厦门第二次集中供地：建发保利中海抢地与旭辉们的谨慎

　　截至目前，全国第一阶段集中供地基本告一段落；第二批供地也将陆续开展。

　　6月10日，厦门第二批集中供地迎来正式拍卖。相比首批供地仅5宗，本次共推出11幅地块，总建面超145万平方米，起拍总价274.3亿元，均采用“限房价、限地价、竞配建”方式拍卖，条件相对严格，但程度也不算高。

　　从地块分布区域看，湖里1幅，海沧3幅，集美1幅，翔安2幅，同安4幅。大体可分为岛内和岛外来观察，与此前两地分化较大有所变化的是，本次地块均引起不少开发商争夺，程度激烈，只是岛内地块更甚。

　　最终11宗地块揽金343.85亿元，值得注意的是，本次参与竞拍的开发商中，出现了更多央企、国资背景的企业，如保利、中海、建发、金茂、中粮等，拿地势头较民企开发商也更为迅猛。

　　建发百亿抢地

　　本次集中供地分为上下两场，上午开拍岛内湖里钟宅及岛外海沧马銮湾共4幅地块，下午拍卖集美翔安及同安等7宗岛外地块。

　　岛内新房库存极少，地块本就供不应求，势必要引来激烈争抢，湖里钟宅地块自然成为了本场土拍的重头戏。

　　该宗地块规定限价7.18万/平方米，且不得绑定车位出售，拿地门槛有所提高，但依旧是头部房企的争夺重点。

　　地块共吸引7家房企报名参拍，分别为建发、中骏、金茂、保利、万科、国贸中海、旭辉。开拍1分钟，旭辉便一口气喊价53.1亿元触顶，转为竞配建环节。

　　万科在报出24400平方米竞配建后下场，中骏虽多次加价，但最终剩下金茂和建发僵持，结果建发以配建28300平方米胜出，成交楼面价50518.5元/平方米。

　　该宗地块是今年供地计划中岛内最后一幅宅地，位于厦门热门板块——五缘湾核心腹地，周边资源相当优渥，地缘优势的光环所在使得市场未来预期较高。不少业内指，地块未来限价新盘基本不愁卖，利润也较高。

　　本次建发以上限价格53.1亿元竞得，商品住房销售均价不得超过7.18万元/平方米，且车位不得捆绑销售。对比之下，周边高端住宅云集，二手房均价8.5万-11万/平方米，这对利润空间的的控制也提出了一定挑战，更考验快周转和成本管控能力。

　　而岛内楼面地价随之创新高，业内分析指，这提高了市场价格增长预期，购房者会加快入市，市场热度会处于较高水平，对岛内房价有所促进，但增幅尚且可控。

　　随着两次集中供地后更多开发商进入厦门，建发也有了更强对手。据了解，建发拿地决心较大，本次土拍11宗地块均有其身影，除湖里钟宅地块以外，还以48.1亿元抢下海沧马銮湾片区优质地块，颇有宣誓主场的意味。

　　该宗位于海沧区的地块编号2021HP03号，堪称本次土拍岛外最优质地块之一，报名参拍房企包括建发、旭辉、华润、中骏、万科、龙湖、招商蛇口、宝龙。

　　该宗乐活岛地铁综合体地块自带12万平方米商业，为本次土拍中龙湖唯一参拍地块，且龙湖拿地呼声也是最高的，不过最终仍不敌本地虎建发。

　　经过近1个小时竞拍，由建发以楼面价31473元/平方米高价抢下。

　　据悉，建发2020在厦门销售破220亿，而今年在厦门除了悦府湾璟以外，其余项目所剩货值不多，为追赶销售指标，需要加快纳储、加快周转。

　　不过以建发在资金成本和品牌溢价上的优势，要保持拿地项目有8%至10%利润，可能会选择放弃岛外质素较差且价格太高不利快周转的地块。

　　近两年来，建发加快了拿地扩储节奏，今年也不例外。截至目前，其在厦门、福州、北京、深圳、杭州、无锡、南京、苏州、上海等城市土拍市场上都表现积极，意欲加强全国布局。

　　主战场与“陪跑者”

　　业内人士表示，目前开发商在厦门普遍土地储备明显不足，“僧多粥少”使得历次土拍都比较火热。

　　本次集中供地，更具资金优势的央企、国企表现更为抢眼，如保利、中海、金茂等多有所斩获；相对而言，民企介入的机会较难把握。在叫价角逐过程中，便可见各房企之间的力量对比。

　　如岛外海沧区马銮湾3幅地块被视为最优质的地块，建发竞得一宗后，另外两宗分别由保利和住宅斩获。

　　其中，海沧2021HP01号地块共有11家房企报名参拍，分别是中骏、保利、金地、万科、正荣、华发、绿城、旭辉、联发、住宅、建发。

　　据悉，47亿前的报价频次比较紧凑，且多家房企应价，但旭辉在报出47.1亿后没继续参与，剩下保利和建发角逐。最终，保利以总价49.7亿拿下，成交楼面价28867元/平方米。

　　值得注意的是，旭辉在湖里钟宅地块同样表现积极，一开始报价便直接到上限53.1亿，但在竞配建环节报出20700平方米后“熄火”。这大概率超过了旭辉的利润测算范围，从两次中场停手都可以看出，旭辉还是较为谨慎。

　　无独有偶，湖里钟宅地块拍卖中，万科、中骏等也在积极报价后竞配建环节停止参与，不再出手。业内分析指，在集中供地中国企较占优势，而其他开发商则要谨慎对自身投拓逻辑、发展需求和开发水平综合衡量。

　　海沧2021HP02号地块则同样由国企住宅以总价34.9亿竞得，楼面价28884元/平方米，溢价率26.91%。参与该宗地块竞拍的有11家房企，分别为绿城、保利、万科、住宅、中骏、首开、弘发智悦、金地、旭辉、联发、正荣。

　　此外，中海以62.25亿拿下同安区两宗地块，包括以18.55亿获2021TP03商住地，楼面价2.29万元/平方米，溢价13.8%；以43.7亿获T2021P03地块，楼面价17836元/平方米，溢价26.67%。

　　2021TP03商住地位于环东海域同安新城，隶属银城智谷片区，相较同片区内其余两幅地块，面积较大，住宅套数限制854套；该片区目前已聚集了保利、首开、融信、禹洲等房企，区域内居住氛围趋于成熟；而T2021P03地块位于集美与同安交界地带，周边众多大型产业组团，产城融合基础较优。

　　据观点地产新媒体了解，上个月厦门首批集中供地中，中海便联合国贸92.3亿+3.62万平配建拿下思明区洪文地块，击败了华发、平安、保利、建发、招商、万科、旭辉、华润、中骏、首开、金茂等12家房企。

　　另一央企金茂在本次集中供地中也有斩获，以总价40.1亿拿下了翔安2021XP02号地块，楼面价21552元/平方米，溢价率19%。

　　据悉，这是环东腺苷片区时隔4年再次有宅地出让，2017年金茂与中粮就分别竞得该片区一幅地块，楼面价2.9万/平方米。

　　此外，正荣继5月份以18.8亿元+1700平配建拿下集美J2020P03地块后，本次再以总价15.7亿拿下集美2021JP01号地块，楼面价29236.5元/平方米，溢价率40.18%。

　　对比而言，本地块较上月拿下的地块综合质素更为优质，且楼面价更低。