武汉亿事达商管集团内训回顾 | 商业地产项目全流程

　　课程背景

　　系统性地了解商业地产全流程核心业务要点，建立商业地产底层操作系统和全流程操盘概念，快速掌握核心业务逻辑，是筹备期项目管理团队的必修课。

　　2021年4月10-11日，赢商网·赢才商学院携手武汉亿事达商管集团举办「商业地产项目筹备至开业运营全流程」内部培训。

　　赢才商学院资深商业顾问杜老师围绕《新项目如何实现开发与商管抱团、按时精彩开业》的主题，全面地讲解了开业前的筹备工作重点，及开业后运营工作关键，帮助学员迅速掌握项目经营的理论和实操内容。

　　武汉亿事达商管集团

　　亿事达商管集团成立于2009年，致力于成为中国优秀的商业地产增值优化服务商。团队具备商业投资、顾问咨询、招商代理、项目托管、整体租赁、资产并购及商业地产合作开发实操经验。目前运营管理的商业面积超过百万方，业务涉及大卖场、购物中心、情景街区、主题百货、专业市场旅游地产等。合作的开发商包括百步亭集团、金地集团、绿地集团、福星惠誉、海尔集团、红桥集团、十大家集团、汉桥集团、邓甲集团、塔子湖集团、建和集团、恒大集团、新世界集团、烽火集团等。

　　2019年3月，亿事达商管集团首开轻资产项目——武汉美好广场开业。亿事达商管集团通过统一招商、运营管理，美好广场携手众多知名品牌商户在不到一年的时间内完成了工程改造、项目招商、开业筹备等一系列工作，在业内广受关注。

　　除此以外，季佳·荟丨雄楚、季佳·荟丨百步亭、季佳·荟丨华林广场、季佳·里丨古田、季佳·里丨新荣、季佳·里丨纸坊、季佳广场丨汉桥等项目皆为亿事达商管集团服务体系中的重点项目。而季佳·荟丨新华家园、季佳·荟丨烽火、季佳·里丨汉桥小镇也即将开业面世。

　　相关知识点

　　NOI计算的2种逻辑

　　运管逻辑：NOI=营业收入-营业费用

　　资管逻辑：NOI=潜在总收入GPI-租约亏损-空置及欠租损失+物管费净收入+其他收入-营业费用

　　筹备期计划模块化技术

　　模块化，就是对企业内多个经营系统的模块化整合。打破各经营系统的壁垒，把一些原本独立的经营系统，围绕一个大目标，按照关键主线相互串联而构成更加复杂的、具有特定层级的系统，从而按时按量实现目标。适用于企业里需整合 “多项目群”、“多元化业务领域”并经常性发生的重要任务。

　　因此，从筹备到开业，涉及以下环节/模块：

　　从而衍生出模块化管理的特点：

　　同时，企业实施多项目群计划管理时，存在着2大痛点：

　　被人拖累——上游计划节点延误率太高，中下游节点经常性赶工，计划跟不上变化，成为假计划，没有严肃性，执行完成率无法保证；

　　缺乏与奖金挂钩的、严格的计划考核手段——节点延误导致的赶工会导致成本超支、品质不良，造成经营损失，但是考核难。

　　影响开业的十大风险点

　　规划设计对接不专业：商管团队关键岗位招聘时间与人工成本的关系。例：排污设备采购；

　　费用不明：商管各项费用预算不清，资金来源不明，审批流程不明；

　　交底不清：项目建设公司、商管公司、商户三者之间对于商铺工程技术条件交底不清，导致各种推诿、扯皮和延误；

　　进场滞后：商铺不具备移交条件，签约商户不能在开业前150天批量进场装修；

　　图纸管控和一店一色：消防、功能、颜值上对商户的图纸、外立面图纸及内场图纸进行审核与安装；

　　二装管控流程和标准模糊：团队对二装管控流程和商家装修管控标准一知半解，不能及时发现问题，跟进不力，效率不高；

　　执行力不强：问题不能当天发现，当天解决，越积越多，最后积重难返。

　　商场弱智，线上低能：信息智能化系统不到位；缺乏线上推广、引流、变现能力；各种数据采集不正常，营运抓瞎；

　　证照办理、装修验收、满负荷测试和工程移交

　　流量安全：开业安全、交通和政府报备

　　招商决策需思考

　　租金何时能涨？租金涨多少？

　　时尚度能不能升级？升到什么水平？

　　客单价能不能提高？提高多少？

　　增加/缩减哪些品类？相应的面积比例？

　　哪些品牌保留/淘汰/移位？

　　新招哪些品牌？

　　店铺面积扩增/缩小的品牌是哪些？

　　同时要弄清楚，销售、客流与出租率、收租率、涨租率之间的关系，及客流与销售之间的关系，只有捋清楚当中的关系和逻辑，便能有的放矢的进行下一步的调整。

　　建立品牌库

　　租赁谈判

　　课程花絮