优耕城市造“顶流”，央企保利逆风“疾行”

　　2020年，对于商业地产而言，注定要在时代的年轮中，镌刻一道浓墨重彩的印记。

　　这一年，疫情大考促使实体商业进一步意识到专业运营能力的重要性；这一年，商业逆风赛道上逐浪市场更需要绝佳的时机把握与实力背书。

　　商业地产头条以媒体视角进行观察，复盘行业当中的领航者，从运营深耕到市场外拓，寻找危机中兼具质量与规模的头部力量，以其把脉行业的精准走向。

主流城市拉响空置率“警戒”

头部企业逆市缔造“满铺神话”

　　即将翻篇的2020，对于商业地产而言，回顾这不平凡的一年，更像是经历一场跌宕起伏的“大考”。

　　反馈至市场层面，中城商业研究院与赢商大数据监测的数据敲响了行业的“警钟”。

　　2020年上半年典型21城主流购物中心平均空置率进一步升至9.2%，已超空置率警戒线（6%），购物中心的部分商铺呈现或歇业、或倒闭的情况。

　　商场空置率现象，也传导至品牌商户开关店情况上。

　　2020年上半年因受疫情防控影响，典型21城5万㎡以上购物中心整体开关店比降至0.71，相较2019年整体开关店比（0.98），品牌商关店和扩招收缩较为剧烈。

　　实体零售的至暗时刻，让不少品牌商户黯然退场。

　　知名连锁咖啡品牌COSTA在中国市场超10%店面全部关闭；老牌网红爱茜茜里冰淇淋200家线下门店几乎全关；以及日本女装大牌earth music&ecology、法国国民超市欧尚、英国老牌零售巨头TESCO等扎根多年的外资品牌接连退出中国……这些案例均成为2020年市场淘汰浪潮中的“缩影”。

　　进入下半场，随着国内疫情得到控制，接连的暑期档、“十一长假”及年末优惠活动，全国购物中心的整体客流复苏浪潮终于奔涌而至。

　　嬴商大数据监测，全国一二三四线城市1715个购物中心（商业面积≥3万㎡）数据看，至9月底，商场整体客流均值恢复程度超100%。

　　这波复苏潮当中，保利广场·广州早在今年6月便实现“满血复活”，不仅带来客流的大幅回升，更超越去年同期，最高日均客流达86406人次。

　　当深究这一样本，商业地产头条横向对比出租率和开关店比值，在全国购物中心普遍面对空铺现象和招调压力下，保利广场·广州表现力更为“惊艳”。

　　据了解，保利广场·广州在今年出现13家掉铺数量的情况下，保利商业招商团队旋即带来21家新进驻的品牌商户，无论是99%的出租率，还是整体开关店比值1.61，均远高于行业水平。

　　犹记得，项目在2018年开业，从保利商业介入、筹备到开业前后仅花9个月，招商率达95%，开业至今迅速跳过培育期，尤其是在今年逆市下出租率、客流均实现更进一步增长。

　　“能在市场逆风盘打出好局。”合作品牌商户一致总结道。

　　回顾上述品牌的选址历程，今年疫情期间，不乏有如SEVEN BUS、HEA、Beauty code、完美日记、探窝、蛙小侠等品牌选择逆市拓店抢进保利广场·广州，无一不透露对项目所处琶洲商圈优质客群、地铁上盖物业等优势看好。

　　更重要的是，央企保利商业已通过十年深耕，在琶洲构建起庞大的泛商业生态圈，成熟的运营成果和保障，是品牌商更为看重的因素。

　　在今年疫情期间敲定进驻保利广场·广州的潮牌HEA表示，得益于项目方提供良好的经营氛围和匹配的客群属性，助力品牌在逆市下做到开业即旺，业绩位列广州8家门店之首。

　　积极对品牌招商的另一面，是保利商业基于原有商场的调整优化。

　　针对保利广场·广州二楼“冷区”客流偏弱的情况，保利商业大胆将新进的网红品牌今崎烧、御前十七开至这一层，打破以往餐饮品牌集聚商场高层的惯例。品牌开业后不仅长期“屠榜”大众点评榜热门榜前位，餐饮用餐时段一位难求，更在200平方米的店铺每月创造了200万的坪效，成为疫后复苏市场的绝佳样板。

一系列商业内容的运营叠加

成品牌青睐的“目的地”

　　在今年疫情的映照下，实体商业发展既有受到外部大环境不利的冲击影响，也照出了自身发展滞后的顽疾内因。

　　在广州，相较于具有年轻活力的天河区珠江新城商圈、海珠区琶洲商圈，作为老城区传统商业腹地的越秀区，因人口、商业的老迈，营商环境和复苏能力受到很大的考验。

　　· 以第三产业为经济支柱（占比达98%）的越秀区，受疫情影响，GDP增长率位居全市倒数第二，今年前三季度社会零售总额跌幅明显达到11.6%，远超广州平均跌幅6.2%。

　　· 越秀区无论是写字楼还是零售类商铺，租金增长缓慢，尤其是处于4月聚集性传染疫情“漩涡中心”的环市东-淘金一带，空置率出现超20%情况，客流复苏受阻明显。

　　如果说位于海珠琶洲商圈的保利广场·广州，经历的是快速回温的“火”，那么位于越秀淘金商圈的时光里·广州，则面临的是冰冻三尺的“寒”。

　　后者作为保利商业广州城市公司受疫情影响最严重的项目，面对严峻的撤铺情况及整个商圈的环境变化，保利商业给出了不同于琶洲项目的招调举措，也奏响了“冰与火”的差异化运营思维。

