50家房企2.5万亿在手现金大盘点 万科稳坐“现金王”

地产人言 艳姐team   2021-06-03 11:42
核心提示:现金是透视房经营质量的一扇窗户!数据显示,50家头部房企在手现金总计2.5万亿,万科持1856.62亿稳坐“现金王”,碧桂园、恒大紧随其后。

  来源:地产人言(ID:dichanrenyan)艳姐team

  在今年房企的业绩会上,“三道红线”的达标率成了房企的一道必答题。

  红、黄、绿几档像鲜明的标签,清楚地给房企的财务经营质量划分了等级,绿档房企重点标榜;黄档房企虚心勉励;红档房企立下达标军令状。

  根据上海易居房地产研究院刚发布的报告,从上市房企“三道红线”的达标率情况来看,现金短债比达标不容易,有接近一半的房企没能满足要求。

图片来源《2021中国房地产上市公司测评研究报告》

  为什么这个指标达标率这么难?

  现金短债比这个数值,严格来说,是由房企的非受限制资金/短期有息负债而得来的,“三道红线”要求这个比值要>1。

  这就要求,房企手上的非受限制资金要能覆盖短期有息负债,分子要求房企有较强的现金流管控能力,分母又要求房企融资管理能力突出。

  在行业连续多年降杠杆的背景下,作为分子的在手现金,越来越凸显。

  龙湖董事局主席吴亚军说过一句话:现金流是天晴的时候就要着急。

  所以你会发现那些财务状况优质的房企,要么是拥有央企、国企背景,凭借背景优势资源获取能力强,例如保利、中海、招商蛇口等;

  要么是拥有强大的现金管控能力,提前未雨绸缪,例如龙湖等。

  因此,现金也是透视房经营质量的一扇窗户,艳姐专门收集了行业50家头部房企的在手现金,整理了一份《2020年上市房企现金排行榜》。

  需要说明的是,为了让数据脱水,表格中选取了房企2020年财报中非受限制现金。

  而针对这份表格,我们也发现了一些有意思的现象。

  值得一提的是,尽管这份表格乍看之下,一些房企如祥生、上坤、金辉等现金涨幅激增,或许是因为是去年新上市打开了融资渠道,获取了充足弹药。

  而诸如碧桂园等巨头房企现金涨幅,猛一看出现一定幅度下滑,这也可能是因为企业投资上升周期,反观其手中现金的绝对值仍有无可比拟的优势。

  现金流的变化并无纯粹的好坏之分,最终还是要结合房企自身的经营策略来综合判断。

  01

  5家房企千亿现金在手

  万科稳坐“现金王”

  艳姐选取的50家上市房企,在手现金的总额接近了2.5万亿。

  2.5万亿什么概念?这个数额已经和2020年一线城市广州市的GDP规模相当。

  这其中,万科持有1856.62亿现金,是名副其实的“现金王”,碧桂园、恒大手握超1500亿现金紧随其后。保利、中海手持现金均在千亿以上。

  这5家合计持有超7600亿现金,在50强房企中占比超30%。

  这就是当下行业最生动的写照,在“千亿”仍是多数中小房企一道规模门槛的时候,巨头手上的现金,已经超过了你的规模。

  账面上现金流充沛,都不是企业一朝一夕的功夫。以“现金王”万科为例,截至2020年财报,万科已实现了经营性净现金流连续12年为正。

  即便如此,在2020年的年度报告上,万科提出:依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继,行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。

  下次评“地产圈凡尔赛榜”,万科还能拿第一。

  02

  龙湖、世茂、金地、旭辉

  手头阔绰的房企有何共同点?

