雅居乐刘同朋：“做一成一”的商业长跑者 | 赢商对话

　　中国商业正以循新之力量，借不循常之巧劲，蓬勃发展！「第16届中国商业地产节」“这，就是中国商业”之《赢商对话》系列访谈，与行业领袖精英面对面，畅谈中国商业发展现状，探讨商业新发展格局。

　　从粗放式开发到精细化运营时代，房地产企业经历了单一开发到“开发+运营”，延伸至如今“地产+”模式，边界不断拓展。

　　加载“135”同心多元战略的雅居乐集团，将“商业”作为整个集团多元业务板块协同、联动的重要支撑点，正通过“双轮驱动”推动企业跨越式发展。

　　这背后，隐藏着雅居乐商业集团（以下简称雅居乐商业）“做一成一”经营理念与“一城一策”定制化落地策略。即，秉承匠人的初心，以精耕细作的工匠精神打造“城市代表作”。如同一位坚持长期主义、重视专业价值的长跑者，匀速跑入商业新赛道。

　　“小步快跑”、“稳”字当头，在雅居乐控股公司副总裁、雅居乐商业集团董事长兼总裁刘同朋眼中，这样的速度更合适雅居乐。

◎雅居乐控股公司副总裁、雅居乐商业集团董事长兼总裁刘同朋

长远看好中国商业

实体商业仍是“蓝海”

　　回顾2020年，疫情对国内实体零售行业产生巨大阻力，但在宏观层面上，“国内国际双循环”新发展格局，国民经济“三驾马车”中“消费”的地位不断上升，刘同朋敏锐地洞察到商业地产的发展潜力和趋势，看好中国商业的长远发展。

　　赢商大数据显示，中国当前城镇人口约为8.4亿，人均购物中心面积仅0.52m²/人；未来5年我国城镇人口将达到约9.1亿，对应的人均购物中心面积为0.73 m²/人，对标美国（当前人均购物中心面积2.2m²/人），意味着中国购物中心市场容量尚有很大空间。

　　“我国持续推进城镇化进程，居民对商业、教育、医疗、娱乐等改善型配套需求提高，再加上疫情常态化影响下，政府需通过刺激需求以稳定经济发展，由此进一步激发市场对商业的需求。”刘同朋说道。

　　面对实体商业即将迎来的全新发展机遇，房地产服务属性加重，在刘同朋看来，疫情带来的缓冲期，反而是雅居乐商业修炼内功的好时机。

　　显然，进入商业赛道，雅居乐已做好充足的准备。

近30年行业深耕

多元化战略实力护航

　　随着中国城镇化进程的推进，地产结构性变化已成行业共识。

　　众多房企设立了独立的商业板块及管理架构，意味着在各大房企由纯开发商向综合运营商的身份转变过程中，商业地产地位愈加凸显。

　　在这一层面上，雅居乐近年来一系列动作，值得行业留意。

　　雅居乐从2015年开始初涉多元化发展，次年将公司名称从“雅居乐地产控股有限公司”变更为“雅居乐集团控股有限公司”，全面启动多元化发展战略。其间雅生活集团、环保集团等相继成立，2018年整合商管、酒管、高球三大专业公司合并为商业集团。

　　商业集团看似成立时间不长，但在刘同朋眼中，起步于1992年的雅居乐，已有近30年行业经验，商业板块和地产板块是共同成长的。

　　早在1994年，雅居乐通过中山雅居乐酒店初涉酒店领域；2009年，雅居乐以清水湾项目开创中国旅游地产先河……每一步叠加，均为商业板块发展酝酿强大的蝶变实力。

　　2020年，雅居乐对外公布最新企业战略——构建以大地产为核心的“135”同心多元战略格局。

　　「1」：代表大地产主业平台；

　　「3」：分别代表产城、城市更新和轻资产的代建业务；

　　「5」：包括雅生活、环保、雅城、资本和商业。

　　刘同朋进一步解释，商业是非常重要的一环，可协同联动地产及其他多元业务板块，提高综合效应溢价，是雅居乐整个“135”同心多元战略的重要支撑点。

　　此外，商业集团可大大填补雅居乐控股商业运营短板，建立资产管理能力，盘活存量资产，降低融资成本、保值增值；以及引入战略投资者，收并购成长型项目，扩大资管规模，优化资产进出，提高整体抗风险能力。

