福晟国际维艰：“蚀底”卖楼和发不出的年报

　　距离世茂与福晟之间达成“战略合作”已过去一年有余，由潘伟明之子潘浩然执掌的福晟国际发展得愈发艰难，如今更是传来了甩卖香港物业的消息。

　　4月6日，市场消息称，福晟国际持有的香港九龙湾企业广场3期多层楼面，以约7.9亿港元售出。

　　此前3月29日，福晟国际曾发布公告表示，公司股份于当天上午九时正起短暂停止买卖，以待刊发有关公司非常重大出售事项的内幕消息。

　　亏损40%甩卖物业

　　资料显示，此次福晟国际出售的九龙湾企业广场3期物业，曾由思捷环球持有作为总部，于2015年以9.2亿港元转售予丰泰地产及资本策略地产，至2017年再度转手。

　　2018年3月，福晟国际发布公告称，公司完成对Best Catch Ventures Limited的收购。Best Catch Ventures Limited旗下主要资产即为香港九龙宏照道39号企业广场3期41、42、43、45及46楼、16个泊车位及若干剩余部分（即三个外墙广告位），建筑面积（不包括16个泊车位及剩余部分）约为72800平方呎。交易对价金额约13.3亿港元，当时呎价约1.67万港元。

　　这也就意味着，如果此次交易属实，7.9亿港元的新成交价将较2017年购入时的价格账面亏损约5.4亿港元，亏损幅度高达40.6%，将成为近些年来亏损幅度最大的商厦交易个案。

　　事实上，早在去年11月，福晟集团发布公告称，未能按时支付“18福晟02”回售本金及债券利息共约6.3亿元人民币。当时市场上便有消息传出表示，福晟国际正以10亿港元放售香港九龙湾企业广场3期41、43、45、47及49楼5层写字楼，呎价约1.25万港元。

　　随后11月23日，福晟国际董事会发布公告证实了这一消息。公告表示，鉴于香港经济因（其中包括）COVID-19疫情爆发及现行市况而出现下滑，集团积极考虑委聘专业人士透过出售其于香港的物业（包括其于企业广场3期的物业）重组资产组合。

　　对此，有市场人士表示，2020年香港投资成交量创下了过去十年来最低纪录，短短近半年时间内，福晟国际九龙湾企业广场3期物业的出售价格降幅超两成，能看出其急于出手回笼资金的心理。

　　此外，备受福晟国际希冀的另一个香港项目——喇沙利道6号项目自竣工后一直销量惨淡。

　　2018年10月，福晟国际又完成收购金置投资有限公司全部股权及Wise Think Global Limited全部股权。金置及Wise Think拥有一项位于香港九龙何文田的住宅物业项目，该项目即位于何文田喇沙利道，项目估值约9.3亿港元。

　　按原计划，该项目拟发展为一幢设有一层地库的17层高住宅楼宇，实用面积合共约32817平方呎，提供78个住宅单位（包括一房及两房单位以及一个复式单位）、会所设施及泊车位。

　　作为进军香港的第一个住宅项目，福晟国际对其曾寄予厚望，并表示，“项目将为该区的传统豪宅面貌注入新的色彩，成为地标式的新焦点。相信该项目推出市场后，将有助巩固集团于香港地区房地产业市场的地位，并为股东带来回报。”

　　据悉，该项目于2019年竣工，提供79伙，当年11月开售。成交纪录册资料显示，该盘暂时仅沽出25伙或三分之一，成交价由631万港元至1248.7万港元，套现金额约2.4亿港元。

　　难产的年报

　　过去这一年，对于潘浩然不免有些艰难。作为地产二代，其接掌的商业版图由原本偌大的福晟集团，变成了当前市值仅剩2.27亿港元的福晟国际。

　　2019年底福晟集团的债务危机浮上台面，福晟集团和闽系房企召开发布会；随后2020年1月世茂集团介入，成立世茂福晟平台，帮助盘活销售，处理债务危机。

　　在福晟集团债务危机公开之前的2019年9月，潘伟明宣布将持有福晟国际的股份转给潘浩然，由此，潘浩然持有福晟国际56.45%股权，成为公司实际控制人。同时，福晟将位于广东省中山市的福晟钱隆湾畔注入上市公司。

　　失去了福晟集团的支持，福晟国际的发展逐渐陷入了停滞。据悉，2018年该公司的在建或代售项目为14个；2019年项目数量为15个，这一年中唯一增长的项目便是广东中山的钱隆湾畔项目；截至2020上半年，其在建或代售项目仍为15个。

　　同时，公司的财务状况也令人堪忧。根据其半年报显示，福晟国际2020年上半年共录得收入 6.85亿元，较2019年同期上升129%；全面收益总额为-3.8亿元，2019年同期为1.05亿元，同比下降462.92%；公司拥有人应占期内净利润为-3.72亿元。

　　债务方面，截至2020年6月30日，福晟国际于一年内到期的短期借款达到41.89亿元，较2019年末上涨11.4亿元。但是，福晟国际目前所有的银行结余及现金仅为8.02亿元，其现金根本无法覆盖目前的短期借款。

　　屋漏偏风连夜雨，3月31日晚间，福晟国际发布关于延迟刊发2020年全年业绩的公告。

　　按照香港联合交易所的上市规则，上市公司须不迟于公司财政年度结束后三个月（3月31日或之前）刊发前一财政年度的初步业绩的公告。

　　公告中指出，福晟国际延发年报主要是因为，非全资附属公司嘉兴市铂金置业有限公司未能及时提交截至2020年12月31日止财政年度的财务报表及核数师要求的有关资料。

　　福晟国际表示，延迟刊发业绩将构成上市规则第13.49（1）条的不合规事宜。公司管理层正与嘉兴铂金置业的少数股东在当地紧密联系，并已派遣人员到该地区评估情况。

　　根据其2019年中期报告，福晟国际持有嘉兴铂金置业75%的股权，该公司的主要资产是位于浙江省嘉兴市的一处名为“富丽广场”的商住综合体项目。

　　福晟国际方面此前曾透露，该项目总建筑面积约22.2万平方米，预期投资约8亿元，按照计划，该项目最早于2018年底预售，并于2019年分阶段完工。

　　然而2020年中期报告则显示，该项目分两期建设出售，首期完工时间改为2020年，二期完工时间改为2021年。