中交地产的负债“隐身术”

　　五天之内，中交连发两则公告，都和钱有关。

　　先拟为与华润、首开、住总的合资公司提供3亿元融资担保；后拟为华润子公司提供14.89亿元财务资助。

　　两则公告，牵扯出两组数据。

　　其一：截止2020年11月30日，中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额821,821.61万元，占2019年末归母净资产的300.53%；

　　其二：截至2020年11月30日，中交地产累计对外提供财务资助余额为63.2亿元，其中对有股权关系的房地产项目公司提供股东借款余额为55.4亿元。

　　这两组数据指向一个结论，“有形”风险可控，“隐形”风险提升。

　　踩中两条“红线”

　　这里的“有形”主要是指财报数据里看得到的风险，而可控，主要是因“不差钱”。截至今年6月底，中交地产账面现金121.96 亿元，短期债务约89.12 亿元，现金短债比为 1.37。这是大方资助华润的底气。

　　不过，三条“红线”中的另外两条，中交踩的很实。截止今年 6 月底，中交地产的净负债率达到 238.86%，其中长期及短期债务规模合计 330.84 亿元，股东权益 87.45亿元，如果不踩“红线”，中交需要减少有息负债约 121.43 亿元。同期，其剔除预收款后的资产负债率为 86.26%，距离低于70%的目标还差16个百分点，这是目前公认的最难“及格”的指标。

　　不仅如此，中交地产的债务结构也有隐忧。据披露，今年上半年信托融资突破30%，超过了银行贷款所占比重，信托平均融资成本为7%-9.5%，远高于银行贷款。根据其近期发布的新增借款公告，今年前10个月累计新增316.96亿元，占去年末净资产506.25%。

　　债务风险不止是财报中的有息负债。

　　如果对外担保数额过高，一旦子公司或关联公司出现逾期和坏账，这些融资风险就要由中交来买单。

　　近三年数据显示，中交担保总额占净资产的比例分别为329.26%、271.95%、301.74%，而2015年，这一数据仅为18.72%。

　　双高的“隐形”风险

　　三条“红线”之下，ABS、表外负债等隐形债务风险，越发不容忽视。我们无法精确统计表外债，但房企对联营、合营公司的担保，向来是表外负债的高发区，虽不能全面反映负债情况，也可窥探一二。

　　据乐居财经不完全统计，自11月以来，至少9家房企披露对外担保情况。其中，担保余额超过净资产的房企共有5家，中南建设、中交地产和泰禾集团担保余额是净资产的3倍，荣安地产的担保余额是净资产的两倍以上。

　　从对表外公司的担保来看，截止2020年11月30日，中交地产对不在合并报表范围内的参股公司提供担保余额为166,092.87万元，占2019年末归母净资产的60.74%，在9家房企中占比最高，这意味着，其表外负债风险最高。目前，中交的担保总额及表外担保占净资产比例“双高”，这类“隐形”风险是埋在中交身上的暗雷。

　　另外，乐居财经发现，中南在近期密集为子公司提供融资担保，12月15日，中南建设新增6家合联营公司担保，合计58.9亿元；12月16日，中南建设为镇江昱元、苏州锦虞、泰安中南、常德长欣4家子公司提供18.99亿元融资担保。至此，中南建设及控股子公司对外担保余额 658.02 亿元，占归属上市公司股东的股东权益的 306.92%。

　　值得注意的是，中南建设及控股子公司对合并报表外主体提供的担保余额为123.6亿元，占公司归属上市公司股东的股东权益的57.63%。也就是说，其超过三分之一的担保额为表外担保。

　　也有部分房企，在“隐形”风险的控制上较为优秀。数据显示，香江控股、广宇集团、金融街对表外担保额占净资产比例低于10%，泰禾、滨江、大悦城控股该值在10%-15%左右，表外债务风险较低。