旭辉商业并购进京与华熙LIVE.五棵松13年漂流史

　　作为北京奥运会体育赛事的主场，五棵松体育馆在活动闭幕那刻，结束了自身所承载的历史使命。但是，借着“奥运会”这个流量IP，五棵松体育馆仍然保有一定的商业人流量，并且经过13年的缓慢发展，形成了新的商业地标，其中包括华熙LIVE·五棵松项目。

　　在这一项目规划、建成、后期运营过程中，不同阶段都有不同“主角”参与其中，比如前期规划建设的北京城建等；而2月24日傍晚，在旭辉披露的一则公告中，这个项目将迎接另一位“新主角”。

　　实际上，早于2月5日，旭辉集团就在微信公众号发布消息称，公司与华熙集团签署战略合作框架协议，双方将共同对“华熙LIVE·五棵松”进行开发运营。

　　如今，合作事宜有了实质性动作。2月24日，旭辉发布公告称，旭辉中国拟透过北京五棵松文化体育中心有限公司（简称：目标公司）以50:50股权比例合组合营企业，与民航房地产合作经营华熙LIVE·五棵松项目（简称：五棵松项目），即以25.64亿元的代价获得五棵松项目50%股权。

　　对于目前在商业领域有待开拓的旭辉来说，收购上述项目50%股权也意味着正式开始进入加速跑阶段。未来，旭辉在商业领域如何发力，或许还有更多想象空间。

　　旭辉商业进京

　　公告显示，目标公司成立于2003年11月份，分别由民航房地产及天津卓新直接拥有50%及50%权益，最终实际控制人均为华熙国际。而此次合作协议中，旭辉中国受让标的来自天津卓新50%权益，后者由芜湖策华、李健分别直接持有99.99%及0.01%权益。

　　根据合作协议，旭辉中国需要支付代价为25.64亿元，同时亦将承担芜湖策华关联方结欠目标公司若干债务，金额为7.54亿元（包含在交易对价中）。目前，旭辉中国已支付2亿元可退还保证金。

　　关于交易对价，戴德梁行中国区商业地产部副董事总经理罗俊崴向观点地产新媒体表示，一般交易对价是双方约定而成，就意味着交易款是双方满意的。从这个角度来说，旭辉支付的代价也没有过高过低的概念。

　　不过，仲量联行研究报告显示，2021年，北京商业地产投资市场众多利好因素将在未来几个月内持续，包括市场中将有更多可售资产涌现、租金下行将为买家提供更大的议价空间、宽松的金融环境降低了融资成本等，在这些因素下，投资者的热情预计将在2021年转化为更多的成交。

　　此时，旭辉选择收购五棵松项目无疑是一种底线思维。

　　观点地产新媒体初步了解到，目前旭辉北京商业地产投资只有一个入市项目，即旭辉望馨商业中心。同时，北京丰台七里庄项目、房山区拱辰街道0007号项目等预计于2021年竣工。完成收购后，五棵松项目将成为旭辉在京首个综合体项目。

　　天眼查信息显示，目前，五棵松项目全资持有4家子公司权益，包括北京华熙户外体育发展有限公司、华熙冰雪体育管理（北京）有限公司、华熙国际（北京）文化商业运营管理有限公司、华熙国际（北京）五棵松体育场馆运营管理有限公司。

　　上述四家子公司共同组成了目标公司在五棵松项目上开发、营运及管理职能，也就是对应的户外运动、冰雪项目、商业、体育场馆等。

　　另有资料显示，华熙LIVE·五棵松项目位于北京海淀复兴路69号院地块，为综合体项目，项目主要包括五棵松体育馆、篮球公园、综合商业楼宇及办公大楼，总占地面积52万平方米。同时，经民航房地产确认，预期未来在该地块上将建造冰球馆及配套商业设施以及更多商业楼宇。

