杭州集中供地下半场：华润百亿造城、黑马中骏闯入

　　燥热多时的杭州土地市场，原以为在集中供地之下会有新一轮降温作用，但连续两日的竞拍结果，关键词依然是“封顶价+自持”。

　　5月7日-8日，杭州首批集中供地57宗土地，均为涉宅用地，总出让面积301.8万平方米，总建筑面积757.2万平方米，总起拍价943.7亿元，最终成交价1178亿元成交，并且有44宗地达到封顶价，最高自持比例达到40%。

　　30多家房企入场争夺，首日鏖战8个多小时，最终成交32宗地块，分布于主城区（13宗地）、萧山区（12宗地）、钱塘新区（7宗地），涉及金额约717亿元。

　　第二场土拍延续着前一日的热度。自上午8：30开始竞拍，直至下午16：20，同样耗时近8个小时，25宗地得以出让，分布于临安区（12宗地）、余杭区（7宗地）和富阳区（6宗地），总金额达到461亿元。

　　而参与此次杭州土拍的开发商，既不乏本地中小房企，如宋都、滨江、兴耀、西房、华景川等，也少不了头部房企的强势补仓，万科、融创、龙湖、保利、华润置地等均有落子。同样亦有首入杭州市场的房企，如外地房企奥园、义乌天钲等。

　　杭州资深业内人士江户川称，国家层面的初衷是希望供给更加充足，土地市场热度不要这么高，但落到实地，反而成为开发商一拥而上的噱头。

　　另一杭州楼市资深评论员则认为，集中拍卖相当于集中发货，集中规定销售价，未来粮仓有多少库存，账本上写得很清晰，其实没必要恐慌。

　　细数下来，这轮杭州集中供地当中，拿地金额排名前列的房企包括融信142亿元、融创127亿元、华润111亿元、滨江96亿元、中骏91亿元。

　　下半场拿地形势

　　比起前一日融信、滨江、融创等房企集中大手笔拿多宗地的突出特点，5月8日拿地房企相对没那么集中，除了宋都之外，基本上拿地都是在1-2宗左右。

　　大小房企各怀心思。从临安区12宗涉宅地（含租赁住宅）出让结果看来，实为中小房企集中攻略的区域。诸如宋都、义乌天钲、温州时代、临安曙光、地上集团、西房、华梁等一众房企集中落子于此。

　　另外，还有正荣、中天、银城等房企选择此地。其中正荣以8.94亿元竞得青山湖地块，成交楼面价18165元/平方米，刷新临安地价纪录。有媒体测算，加上自持9%的成本，折算实际地价接近2万/平方米。但项目毛坯限价仅23310元/平方米，基本没有利润空间。

　　杭州实行双限政策，开发商利润空间并不大。江户川指出，每个项目利润是非常已经压缩到非常极限，但开发商不拿地，便没有市场份额。这是外地开发商争着进入杭州的主要原因。

　　最终，临安区12宗地块总成交价达到78.64亿元，出让面积38.73万平方米，总建筑面积63.4万平方米。

　　江户川分析称，杭州主城区的地块肯定比临安的地块更有价值，毕竟是核心城市、核心地段，小开发商只有在偏远地区才有机会，可能会竞争少一点，机会多一些。可以对比主城区拿地情况，基本上是以保利、龙湖、绿地、融创等实力房企为主。

　　尽管临安区出让地块较小，但开发商争夺程度并不亚于主城区地块。除2宗底价成交外，其他10宗地块均达到封顶价且竞自持，最高自持比例超过了稍早前建发刷新的纪录。在5月7日的拍卖中，建发以封顶价16.31亿元拿下祥符东单元GS0806-R21/B1/B2-05地块，自持比例38%。

　　此番再次刷新杭州楼市自持纪录天花板的地块，为城东滨湖新区单元G-R21-01地块，经过39轮竞价，由杭州地上房地产集团有限公司以上限价10.92亿元竞得，楼面价12708元/平方米，溢价率29.68%，自持40%。

　　自持比例过高，除了开发商利润空间问题之外，也有市场人士提出其它担忧：开发商自持高，以后同小区的房子用来出售，业主与租户的矛盾会更突出。

　　富阳区同样是本地中小房企更为青睐的区域。不过业内预测的绿城补仓富阳区的现象没有出现，而是“老杭州”宋都卯足了劲在此抢滩，以上限价7.29亿元竞得富春77-2号地块、以封顶价8.46亿元竞得富春湾新城6号地块，总价达到15.75亿元。

　　值得关注的是，在两天的土拍中，宋都一共收获了5宗地块，在临安区、拱墅区、富阳区夺地，总成交价达54.76亿元，在拿地宗数上，是继融信（7宗）、滨江（5宗）之后的赢家之一。

　　宋都补仓大本营意图明显，寻求扩规模，以期实现2019年提出的300亿销售目标。相关统计称，此前宋都在富阳的项目主要位于东洲、鹿山、富春湾新城，当前该公司于富阳已有8个项目左右。

　　另外，杭房、理想国际&华景川联合体、众安、大华等也在此分得一杯羹。最终，富阳区集中出让6宗涉宅地全部成交，总价达85亿元。

　　余杭区则是此轮土拍的重点关注区域。这次出让7宗住宅、商用地，总建筑面积233.5万平方米，总起价237.79亿元，总成交价达297.89亿元。

　　除了杭州地铁集团底价拿下的2宗地铁上盖地块，其余地块均有溢价，其中奥园&华景川以低于最高竞价的价格拿地，剩下4宗地块均达到封顶价且竞自持，溢价率最高达29.98%。

