课程背景
时至今日,中国3万㎡以上的购物中心超6000个,行业出现结构性饱和,市场供需严重失衡。商业地产资产证券化推出在即,流动性显现,并购交易频繁。“一个项目值多少钱?一个项目赚多少钱?”项目管理团队迫切需要学习资管思维、建立资管模式,以项目资产价值为目标,实施营运期招商调整。
2020年12月8-9日,赢商网·赢才商学院携手安徽伟星置业举办《商业运营管理》内部培训,主讲杜老师以「资管时代,营企联动,精准营销,提升收益」为主题,系统性地讲解了资产管理角度下经营分析、租金收益和营销企划工作关键,帮助学员迅速掌握营销增值的理论和实操内容。
安徽伟星置业
安徽伟星置业有限公司由中国伟星集团、浙江伟星房产开 发有限公司共同投资组建,具备国家房地产开发一级资质。伟星房产于2000年2月进军芜湖,进入芜湖市场初期,先后开发了中西友好花园、香樟城市花园,今天这两个项目已成为芜湖房地产业的里程碑和芜湖市标志性建筑,也奠定了伟星房产在芜湖的品牌基础。至2020年,伟星房产已经累计实现销售面积250多万㎡,土地储备面积200多万㎡,在芜湖住宅市场的占有率为30%左右。
目前,安徽伟星置业旗下商业项目有伟星星立方、伟星·星悦广场、伟星万悦城、伟星快慢里、左岸生活星尚街区等。
课程纲要
资产管理底层逻辑-1个方法2个公式
1个方法——资产退出价格算法
中国证券监督管理委员会公告〔2014〕49号《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》:“本规定所称资产证券化业务,是指以基础资产所产生的现金流为偿付支持,通过结构化等方式进行信用增级,在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
深交所在2017年3月发布的《资产证券化业务问答》中建议:“底层资产涉及不动产评估的,建议选用收益法作为最主要的评估方法。”
2个公式——运管逻辑&资管逻辑
运管逻辑:NOI=营业收入-营业费用
资管逻辑:NOI=潜在总收入GPI-租约亏损-空置及欠租损失+物管费净收入+其他收入-营业费用
经营分析关键指标-10个指标6种关系
10个指标
客流增长率、会员存量/增量、销售增长率、盈亏平衡点、销售坪效、租约亏损、出租率、收租率、涨租率、商品力;
6种关系
◆销售与租金的关系?
◆客流与租金的关系?
◆客流与销售的关系?
◆销售与商品力的关系?
◆客流与商品力的关系?
◆商品力与租金的关系?
KPI考核和责任界面
商场的KPI最好要兼顾财务数据和定位品质,同时把个人利益与公司目标统一起来。
收租必学的经营预警技术
首先要了解两条重要公式
不变成本:租费成本+人员成本+装修折旧+能耗+税杂
可变成本:进货成本+销售折扣损失金额
欠租预警——盈亏平衡点分析法/保本分析法:
保本销售额(零售价)= 不变成本 /【1-可变成本系数】
掉铺预警——现金流平衡点分析法
商户投资心态分析&现金流平衡点分析法
销售分析与辅导-PDCA租户销售提升法
后疫情时代经营扶持5种手段
营企联动组合拳5招
目标——5步搞定活动销售目标
策划——1个炒作点
PR——整合异业资源6个方向
SP——品牌促销分属性,整合促销分客群
宣传推广——活动全程3封小情书
当中要注意一个细节:导购熟悉促销活动
巡场要点和清铺流程
基于投资者维度的巡场
基于经营者维度的巡场
基于消费者维度的巡场
基于商户维度的巡场
2020年11月27日,赢商网·赢才商学院联合龙光商业举办「商业地产现状与趋势、资产管理、智能大数据与国内外优秀案例解析」内部交流学习。
2020年11月28-29日,赢商网·赢才商学院杭州站公开课《商业项目市调与定位、购物中心业态规划》。
2020年11月17日,珠海优特汇携手赢商网·赢才商学院举办《购物中心现场运营服务管理及应急处理》内部培训。
2020年10月31-11月1日,赢商网·赢才商学院广州站公开课《购物中心的综合管理》顺利结业。课程咨询:13632218871。