上半年深圳优质零售物业租金上浮1.3%,首店品牌激发活力

仲量联行   2021-07-19 17:27
核心提示:截至今年二季度,全市整体空置率为3.3%,该数据仍处一线城市最低水平。

  据仲量联行2021年上半年深圳房地产市场报告显示,今年上半年深圳消费市场持续恢复,复苏态势得到进一步巩固。1-5月,深圳社会消费品零售总额同比增长28.2%,两年平均增速为3.5%。虽然深圳在5、6月经历局部疫情,但是目前来看已总体可控,市民消费意愿稳步回升。

  整体而言,在市民积极消费的带动下,上半年深圳零售市场处于一个快速恢复阶段。随着“潮流消费”逐渐兴起,首进深圳品牌不断激发市场新活力,整体租赁需求也因而呈现多点开花的局面,其中最具有代表性的是奢侈品牌在深的扩张步伐。部分品牌在深圳湾万象城(开业时间:2018-12、已签约211个品牌)陆续开出城市第二家门店,香奈儿亦于二季度正式落户深圳。

  与此同时,罗湖万象城对现有空间进行改造,通过切割大铺的方式得以在二季度容纳更多奢侈品牌。高端消费增长同样促进国际美妆在深圳的广泛布局。例如,众多一线美妆品牌借着项目战略升级,齐驻位于梅林商圈的卓悦汇,使其成为福田区第二座以高端化妆品布局的购物中心。

  另一方面,根据过往三年的租赁成交记录,我们观察到不同业态租赁需求的流向呈现一定转移的趋势。以服装零售为例,不论定位及档次,越来越多品牌向蔡屋围、福田CBD、后海、科技园、宝安中心区这5个核心商圈聚拢。如果将服饰品牌分为经济、中端及高端三类(不包含重奢),数据显示今年上半年各分类新开店铺在核心商圈的聚集程度较2019年至少增长10个百分点。这一定程度反映零售商愈发重视树立品牌影响力及单店收益。与之相对的是,面对服装零售品牌的聚集度下降,不少非核心商圈的项目加大引进儿童、体验及美容护理等相关业态的租户。而餐饮作为购物中心吸引客流最主要的业态,过去三年其新开店铺在全市的分布大致均匀,值得一提的是今年上半年餐饮店铺成交量较2019同期多30%。

  上半年市场无新增供应,全市空置率小幅攀升。具体而言,位于福田中心区及科技园的部分项目开展大面积调整,加之少数区域型购物中心出现次主力店撤场,这些因素使得全市空置率明显承压,但得益于整体租赁需求日趋活跃,市面上不少原有空置面积得到进一步去化,因此上述现象的负面影响有限。截至今年二季度,全市整体空置率为3.3%,该数据仍处一线城市最低水平。

  整体租金在上半年呈现上扬趋势,较2020年底上升1.3%。在整体租赁需求活跃的背景下,不断改善的租赁情况有效提振业主信心,大部分购物中心能维持既有租金水平。租金增长继续由核心商圈的优质项目引领,这主要归结于它们强大的需求聚集效应,而一些来自非核心商圈但周边居民消费能力突出的项目也凭借着良好的经营状况重拾租金增长动力。

  市场展望

  预计短期内整体租赁需求将大概率延续上半年的稳健走势。今年5月,第七次人口普查数据表明过去十年深圳常住人口增长近715万,城市还处于旺盛的“人口红利期”。仲量联行华南区研究部总监曾丽指出:“年轻人作为深圳最主要的消费群体,他们消费升级的需求正得到更多商家的重视,同时也给商家带来基于产品创新或是打造新业态的全新思路。结合政府提出加快发展首店经济以及建设购物活动品牌的任务,我们认为这些利好将在中短期内驱使更多品牌通过进军深圳试水华南零售市场。”

  预计下半年市场将迎来集中式供应,新增供应面积或突破100万平方米。受此影响,全市空置率将继续走高。从消费基础设施的角度来看,我们观察到线下经营实体正向场景化、体验式消费场所转型。以龙岗万达广场及龙华壹方城为例,这两个超大体量项目均将引入大量创新体验业态,为市民解锁消费新场景。此外,一些区域型项目的落成也将填补相应片区优质零售商业的空白。至于租金,考虑到零售商对进入核心商圈的优质项目意愿不减,可以预见下半年将继续保持较为活跃的租赁氛围,整体租金维持稳定上升势头。

  (文章资料摘自:仲量联行2021年上半年深圳房地产市场报告)

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