　　相比保利广场·广州基于商圈活力和快速恢复力进行的迅速招调，时光里·广州是原已开业多年的保利中环升级焕新项目，保利商业的调整步伐围绕“潮流”、“社交”两大方向开展，以活动入手，透过一系列商业内容的叠加，重新唤醒商场及所处商圈氛围，最终达到吸引品牌进驻的目的。

　　· 在召集广州本土了近50个咖啡与酒文化独立品牌打造「日咖夜酒空中文化节」活动上，时光里·广州尝试用咖啡与酒的创意搭配，唤醒独立文化社交，进化场地价值。

　　· 透过「30天环游世界」快闪活动，时光里·广州集合全球多达20个人气小众品牌以及20+潮流艺术品牌组成独家秀场，活动更紧抓篮球巨星科比布莱恩特的诞辰月这一特殊节日，举办纪念展及慈善拍卖活动，从时间维度到社交情感的连带效应产生庞大流量。

　　· 保利商业联动北辰青年、亚洲成年台，通过时光里开展艺术文化展览、街头文化赛事、生活艺术市集等「淘金热」活动，打破商业与周边社区隔街相望距离，为聚集环市东14家独立品牌共同发声。

　　上述一系列活动，时光里·广州一步步搭建出年轻人与独立文化连接的聚合空间，助力商场恢复运营氛围，促进客流回升，更通过品牌参与活动当中给予足够的信心，也成为后续品牌商进场的加分项。

　　据商业地产头条了解，时光里·广州在今年带来21家新晋品牌进驻，让商场保持98%的出租率，并在今年6月整体客流恢复至疫情前90%以上，在8月客流和业绩超去年同期。

　　值得一提的是，据赢商网不完全统计，2020年前三季度广州新开业了105个首店品牌，保利商业不仅出色地完成时光里·广州的招调工作，更成为不少首店品牌的“目的地”。

　　项目既有如橡木威士忌吧、温公院子等广州首店，也有包括Lego、pop mart、哈里小屋、花和尚、椰宴椰子鸡、速品、南雅星城、木九十、ROOKIDS等区域首店，更有nike、adidas、太二酸菜鱼、wowcolour等知名时尚运动和网红品牌，不少商户是透过商场“造节”活动而带动签约进驻。

　　据保利商业招商团队透露，像Lego这类拥有外资背景的品牌，在选址拓店上对客群品质要求更高，更青睐拥有规范营商环境的商场。该品牌从接触、拜访到实地考察超半年时间，基于时光里·广州商场成熟运营的信心，最终敲定将越秀首店落子于此。

　　保利商业运营成绩的有力印证，不仅体现品牌商户对商场经营实力认可的一致“好评”，更得到行业专业角度的高度肯定。其中时光里•广州项目接连斩获“红棉奖·2020最美极简空间设计奖”和中国体验式商业地产的“年度商业营销案例创意奖”，而保利广场•广州也收获“年度人气体验式购物中心”大奖。

内外兼修的发展硬实力

拓展“加速度”的规模图景

　　深耕大本营广州，保利商业通过一个个独具保利特色的商业项目和成功运营范本，诠释着自身在行业所扮演的角色。

　　作为保利发展集团综合服务中的重要一环，保利商业站在“城市商业新生态运营者”的高度上，在购物中心板块上以保利广场、时光里、若比邻三条差异化产品线及强大的运营实力构筑起了一道坚固的护城河。

　　在运营实力上勤练内功，聚焦大本营广州，保利商业对旗下运营项目持续进行优化升级。在外拓能力上积极进取，放眼全国版图，保利商业多个产品线项目落地跑出市场“加速度”。

　　虽然2020年初有疫情影响，面对多重困境与挑战，保利商业实现了逆境破局，开拓商业地产发展新路径。今年前三季度，保利商业接连拿下13大优质项目，商业管理签约总计突破130万平方米，在管资产面积超过400万方。

　　· 拿下上海奉贤南桥源城市更新项目、广州设计之都、成都Parkview Mall、西安GT-Tower、佛山京华广场等综合体项目，保利商业在深耕的市场领域上再铸典范。

△上海奉贤南桥源城市更新项目

△广州设计之都

△成都Parkview Mall

△西安GT-Tower

△佛山京华广场

　　· 签约贵阳七冶保利广场、青岛信联天地、阜阳清河宋街等项目，使保利商业战略布局能深入腹地，更好辐射全国。

△贵阳七冶保利广场

△青岛信联天地

△阜阳清河宋街

　　· 拓展烟台一格广场、南充滨江天地、宜宾HAI未来综合体、邵阳夫夷天街、自贡卓逸新天地等项目，保利商业破局存量市场，实现资产赋能。

△烟台一格广场

△南充滨江天地

△宜宾HAI未来综合体

△邵阳夫夷天街

△自贡卓逸新天地

　　全面市场化扩张步伐下，保利商业以项目租赁、品牌输出委托经营的扩展模式，由初期以着眼自有资产经营为主，发展为全面市场化业务。以资产前策、定位、设计技术、招商、筹开、运营全生命周期资管服务能力，为更多外部业主提供资产运营赋能。截至今年三季度，保利商业在运营自有项目与外部业主项目内外比为40：60，以市场化能力验证资管实力。

　　懂得“内外兼修”的保利商业构建全价值链资产管理体系，促进行业健康稳定发展，不仅在运营上带来更多的品牌商户落地，让合作伙伴的队伍不断壮大，更携手各方合作伙伴，积极参与并推动下一阶段城市发展和商业升级赋能。