　　从财务数据上亦可以看出，目标公司现时是发展、经营相对成熟的商业物业。

　　2020年度，目标公司收入为4.39亿元，同比增长8.11%；除税前净利润2760.2万元，同比下降73.06%；除税后净利润2736.6万元，同比下降73.29%；于期末，其资产总值及资产净值分别约为57.41亿元及22.81亿元。

　　关于五棵松项目的现状和前景，罗俊崴认为，这个项目周边商业不算多，没有太多竞争，体量大，业态丰富，满足周边老百姓需求。“疫情对北京影响还是大的，恢复相对别的城市也没那么快。但是长期预期是好的，毕竟中心城区没有太多新增供应，长期还是看好。”

　　十三年漂流史

　　作为北京奥运会经济产物，五棵松体育馆于2005年开工建设，总投资额超过7亿元，建筑面积超过6万平方米，2007年8月份竣工。北京夏季奥运会结束后，作为场馆投资方华熙国际获得40年独家运营权。

　　彼时，华熙国际尚未全资持有五棵松体育馆及其项目公司全部股权，只持有65%股权。作为北京夏季奥运会项目工程最大承建商之一，北京城建集团当时包揽国家体育场、国家体育馆、五棵松文化体育中心、奥运村等19个项目及配套工程。其中，北京城建集团、北京城建分别持有五棵松项目公司5%、25%股权。

　　活动结束不久，北京城建集团及北京城建就相继退出目标公司。这也说明，在最初计划中，北京城建集团给自身设定也仅是一个“承包商角色”。

　　其中，于2009年11月份，北京城建以3.3亿元出售目标公司25%股权予民航房地产，于次年9月份完成交割。北京城建集团退出时间则为2010年3月26日，交易对价未披露。

　　观点地产新媒体翻阅工商信息获悉，首开集团于2010年3月份曾参与目标公司，但持股不到半年，就退出持有目标公司。香港卓展集团则有着相同的经历，其于2010年9月入股目标公司，后于2011年3月退出。两者持股比例均未披露。

　　资料显示，华熙集团于2011年开始围绕五棵松体育馆设施打造华熙LIVE·五棵松体育服务综合体，项目内包括五棵松体育馆、M空间、HI-PARK篮球公园、Hi-up商业中心、HI-ICE冰上运动中心。

　　华熙LIVE·五棵松项目管理方近期在接受媒体采访时透露，目前项目承接北京接近80%文艺演出。工作日客流在10万左右，周五六日三天及节假日维持在16万左右；场馆人流最多会给商业带来1万左右的人流，总客流占比并不大。

　　以上述人流量为准，五棵松项目自然无法与CBD、王府井、三里屯、西直门等热门商圈相抗衡。而旭辉现在入股，或许关注的是“2022年北京冬季奥运会”。因为五棵松体育馆已由篮球比赛馆改造为冰球比赛馆。

　　蹭着冬奥会的人流量，或许能为旭辉商业领域的业绩带来一定增色。

　　作为住宅之外的选择，旭辉对商业的重视于2019年7月份才开始，彼时正式成立商业地产管理总部，该部门负责统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。在此之前，旭辉商业一直处于不温不火状态。

　　业绩收入占比情况也能说明一二。于2020年中期，旭辉总收入为230.22亿元，物业销售、租金收入、物业管理收入、项目管理及其他相关服务收入占比分别为84.2%、0.9%、5.1%、9.8%。

　　租金收入占比不到1%，但较2019年中期则录得25.1%增长。收入主要来源于上海LCM置汇旭辉广场、西安旭辉中心、上海旭辉海上国际及上海旭辉纯真中心，其增长主要来自西安旭辉中心新的租金贡献。

　　不过，底子薄并不阻碍旭辉在商业领域的“畅想”。旭辉商业总裁林峰表示，旭辉一直在一二线城市寻找好的商业机会，未来商业比重在整体业务版图中占比会逐年增加，从而推动“城市综合运营商”战略全面落地。

　　董事长林中则透露，旭辉商业未来几年租金的收入增长速度会很快，会持续增加持有类似这种优质核心物业，这些物业会自持。未来，商业、长租公寓等业务也有机会在资本市场上市。