光大安石：大融城“学步”大悦城？

　　近日，远洋资本10.3亿元战略投资红星地产，再次掀起了业内对资管的热论。

　　该领域内角色众多，光大安石也常会被人提起。当年被光大控股收购之后，它便坐上了高速发展的“快车”，后来还一头装进了A股的光大嘉宝（600622.SH），登上了资本市场，一时风头无两。

　　除了住宅之外，光大安石还投资商业、办公、工业等领域。它有别于黑石“买入、修复、卖出”的逻辑，既有“投融管退”的运转，又同时运营着自身的商业地产品牌“大融城”，是一种复合型的存在。

　　在掌舵者陈宏飞眼中，它是独立的私募基金，与其他以开发商为背景、大多数为自己项目融资的地产基金，有所不同。

　　常言道，母凭子贵，但目前的光大嘉宝的境遇却截然相反，它仍是地产开发、资管业务并行的局面，上市公司承载着地产之“重”，不仅毛利率不如其他基金平台，经营性现金流也不太稳定。

　　“傍上”光大

　　13年前，次贷危机加剧，美国的投资银行雷曼兄弟，宣布了申请破产保护。随后，它在中国的分支机构亚雷投资，也不断被人终止合作，处在崩溃的边缘。

　　那时候，亚雷投资也才筹备成立了大概一年左右的时间。潘颖、陈宏飞，以及刚从东京雷曼回到北京的余小玲等，组成了七八个人的初创团队。他们面对变局，在十字路口徘徊。

　　所幸光大控股伸出援手，于2008年10月份，以85万美元收购亚雷投资51%股权，但约定对公司运营没有一票否决权。收购完成后，光大亚雷（即后来的光大安石）随之诞生。

　　2016年末，光大安石的51%股权，被装进了光大控股旗下的A股上市平台嘉宝集团（即光大嘉宝），作价约15亿元。8年间，这项被收购的资产，身价涨了250多倍。

　　而潘颖、陈宏飞等人，也因为这笔收购，避开了动荡，核心团队基本保留了下来。

　　光大安石被注入上市公司前后，潘颖升任光大控股首席投资官，次年1月，陈宏飞接任光大安石首席执行官。而团队中的唯一一名女性创始成员余小玲，则担任光大安石首席行政官。

　　他们大多在对外投资平台中，获得了股权的奖赏。

　　比如，成立于2019年的珠海安光企业管理中心（有限合伙）（简称“珠海安光”），目前注册资本为110万元，由陈宏飞与胡兵持有9.1%、90.9%股权。胡兵是光大安石的首席运营官。

　　此外，去年8月，光大嘉宝的一宗关联交易，再次将光大安石的员工持股平台“珠海安晶企业管理中心（有限合伙）”（简称“珠海安晶”）公之于众。

　　彼时，珠海安晶与光大嘉宝、光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司（简称“安石投顾”）、光大安石（北京）资产管理有限公司（简称“安石资管”）等，共出资约40亿元，认购安石宜达100%份额。

　　其中，珠海安晶认购了2000万元的份额，占比0.5%。安石宜达将用于投资以城市更新为主的房地产项目。

　　乐居财经查阅获悉，在这笔收购完成前后，珠海安晶瞬间涌入了28位自然人股东，其中既有光大安石商管总裁周颂明、首席财务官于潇然，也包括余小玲。三者分别持有珠海安晶10%、5%、7%股权。

　　眼下，珠海安晶的对外投资公司，仅有安石宜达一家。而由于光大嘉宝对安石宜达，并不具有控制权，所以后者并不纳入上市公司的合并报表范围，发展情况并不为外界所知。

　　但无论如何，它的发展成果，都由众人共享，多位员工都能从中分得一杯羹；这或许也是光大安石激励措施的一部分。

　　投资的商业“偏向”

　　一般而言，外界所说的光大安石平台，其公司主体中包含了安石投顾、安石资管。在业务推进过程中，两者分别负责房地产投资项目的投前、投后管理，共同构成投资管理的完整业务链。

　　地产圈内，多家房企都与光大安石存在交集。乐居财经查阅获悉，华发股份、融科智地、远洋地产、合生创展、金科股份、荣盛发展等，均有光大安石的投资身影，规模少则一两亿，多则超过10亿元。