重构新商业

雅居乐商业“双轮驱动”和“轻重并举”

　　2020年是战略调整之年，为应对疫情后的市场变化，雅居乐商业重新梳理经营策略，优化组织架构，刘同朋称其为「重构」，即“重新构建雅居乐的新商业”。

　　目前，雅居乐商业重新确立了专注商业管理与资产管理“双轮驱动”的战略模式和“轻重并举”的发展策略，通过“投、融、设、招、建、管、退”商业全周期运营管理助力实现“从地产到资产，从资产到资本”的战略构想，成为商业资产全周期运营及资产管理专业服务商。

　　刘同朋表示，“轻重并举”、“商管+资管”是未来商业地产模式的发展趋势，也是必经之道。

　　事实上，商业地产在不同视角具备三种属性——地产属性、商业属性、资本属性。商业属性专注点为“管”，即运营之道，而资本视角看的是商业项目的长期价值，但要获得长期价值，又必须回归商业运营的本质，因此只有占位顶层战略，商业地产才可以健康发展。

　　随着商业业务的整合，雅居乐商业从投资驱动型向经营驱动型转变。

　　一方面，实现业态一体化，由大商业统一管理社区商业、购物中心、酒店和办公楼等全商业业态；

　　另一方面，实现运营一体化，综合体由大商业统筹经营，负责资产整体运营，协同各业态经营，实现经营收益最大化。

　　据刘同朋透露，目前雅居乐商业配合战略调整启动轻资产业务，还成立资产管理公司打造专业的“资产管理平台”，把控增量资产质量，为资产证券化做准备，并通过资产运营+资产销售+收并购等措施，协同商业地产实现从“被动持有”到“主动投资”，开拓商业资产经营管理新业务。

“做一成一”经营理念

与“一城一策”定制化落地策略

　　在新的战略指引和多元产品的细致打磨下，雅居乐的商业版图也由此铺展开来。

　　目前，雅居乐商业主要项目覆盖全国50多个城市，超过1000万㎡总体量，在管项目200多个，管理资产规模超过1000亿。

　　但刘同朋并不过多谈论规模、数量、速度，在他看来，目前新行业趋势下，“稳”是企业首先要考虑的主要内容。

　　雅居乐在多元化战略上要走得沉稳、坚定，具体而言，在于企业专业的商业资产管理精细化运营模式，秉承“做一成一”经营理念，采用“一城一策”定制化方式，打造具有雅居乐特色的高竞争力产品线及标杆项目。

　　刘同朋表示，雅居乐商业将结合项目所在地的政策、区位、产业优势、文化背景及消费趋势等，引进符合未来商业发展趋势的众多特色IP，特别是聚焦Z世代人群对美好生活的想象和需求，创新经营业态及场景内容，形成项目标签，切换竞争赛道，实现差异化运营。