　　奥园为首次进入杭州市场，联合本地房企华景川以25.97亿元拿下了杭州余杭经济技术开发区兴元路与东湖北路交汇西南处地块，楼面价11856元/平方米，溢价率27.49%。

　　以抱团的方式入驻，奥园选择热度较为高的余杭区，且该地块总建面219062.4平方米，其中，不少于9863.12平方米地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房。商业建筑面积占比不大于10%且不小于2.18万平方米，需集中建设，还需建设不少于1.8万平方米、不低于四星级的酒店，需自持10年。

　　配建要求众多，加之地块未来装修限价19800元/平方米，同样测算起来获利不多。

　　“虽然是微利，但是杭州房子很好卖，加快周期还是可以创造利润，即控制好周期成本。”他提及开发商争抢地块的逻辑，至少规模上去了、手中有货，心里也不慌。

　　另一业内人士也同意该观点，开发商不会做亏本的买卖，更不会去做慈善，不管限价还是溢价多严，开发商肯定会有赚头，只是赚多赚少的问题。

　　意料之中与意料之外

　　下半场的杭州土拍也颇有亮点，主要关注点是在余杭区的两宗地，有意料之中的勾地结果，亦有半路闯入的黑马，竞争态势一如既往激烈。

　　首先是位于余杭区的未来科技城三站换乘综合体项目，即地铁绿汀路站TOD项目。在出让之前，已有不少分析称华润置地拿下该地块没有悬念，基本上已经洽谈得差不多。

　　早在2017年，华润置地（杭州）发展有限公司就与浙江杭州未来科技城管委会有过意向合作签约，拟共同建设华润杭州未来科技城城市公共中心项目。

　　该项目与5月7日华联集团以底价48.32亿元竞得的世纪城核心区块单元XSCQ020207-01、XSCQ020204-15地块一般，都是早先便有签约协议达成，同为勾地操作。

　　但并没有如上一日杭州SKP地块那样直接底价落锤，过程略显漫长。最终经过2个半小时、136轮的竞价，华润以最高限价111.61亿元竞得该地块，楼面价16499元/平方米，溢价率29.91%，自持4%。以此成为余杭区历史上首个百亿地块，杭州第六个百亿地块。

　　据了解，该地块吸引了金地、龙湖、绿城、温州时代、卓越、宝龙、华润置地等7家房企争相竞拍。据业内称，华润在拿地时遇到了强有力的狙击，龙湖咬得特别很紧。

　　资料显示，该地块规划为商业用地、商务用地、住宅用地、公共交通场站用地，容积率2.5-3.55，出让面积190387平方米，建筑面积676472平方米，起始价85.91亿元，楼面起价12700元/平方米。

　　在地块的监管协议中还提出：项目总投资额不得低于150亿元，其中商业商务总投资额不低于65亿元；购物中心在签订土地出让合同后5年内实现开业等；地块对购物中心营业的零售额也有要求，开业三年内需达到50亿元，5年内需达到100亿元。

　　绿汀路TOD项目位于未来科技城建设管理区，属于闲林街道、仓前街道，四侧均邻河，为绿汀路与水乡北路交叉口四个象限地块，也是地铁5号线、3号线（在建）和16号线的三线换乘站，承担大城西区域轨道交通网络的重要节点。

　　亦即，华润万象城即将落地未来科技城板块。有消息称，该项目将打造亲子乐园、青年潮流、核心景观、光电水秀、大型游乐设施等。

　　华润置地已于杭州深耕近16年，此番拿地后，杭州将拥有3座万象城购物中心。目前项目包括杭州万象城、萧山万象汇、东站万象汇（在建）、万象世界中心（在建）、城北万象城（在建）、杭州中心（在建）等等。

　　而意料之外闯入杭州市场的则是中骏，一举拿下了临平新城鼎湖社区地块，楼面价11205元/平方米，溢价率29.98%，自持4%。长期研究杭州楼市的业内人士顾晓立认为，中骏应该是对这宗地势在必得。

　　该项目为本次集中供地中最大体量地块，还是余杭区首个未来社区地块。按照规划，鼎湖未来社区目标将打造“融杭接沪新枢纽，拥山临水新社区，产城融合新高地”。

　　具体而言，该地块容积率3.27，出让面积248257平方米，建筑面积812517平方米，起始价70.04亿元，最高限价91.04亿元，楼面起价8620元/平方米。

　　根据规划，项目共分为11个地块，其中2个地块为安置房、9个地块为出让地块。此外，还有3万平方米的商业，需自持10年；6.3万平方米的服务式公寓中，有2.52万平方米不得预售，不得分割转让，不得整体转让。

　　而地块所建的商业商务项目，还须要引进鲲鹏企业、至少6000名本科及以上人才、土地出让4年后入驻企业年缴税额不少于5亿元。出让条件严苛，中骏后续运营压力并不小。

　　不过，该项目住宅精装限价28500元/平方米，对比其它地块，临平新城鼎湖社区地块利润空间算是比较大的。

　　江户川表示，中骏在杭州算是生面孔，项目也不多。事实上，中骏曾从厦门航空手上全资收购了杭州白鹭房地产有限公司，所以才有了如今的中骏·钱塘御景。后续中骏也于2019年拿下了青山湖西岸DAAJ2019041地块，总价12.43亿元。

　　但上述所提及两宗重点地块获利空间并没有SKP地块好。在业内人士看来，SKP的住宅项目肯定是赚钱。

　　“其他项目，如果是封顶价+自持20%-30%，利润空间都差不多，就看开发商成本控制能力。”该人士再次强调。