  在手现金在500亿以上的共有16家房企,除了头部千亿的五家,融创、华润置地、招商蛇口、绿地等在手现金均在800亿以上。

  龙湖、世茂、绿城、新城、金地、中国奥园、旭辉分列其后。

  在这些房企身上,我们能发现以下几个有意思的点:

  ①一些扩张型的房企,手上充足的现金是他们最大的底气。例如融创、世茂、中国奥园、旭辉等房企,过去两年来收并购市场上频现大手笔。

  对于这些规模快速扩张的企业,他们的投资力度高,但融资力度更高,在手现金提供了重组的底气。

  ②持有商业资源较多的房企,商业物业成为现金流的有力支撑点。例如华润置地、龙湖、世茂、新城等,其商业板块往往在企业战略中扮演重要决策。

  这些房企已经度过了商业的培育期,开始进入收获期,仰赖长期租金收入带来的现金流,也为其在手现金增色不少。

  ③这些房企自身的信用评级和资质是一张金色招牌。凭借自身的规模优势和业绩,头部房企拥有完善的融资工具和更多优质的融资渠道。

  另一边,融资成本也相对较低,尤其是华润、龙湖等房企,平均融资成本仅为4%左右。融资渠道畅通,融资利率不断创新低,也为这些房企的在手现金提供保障。

  03

  8成房企持有现金增长

  祥生在手现金翻了2.5倍!

  在统计50家房企现金榜的同时,艳姐还对比了一下房企2020年在手现金的增幅榜。

  在统计的50家房企之中,2020年有39家房企持有现金实现了增长,占比近8成。

  其中祥生在手现金增幅最大,达到了249.11%!

  此外,上坤的在手现金同比增幅也超过了200%,央企金茂在手现金同比增加142.15%。

  这其中,祥生、上坤持有现金实现“暴增”有特殊的背景。这两家房企都在去年的11月成功登陆资本市场,前后仅相差一天,属于妥妥的上市新军。

  因此,这也是两家新上市房企首份财报面市,部分数据相较于过去实现跨越式增长不足为奇。

  在房企补充现金“弹药”的路径中,上市融资无疑是最核心最重要的方式。这种融资优势在,这两家房企身上体现的淋漓尽致。

  以祥生为例,上市后短短几个月的时间,就已获得招银国际、建银国际等投行授予首次“买入”评级;并获准纳入恒生综合指数及深港通。

  04

  尴尬的“钱紧”

  谁的现金在承压?

  另一边,艳姐还发现,在手现金在300亿以下的房企有21家,这其中不乏规模在千亿以上,整体实力排名靠前的房企。

  这类房企有千亿规模,却仅有百亿现金。

  例如,在克而瑞发布的2020年房企销售榜单中,2020年销售规模1551.7亿的融信,排名第21位,但在手现金仅198.55亿元;2020年取得1496.6亿规模的富力地产,排名第24位,在手现金仅256.73亿元。

  同样不可忽视的是,还有11家房企在手现金同比出现了下滑,其中要数两家爆发债务危机的房企最为严峻:

  泰禾集团在手现金同比下滑超过8成,华夏幸福在手现金同比下滑超38%。

  事实上,在当前的时间节点,在手现金是否充裕对房企来说具有相当重要的意义:

  首先,在重点城市实行集中供地的背景下,充足的子弹不仅是争夺优质地块的保障,甚至是入场的敲门砖。

  在近期多个城市首次试点集中供地的过程中,有人发现一些城市仅土地竞买的保证金就是一大笔钱。

  还有坊间盛传上海首批宅地集中挂牌前夕,某家房企直接调拨了1300亿现金前来抢地。

  你一年的销售额,还抵不上人家交一次土拍的保证金。

  如果手中不留存充足的现金,就只能沦为集中供地模式下的陪跑者。连上牌桌竞价的机会都摸不到。

  其次,在房企融资的“三道红线”,叠加银行业“两道红线”的大背景之下,充足的现金流更增厚了房企财务的安全垫。

  不要忘了,即便是满足“三道红线”的绿档房企,每年的有息负债增速也不得超过15%。

  在这样的条件下,充沛的现金有助于房企获得较充裕的融资周期,维持甚至改善企业合理的债务结构。

  所以那么多房企都在“深挖洞,广积粮”,也在情理之中。

  说一千道一万,房企发展的核心在于穿越周期的资源配置,这其中资金的配置是资源配置核心的组成部分。

  在手现金不仅是记录房企资金实力的重要凭证,更是观察房企财务战略的风向标。对于上市房企的在手现金,我们将保持长期关注。

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文章关键词: 万科房企现金保利
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