　　具体体现为六大核心支撑：

　　投资力：项目拓展拿地介入前端投资决策、定位策划和设计等，引入优质的长期资本，通过项目研判、投资测算、研策及设计规划等进行精准投资，“赢在起跑线上”。

　　产品力：以消费趋势洞察推动商业产品创新，对产品类型细分、竞争优势、业态组合内容及标签等进行重塑升级，定制产品策略。

　　组织力：匹配战略发展及全周期业务管理需求新增资管中心；引进行业优秀人才，建立管培生培养体系；通过绩效激励、经营性激励、事业激励等多方式驱动全员积极性。

　　数智化能力：搭建全周期一体化及智能化信息平台，实现从数据抓取到商业生态圈全闭环场景应用，赋能业务，做强业务。

　　品牌力：在雅居乐企业文化的基础上，计划2021年中焕新品牌，形成品牌势能，实现品牌资产价值冲高。

　　运营力：精细运营且模式各异，商业街区及外拓项目——委外服务+委托经营；存量购物中心——委外服务+整租经营；小面积快周转项目——资产收并购。

◎项目示意图

　　◆“一城一策”点亮商业版图

　　雅居乐商业布局与地产业务一脉相承，其核心还在于投资方向和商业项目的区域定位。

　　其中，雅居乐深耕的粤港澳大湾区，以及长三角、海南地区是其目前布局的三大重仓区；此外，雅居乐商业还会伺机发展京津冀、中部区域、西南区域三大潜力区域。

　　例如前瞻关注到海南自贸港的发展潜力，雅居乐早已在海南布局写字楼、酒店、商业体、高尔夫球场、学校、游艇码头、艺术中心等诸多业态，未来还将聚焦区域新的商业布局。

　　而近年来，国内五大城市群均已进入网格化发展阶段，随着城际轨道交通的发展，大城市的影响力能扩展60-100公里，郊区化趋势逐步显现，加上核心城市周边的节点城市不断发展，分流大城市人口，刘同朋显然已看到商业市场的潜力巨大。

　　◆“做一成一”打造优质产品

　　随着雅居乐商业重构核心业务、新增资管业务等一系列战略的铺开，刘同朋表示，基于“投、融、设、招、建、管、退”全价值链角度考虑投资回报，雅居乐商业在原来商业、酒店、高球、写字楼等业务板块的基础上，重点针对商业街区和商业MALL进行产品迭代，推出街区商业、社区MALL、商务MALL、城市MALL和文商旅MALL这5大类型。

　　刘同朋也坦言，当下商业市场竞争非常激烈，雅居乐商业想要实现创新并找到匹配自己的“市场机会点”，必须回归商业本质，去研究“人对商业的需求场景”，对人的深刻洞察与商业的结合才能打造出好的商业产品。

　　据刘同朋透露，目前雅居乐商业计划年内完成1个存量项目的升级改造，筹开8个标杆项目和1个精品项目，计划外拓2个以上轻资产项目。

　　雅居乐商业在产品精耕上有着具体的落地表达：

◎花都雅乐城（项目示意图）

　　· 计划于2021年5月1日开业的花都雅乐城，作为雅居乐商业首个大型商业综合体，联结周边高端住宅、优质公寓、5A级汇通国际写字楼、特色街区商铺，形成了完整商业产业生态链条，致力为当地消费者打造美好生活的“第三空间”。

◎南京雅乐方（项目示意图）

　　· 南京雅乐方，作为雅居乐商业首个超大体验型文商旅综合体，目前已签约江苏汽车运营商华泽集团，联手打造国内首家购物中心内的Emotion Park复合跨界人车生活未来馆。项目拟规划长达1.2km的跃层赛道，在国内购物中心中尚属首创。

　　· 定位“湾区未来之门”、拥有460米层高的中山翠亨雅乐颂，则完美契合其定位打造文化展厅、云端观光的天际观光阁，以及配备高端公寓、超甲级写字楼、五星级酒店等配套。

　　此外，计划今年10月1日开业的腾冲雅乐里、12月23日开业的西双版纳雅乐里，以及正在筹备中的扬州雅乐颂、无锡雅乐城和成都温江雅乐汇等项目，均让雅居乐商业的未来发展拥有了更多的期待。

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　　采访接近尾声，我们问道，“如果用一种颜色表达2020年，您会怎么选？“

　　刘同朋给出一个具有特殊意义的答案——蓝色。“因为蓝色代表沉稳、平稳，也代表雅居乐在过去一年，坚持‘沉稳’本色，抵御疫情冲击，在经营层面取得逆势增长。”

　　展望2021年，刘同朋则选择绿色，填充这满载希望的新一年。

　　这恰好是雅居乐集团的LOGO底色，寓意平衡、自然及再生。随着疫情得到控制、市场回暖，加之国家“双轮驱动”开放促“双循环”的政策，刘同朋坚信，商业地产的春天很快将到来。