　　光大安石着眼的领域广，业务涉国内一二线城市的住宅、商业、办公楼、工业等物业投资，并将投资重点从刚需住宅向商业持有型物业转移。

　　于去年中期，它的在管项目为42个，在管规模约452.73亿元。其中，商业、写字楼等板块的管理规模，已合计达四成以上，多支基金参投于其中。

　　比如上海光翎投资中心（有限合伙），投资于上海静安大融城；上海光渝投资中心（有限合伙），投资于重庆观音桥大融城；上海光丹投资中心（有限合伙），投资于上海越虹广场等，不一而足。

　　起初，光大安石也和大多数基金管理平台一样，主要扮演财务投资人的角色。

　　但这种角色并不能满足它的胃口。潘颖、陈宏飞等，也很早就开始采取主动管理模式，打造自有商业品牌大融城。

　　2009年底，光大安石联手联想控股旗下的融科智地，拿下观音桥“现代广场”，并经过1年的时间，改造出了第一个大融城。尝到“甜头”之后，它展开了持续的布局。

　　在模式选择上，光大安石采取轻重并举的方式拓展商业项目。

　　据披露，在一线城市，它以重资产收购为主，关注的是城市副中心区和新兴城区核心区域；而二线发达及中等城市以重资产为主，轻资产为辅；二线较弱城市则以轻资产合作为主，则选择核心商圈。

　　官网显示，在全国一二线10座城市（上海、重庆、西安、青岛等），光大安石已打造19个大融城系列购物中心。

　　大融城与大悦城仅一字之差，却在用户受众中的口评，呈现两极分化。

　　例如在上海，网友评价道，“（静安）大悦城属于没事可以逛逛的地方；（大华）大融城是不会去第二次的地方，周围老破小太多实在受不了，里面店铺也都是属于凑数。”

　　上市平台转型“阵痛”

　　在聚光灯之下，基金的市场空间，多年来持续被业内看好，光大控股也萌生了将其推入资本市场的想法。于是，2016年，它在成为嘉宝集团第一大股东之后，就马不停蹄地将光大安石，置于嘉宝集团的旗下。

　　由此，嘉宝集团更名为光大嘉宝，号称“房地产基金第一股”。但戴着“金冠”，它原本的“重资产”房地产开发业务，开始被逐渐舍弃，取而代之的，是不动产资管“轻资产”的全面铺开。

　　此后，光大嘉宝的一举一动，都是围绕着“转型”展开的，其中包括耐人寻味的人事变动。

　　2019年1月，原光大嘉宝总裁钱明及嘉宝系多人辞去相关职位，而陈宏飞升任光大嘉宝总裁，周颂明、于潇然等升任公司副总裁。由此，光大安石团队开始执掌上市平台。

　　不过，光大嘉宝的转型成效，并不显著。

　　2017至2019年，光大嘉宝的房地产开发业务收入占比，一直在80%上下；去年上半年，这项比例仍为79.65%。在盈利上，不动产资管的利润占比也仅为32.02%，远远低于地产开发的68.34%。

　　在“对归属母公司净利润影响达到10%的子公司”列表中，安石投顾常常位列首位，成为公司利润的最大贡献者。但有些地产开发项目则是“拖后腿”的存在。

　　2020年中期财报显示，光控安石-上海一号私募投资基金下属企业开发的光大安石中心项目、上海光野投资中心（有限合伙）下属企业开发的光大安石虹桥中心项目，它们的利润皆为负数。

　　由此可见，基金的培育并非易事；而地产开发与不动产资管业务共存的局面，也让光大嘉宝在业绩账面上，体现不出资管平台的优势。

　　与后来者远洋资本相比，光大嘉宝的资产体量更大，但它2019年的资产负债率为66.65%，比前者高出20个百分点；除此之外，它的净利润率、经营性现金流，也与远洋资本有着较大的差距。

　　股价的起落，亦能体现出资本市场对于光大嘉宝前后态度的变化。

　　收购光大安石之后的2017年，光大嘉宝的股价曾步步高升至12.23元的高点，但随后在起伏中不断回落，直至今年3月30日收盘，它的股价仅为3.15元。

　　眼下，或许加速剥离地产开发业务，才是光大嘉宝重获市场认可的有效途径。