交易频繁。“一个项目值多少钱?一个项目赚多少钱?”项目管理团队迫切需要学习资管思维、建立资管模式,以项目资产价值为目标,实施营运期招商调整。

  2020年12月8-9日,赢商网·赢才商学院携手安徽伟星置业举办《商业运营管理》内部培训,主讲杜老师以「资管时代,营企联动,精准营销,提升收益」为主题,系统性地讲解了资产管理角度下经营分析、租金收益和营销企划工作关键,帮助学员迅速掌握营销增值的理论和实操内容。

 

  安徽伟星置业

  安徽伟星置业有限公司由中国伟星集团、浙江伟星房产开 发有限公司共同投资组建,具备国家房地产开发一级资质。伟星房产于2000年2月进军芜湖,进入芜湖市场初期,先后开发了中西友好花园、香樟城市花园,今天这两个项目已成为芜湖房地产业的里程碑和芜湖市标志性建筑,也奠定了伟星房产在芜湖的品牌基础。至2020年,伟星房产已经累计实现销售面积250多万㎡,土地储备面积200多万㎡,在芜湖住宅市场的占有率为30%左右。

  目前,安徽伟星置业旗下商业项目有伟星星立方、伟星·星悦广场、伟星万悦城、伟星快慢里、左岸生活星尚街区等。

 

  课程纲要

  资产管理底层逻辑-1个方法2个公式

  1个方法——资产退出价格算法

  中国证券监督管理委员会公告〔2014〕49号《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》:“本规定所称资产证券化业务,是指以基础资产所产生的现金流为偿付支持,通过结构化等方式进行信用增级,在此基础上发行资产支持证券的业务活动。

  深交所在2017年3月发布的《资产证券化业务问答》中建议:“底层资产涉及不动产评估的,建议选用收益法作为最主要的评估方法。”

  2个公式——运管逻辑&资管逻辑

  运管逻辑:NOI=营业收入-营业费用

  资管逻辑:NOI=潜在总收入GPI-租约亏损-空置及欠租损失+物管费净收入+其他收入-营业费用

 

  经营分析关键指标-10个指标6种关系

  10个指标

  客流增长率、会员存量/增量、销售增长率、盈亏平衡点、销售坪效、租约亏损、出租率、收租率、涨租率、商品力;

  6种关系

  ◆销售与租金的关系?

  ◆客流与租金的关系?

  ◆客流与销售的关系?

  ◆销售与商品力的关系?

  ◆客流与商品力的关系?

  ◆商品力与租金的关系?

  

  KPI考核和责任界面

  商场的KPI最好要兼顾财务数据和定位品质,同时把个人利益与公司目标统一起来。

  

  收租必学的经营预警技术

  首先要了解两条重要公式

  不变成本:租费成本+人员成本+装修折旧+能耗+税杂

  可变成本:进货成本+销售折扣损失金额

  欠租预警——盈亏平衡点分析法/保本分析法:

  保本销售额(零售价)= 不变成本 /【1-可变成本系数】

  掉铺预警——现金流平衡点分析法

  商户投资心态分析&现金流平衡点分析法

  

  销售分析与辅导-PDCA租户销售提升法

  

 

  后疫情时代经营扶持5种手段

  

 

  营企联动组合拳5招

  目标——5步搞定活动销售目标

  策划——1个炒作点

  PR——整合异业资源6个方向

  SP——品牌促销分属性,整合促销分客群

  宣传推广——活动全程3封小情书

  当中要注意一个细节:导购熟悉促销活动

  

  巡场要点和清铺流程

  基于投资者维度的巡场

  基于经营者维度的巡场

  基于消费者维度的巡场

  基于商户维度的巡场

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文章关键词: 商业运营安徽伟星营销
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