打开国内合作通道，凯德在中国的下一程

　　继业务重组之后，凯德又对外披露了一笔重大交易。

　　6月28日，凯德集团公告称，向中国平安人寿保险出售位于中国的6个来福士资产组合的部分股权，资产组合总资产价值为467亿元人民币，平安人寿收购其中部分股权，总投资额不超过330亿元。

　　交易完成后，凯德在各项目中的持股比例，将从交易前通过私募基金持有的30.7%-55%变更为12.6%-30%，并继续负责项目的运营及资产管理。

　　“未来几年，我们计划在中国将旗下新经济资产的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元，投资重点涵盖产业园区、物流和数据中心。”凯德集团（中国)投资与投资组合管理首席执行官潘子翔表示，此次交易回收的部分资金，将用于重点投资数据中心等新经济资产。

　　据了解，近期凯德在中国还获得私募股权基金管理人资格，能够在中国发行人民币基金产品，并提供基金管理服务。

　　无论是展开与国内投资者的深度合作，还是发展在岸基金融资，凯德与中国的发展更加紧密了。

　　引入平安人寿，一笔双赢的生意

　　正如凯德集团首席执行官李志勤所言，与国内优质伙伴强强联手，是凯德深入推行本地化运作的关键一步，也是对集团成熟的国际资本平台的重要延伸和有效补充。我们希望与志同道合的国内伙伴更多合作，让凯德的投资者基础进一步多元化。

　　这符合凯德“地产+基金”的运作模式。业内称道的“凯德模式”，就是在发展基金储备开发项目，通过私募基金收购进行项目前期的开发、收购以及培育，再通过物业成熟产生稳定的现金流，通过集团旗下上市房地产信托或第三方实现退出，形成投融管退的完整价值闭环。

　　在释放成熟资产价值的同时，将所得资金用于再投资，不断扩大管理资产规模。对凯德而言，这已经是一个非常成熟、稳定的商业模式。

　　从长远看，也与凯德的战略方向一致。今年4月凯德宣布业务重组，加速集团转型。定位于轻资产、资本高效企业，凯德致力于成为一家以亚洲为中心的全球性房地产投资管理公司。截至今年一季度末，凯德集团的基金管理规模增长到了792亿新元。

　　此类成熟资产对于平安人寿等险资来说同样具备吸引力。

　　基于现实要求，保险资金需要具备安全性、收益性以及流动性的特点。不动产投资具备可获取稳定投资回报的特性，在某种程度与险资对长期、稳定性的要求正好匹配，近年来险资亦投资一线城市商圈成熟、出租率稳定的商办物业。

　　此次交易涉及的上海来福士场等6个商业办公不动产项目均属于凯德集团“来福士”产品线，已建成并运营成熟稳定，是凯德集团最为核心的优质资产。

　　相关资料显示，此次交易的资产组合交付以来，物业经营状况稳步提升，2019年全年出租率均稳定在90%以上，部分项目达到95%以上。2020年疫情期间绝大部分项目出租率仍稳定在90%以上，具有持续稳定的现金流。

　　平安人寿相关负责人表示，本次交易标的六个来福士资产，是凯德集团最为核心的优质资产。此次投资符合保险资金资产负债匹配的原则，可以优化险资配置，并取得良好且稳定的投资回报，实现保险资金的保值增值。

　　交易完成后，凯德也将继续负责标的资产中上海来福士广场等六个项目的运营及资产管理。

　　优质资产背后，是运营能力保障和良好的投资回报。凯德在商业地产方面的优势是不言而喻的，特别是资管能力，在项目长期运营过程中不断地调改、进行资产提升。在凯德的商业中，以每平米为计量单位，计算每平方米的成本、管理效应、租金、产出是甚至是交易量。

　　基于此，凯德长期保持行业较高的资本回报率，其购物中心2016-2019年资本回报率稳定6.5%及以上。

　　在李志勤看来，“凯德的‘核心资产’是人，是专业团队，是长期积淀的项目管理与基金管理方法论，是国际国内市场积累的口碑。正是这些极宝贵的软实力和无形资产，让我们能够通过专业运营，让资产不断增值，为投资伙伴带来长期稳定回报，实现多方共赢。”

　　低调背后，不断进阶的投资版图

　　凯德是最早进入中国的外资开发商之一，从1994年正式进入中国市场，目前在中国市场管理资产规模约2800亿元人民币。

　　现在，凯德已经成为中国最大的外资房企之一，也是新加坡在华投资最大的企业。

　　在这27年中，凯德在加大在华投资步伐的同时，不断对旗下资产进行调整优化，并在不同阶段对自身组织架构和业务组合进行调整升级。

　　从住宅到商业地产，大力推行综合体战略，同时优化资产配置，出售部分非核心城市购物中心，将业务布局聚焦五大核心城市群，以最大化规模优势和管理效率。

　　近几年，凯德先后斥资35亿收购了广州乐峰广场，57亿收购了重庆两江春城项目，27.52亿元收购了上海浦发大厦约70%面积，200亿收购上海星外滩项目，并且通过收购星桥腾飞的全部股份，将资产类别扩充至产业园、工业及物流地产和数据中心等新经济领域。

　　投资版图的进阶，印证了凯德一直看好中国市场，并且将继续加大投资。

　　李志勤称，中国一直是凯德集团最大、最重要的核心市场。凯德将继续在中国市场深耕，在既有的商业、住宅和城镇开发、服务公寓等核心业务基础上，将加大对新经济资产类别的投资，投资重点涵盖产业园区、数据中心和物流等。

　　未来几年，集团在中国该资产领域的规模将从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。

　　其实，从今年为数不多的资产收购中，已经能够觉察到凯德这一侧重方向。4月28日，凯德集团就斥资36.6亿元收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区，这也是凯德集团在中国的首个数据中心项目。

　　与此同时，凯德在新加坡、欧洲等市场也在同步发力。凯德集团曾表示，将依托自身在数据中心设计、开发和运营方面的能力，加快新经济资产领域的拓展步伐，将数据中心发展为一项全球业务。

　　目前，除了中国，凯德还在新加坡拥有4个数据中心，在欧洲拥有11个数据中心，同时也是韩国一个数据中心开发项目的基金和资产管理方。

　　眼光长远、与时俱进是凯德集团的基因。显然，凯德已经很敏锐地觉察到，在中国经济转型发展的过程中，产业园区、物流资产、数据中心等新经济资产具备巨大的发展前景和空间。

　　的确，近年来，众多企业的业务加入到数字化、智能化转型中，政府亦有相关政策配套支撑数字化产业的发展。

　　相关数据显示，预计到2024年，亚太地区数据中心行业将以两位数的年复合增长率快速发展。在云服务提供商和新兴批发客户的需求支持下，中国数据中心市场的年复合增长率预计将达到30%。

　　另一方面，数据中心等新经济资产也具备和资本市场对接的通道。近期，首发的9只基础设施公募REITs分别在沪深交易所上市，项目涵盖产业园区、仓储物流等主流基础设施类型，受到投资者认可。