斥巨资进驻多城抢地，融创中国杀疯了

　　作者：杨柘

　　自今年开始的集中供地潮，引发房企在土拍市场疯抢，融创中国以高溢价大杀四方。在上周杭州集中供地现场，公司豪掷127亿元斩获4宗土地。它究竟是在解决土地储备焦虑，还是再度撑大规模？

　　所有人看到的是，融创中国的野心并没有放下，仍然踩着高跷在跳舞。

　　疯狂抢地

　　融创又双叒叕来了。

　　继在重庆撒下近76亿元获5宗土地后，融创中国（01918.HK）上周在杭州集中供地中鏖战群雄，以124亿元获4宗土地。5月10日，融创中国在北京以26.83亿元竞得北京金盏乡小店村3005-08地块，楼面价约5.3万元/平方米。

　　在今年开始的热点城市集中供地热潮里，融创中国是一支劲旅，从新疆到重庆，再到广州、无锡等城市，公司一路风驰电擎，甚为吸睛。

　　这和孙宏斌在3月中旬举行的2020年业绩发布会上表现截然相反。彼时，他在会上大谈要拥抱监管，怎么下台没几天就性情大变？

　　据中原地产统计，融创中国在4月份合计斩获21宗土地，权益拿地总价245.92亿元。

　　如果把时间拉长，自今年1月开始，公司在全国各地出击令人应接不暇。不仅在一二线城市四处拼杀，连三四线城市也不放过，频频拿下地王项目。今年以来，公司拿地溢价最高的是芜湖2103号地块，溢价率高达169.44%。

　　3月底，融创在江苏淮安市以溢价99%、对价9.81亿元拿下当地一宗土地，直接晋升新地王。

　　融创中国的到来，对淮安楼市影响巨大。有媒体报道称，淮安市淮安区新区地价短短几个月从5字头直飙升至9字头。仅过了几天，公司出现在徐州土拍市场，10天里以高溢价率连夺两处地王。

　　众人见了融创中国无不瑟瑟发抖，公司4月底在无锡集中供地现场乘胜追击，拿下4宗土地耗资近67亿元（据新京报）。无锡网友惊呼：“融创，要不无锡都给你？”

　　观点地产数据显示，自本轮集中供地以来，融创中国已出资439亿元，获得地块30宗。

　　斑马消费注意到，聚焦在集中供地中拿地，融创并非单为解决土地储备焦虑，更多是争夺未来话语权。

　　截至2020年末，公司土地储备规模达2.58亿平方米，权益土地储备规模1.61亿平方米，土地储备货值约3.1万亿元，位居头部房企之首。

　　今年一季度，公司拿地面积547万平方米，同比增长110%，其新增货值为1162亿元，位于行业第二。新增货值第一名为保利发展，实现1301亿元，华润置地以新增货值842亿元位列第三。　

　　业绩增长靠投资？

　　多年来频繁在收并购市场四处出击，融创中国一直以“并购狂”的形象出现在世人眼帘。尤以2017年近632亿元收购万达文旅及酒店项目，在房地产江湖声名远扬。

　　不过，作为一家头部房企，拉动业绩增长的并非房地产主业，而是靠投资收益。这样的状况在去年更为明显。

　　2020年，公司实现营业收入2305.87亿元，归母净利润395.49亿元，同比分别增长36.19%和51.95%。

　　公司归母净利润达到自2010年上市以来最高值，投资收益助力颇多。

　　根据年报，公司去年投资收益飙升主要来自三大块：交易性金融资产公允价值变动收益89亿元，另外向联营合营企业收取资金占用费44.8亿元，以及处置合联营公司、联营公司取得的收益25.6亿元。

　　其中，卖掉所持金科股份、持有贝壳控股股份公允价值提高影响最大。2020年4月，公司间接全资附属企业天津聚金以对价46.99亿元卖掉所持金科股份5.87万股；公司间接全资附属企业天津润鼎以对价21.36亿元卖掉所持金科股份2.67亿股股份。截至2020年底，公司累计出售13.60亿股金科股份，出售总价109.73亿元。

　　公司在2019年“其他收入”也不少。当年，公司其他收入及收益主要包括业务合并收入46.1亿元、向合营及联营公司收取资金占用费48.4亿元，以及投资物业公允值变动收益12.4亿元。

　　从以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产来看，公司2020年为279.23亿元，同比增长52.34%。2018年和2019年，分别为155.89亿元、183.29亿元。

　　在这几年里，融创中国先后布局了文旅、酒店等非房地产业务。这些“副业”尚在培育期，并未给公司带来大比例的收入贡献。去年，“副业”收入贡献占比为5.1%。

　　值得注意的是，公司去年毛利率下降明显，为20.99%，同比下降3.46个百分点。虽说公司多业务同时掘进，非地产业务短期内难有较大收入贡献，在这场赌局里，融创中国如何持续保障业绩增长？

　　钱从何来？

　　在国内百强房企中，融创中国最爱买买买。尽管今年一季度拿地支出超过400亿元，似乎已经安然度过“三道红线”。

　　从去年年报披露的信息来看，这种风险并未完全解除。2020年底，公司净负债率降至96%、现金短债比提升至1.08，剔除预收款后资产负债率已降到78%，仍有一项踩线。

　　公司的债务规模依然压力如山。截至去年12月，公司现金及现金等价物987.11亿元（包括受限制存款及现金339.36亿元），短期借款为916.07亿元，非受限资金尚难覆盖现有短期债务。另外，公司去年负债总额新增680.54亿元，达到9305.75亿元。去年，公司加权平均利率为8.28%，公司利息支出高达218.09亿元。

　　随着去年楼市政策收紧，房企向金融机构伸手融资难上加难。

　　据财报数据，2020年，融创中国融资活动产生的现金流量净额同比下降197.21%，为-353.78亿元。

　　2016年，像孙宏斌对外表示，要借更多、更便宜、更长的钱，以此来穿越周期。现在看来这已不太容易实现了。

　　不过，融创中国仍以强势收并购的形象在市场上现身，前有99亿元收购广西彰泰，后传出收购蓝光发展的项目。

　　用少量资金撬动大量资产仍是孙宏斌的惯用手法，从融创对广西彰泰的支付款项节点来看，第二笔和第三笔均在半年报及年报之前，让人不得不对孙宏斌的财技服气。用首笔不到30亿的资金，撬动广西彰泰700亿未售货值，怎么看都是一笔划算的生意。