广佛同城上演不一样戏码 双城两地的命运异同

　　迈过疫情考验，广州、佛山两地的“同城”概念得到深化。但在近期土地市场的交易上，两城却上演了截然不同的走向。

　　这边厢，被誉为“珠江新城最后一块商业用地”的广州珠江新城1宗地块，由合景泰富以底价19.9亿元竞得。

　　那边厢，瑞安房地产发布公告，向佛山禅城区归还于2007年斩获的岭南天地项目7号及8号土地，获得现金补偿超26.5亿元。

　　广佛两城，两宗地块，同为商业属性，同是搁置多年，在“一进一退”的买卖间，道出了两地在城市规划、产业分工的差异。

　　珠城“绝版”地块落地，禅城2宗地块退还

　　7月12日，合景泰富以199296万元的总成交价拍下珠江新城仅有的“绝版”商地A4-3地块，折合楼面价约28800元/平。

　　据了解，珠江新城A4-3地块用地性质为商业用地兼容商务用地，宗地面积为6580平方米，可建设用地面积为5765平方米，计算容积率建筑面积69200平方米。

　　A4-3地块位于黄埔大道与华夏路交汇处，西边为保利克洛维商业中心，南边有广州市妇女儿童医疗中心，东边为花城广场，距离最近的地铁APM线黄埔大道站只有约500米，在建的13号地铁线二期花城广场北站也在附近。周边还有富力盈通、雅居乐中心、珠江城，以及正在建设中的粤海金融中心大厦等。

　　该地块的按照招商要求颇为严格，除了对产业功能有所限定外，还要求项目建成后，竞得人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的 50%，建筑不能超过 168 米。

　　与广州珠江新城相隔约30公里、广佛地铁线约21站距离的佛山祖庙，则上演不一样的戏码。

　　时间倒回至7月9日，瑞安房地产发布公告称，旗下2家全资子公司佛山瑞房、佛山瑞康天地，分别与佛山市禅城区土地储备中心及佛山市禅城区祖庙街道办事处订立土地使用权储备协议书，归还岭南天地项目7号及8号土地，现金补偿26.53亿元。

　　其中，7号土地包括一幅位于中国佛山市禅城区建设街东侧，土地总面积约为8109.35平方米地块，规划作办公及商业用途，交还代价为现金补偿人民币11.11亿元。

　　8号土地包括一幅位于中国佛山市禅城区城门头路南侧，土地总面积约为16,385平方米地块，规划作办公及商业用途，交还代价为现金补偿人民币15.42亿元。

　　广佛两地的十多年停滞

　　有趣的是，广佛近期买卖的两宗地块，均存在多年的历史问题。

　　其中，珠江新城A4-3地块此前命运多舛，被荒废了十多年。

　　2001年6月，广州国土局与广州市政府驻深办、广州星球房地产开发有限公司签订《广州市国有土地使用权出让合同》，珠江新城A4-3地块以2.3亿元的价格风光出嫁给星球公司。

　　按照原计划，该地将打造成“星球大厦”，但因开发不顺，而三次被沦为抵押物。最后星球地产因为无法偿还债款，导致地块被封，由政府收回并给予相应补偿。

　　2005年5月，地块被广州中院查封，直到2021年才终于解封。此时，距珠江新城上一次出让地块已过去9年，也因此，该地块被誉为“珠江新城最后一块商业用地”。

　　而瑞安归还的7号及8号土地，则追溯至2007年。

　　彼时瑞房通过旗下8家子公司以75.1亿元成交价联合竞得项目地块，楼面价约为5004.45元/平方米。

　　地块位于佛山著名地标祖庙东华里片区，占地面积达65万平方米，总建筑面积达150万平方米。如此巨大的体量，使得岭南天地成为当时广东规模最大旧城改造项目。

　　按照计划，岭南天地项目预计总投资超过200亿元，总体分五期开发，项目一期于2008年开始动工，建筑面积约17.57万平方米。

　　其中商业部分，岭南天地商业街区一期在2012年11月全面开放，二期在2013年对外开放。购物中心岭南站NOVA则在2016年开业，东华里首期临街区域在2019年逐步开放，以及全新商业空间岭南天地·新里则在2020年9月开业。

　　此外，写字楼岭南天地商业大厦、马哥孛罗酒店等部分亦在此期间陆续落成，再加上岭南新天地打造的一系列高端住宅以及别墅楼盘推出，实际上，抛开7号及8号土地因地下设施管道等种种原因延迟拆除导致仍未开发，瑞安打造岭南天地整个综合体已非常成熟完善。

　　广佛同城的命运异同

　　踏入大湾区时刻，广佛同城早已迈入深度发展。从两大地块命运之异同，实质道出了两地在城市规划、产业分工的差异。

　　从城市规划来看，广州向着“东进”方向移动，珠江新城亦是这一背景下确立城市中央商务区的CBD“王者”地位。

　　而随着珠江新城土地开发趋于完善和饱和，“寸土寸金”的地段让一宗搁置多年的回炉地块变得更为稀缺和备受关注，合景泰富拿地的背后的价值意义及对城市中心“重仓”意图更为明显。

　　同为城市中心，佛山禅城区祖庙则属于老城区的中心，更趋向文旅消费为核心的城市功能定位。瑞安对岭南天地的开发思路也是基于此，打造出文商旅的城市样本。

　　从产业结构上看，广州更聚焦大商贸、大金融、大地产、总部经济等领域，珠江新城A4-3地块建成后将致力于天河中央商务区总部经济和现代服务业产业发展方向，也看出城市产业的发展方向。

　　而佛山以第二产业为主，其后的“腾笼换鸟”，“退二进三”战略也是依托其原有工业产业为基础进行升级，并结合了广佛之间的产业分工进行考虑。

　　瑞安亦在公告中点明，鉴于佛山近年持续的工业化及城市化，佛山市政府有意向重新指定回收土地之土地用途。

　　在此之前，岭南天地项目7号及8号土地业态规划包括写字楼和公寓，写字楼原本规划两栋430米和265米高的地标。

　　但近年来佛山写字楼市场一直处于饱和状态。据戴德梁行资料显示，佛山写字楼空置率在2019年第四季度就达到40.7%，空置率位居全国第二。2020年上半年，由于疫情冲击，空置率进一步攀升到43.8%。

　　有知情人士指出，这两宗地块未来拟改为商住用地重新出让。而瑞安也表示，如政府重新指定土地用途属商业上可行且具有吸引力，仍有意向参与拍卖。

　　加载广佛同城的光环，两城两地的命运异同及双城发展的差异化路线，影响着开发商的战略布局和开发考量。