世邦魏理仕发布《2021上半年成都房地产市场报告》

世邦魏理仕   2021-07-21 11:17
核心提示:2021年7月20日,成都 — 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)发布《成都,如何定义未来暨2021上半年成都房地产市场报告》:

  2021年7月20日,成都 — 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)发布《成都,如何定义未来暨2021上半年成都房地产市场报告》:

  全国第七次人口普查数据显示,成都常住人口突破2,000万,位列全国第四,且成都亦位列2021年毕业生首选就业城市第四位。因此,这座曾被誉为中国“第四城”的巴蜀之都在新发展周期下,正以一个个令人瞩目的成就定义着属于自己的未来。成都是下一个伦敦,抑或是下一个京都?生活在这座城市的“新成都人”最具发言权。世邦魏理仕将通过回顾上半年成都房地产市场趋势,再以“居住新社区”、“商务新地图”、“消费新场景”、“智造新势能”四大专题揭示这座未来之城的命运与前途。

  世邦魏理仕西南区董事总经理谢凌表示,“以成都环城生态公园为依托,高水平策划建设高品质生活宜居地,大力推动生态价值转换,统筹公园城市‘美好生活未来社区’成为未来居住新承载;成都人才、企业处于高速培育期,衍生出对优质办公空间更迫切的需求,并随楼宇供应及产业结构升级开始更聚焦市中心,而‘产业化’+‘新四化’的运营策略成为关键;零售物业愈发多元的投资及载体,带动消费场景就文化、公园等多维度呈现;制造业新纪元下,‘智造网络’的联动招引值得关注。所以,我们认为未来成都将在包容与创新中探寻新的定义,继而给房地产市场带来深远影响。”

  回顾2021年上半年成都房地产市场

  2021年上半年,成都优质写字楼市场随经济加速复苏而呈供需两旺的态势。共录得5个新项目合计约23万平方米的新增供应。农历新年后商务活动快速回暖,上半年净吸纳量录得约34万平方米,较去年末大幅上升63.9%,居全国第四;其中,甲级写字楼主导去化,净吸纳量较去年末翻倍增长,录得约21万平方米,需求占比亦从四成增长至六成,这一趋势折射出优质企业的租赁意愿及承租能力均有所提高。因此,市场空置率较去年末下降1.9个百分点至18.4%,系自2005年来新低。特别是南延线板块,区域可租赁办公面积逐步收紧,金融城、大源空置率较去年末分别下降4.1、4.3个百分点至15.1%、14.6%,并拉动全市平均租金走势迎来拐点,由负转正,半年环比上涨0.2%。按租户行业看,TMT、专业服务业和房地产建筑业为上半年需求前三大来源,分别占比32.9%、12.9%、12.7%。其中,科技企业表现尤为瞩目,需求占比较2020年显著提高8.1个百分点,活跃的细分行业主要是在线教育、软件开发等专业服务和以游戏、直播为代表的娱乐传媒,分别占比TMT新增需求的29.0%、28.3%、10.7%。此外,零售贸易、医药及生命科学的需求增长亦值得关注,占比较2020年分别增长5.8、3.1个百分点。

  零售物业市场上半年新增供应持续下沉,3个新开业购物中心均落于非核心商圈,合计约29万平方米;其中龙泉的世茂广场和新都的龙湖锦宸天街推动近郊商圈提档升级,且均注重“公园+”场景的打造。商业信心重振,市场开启一轮大规模、多维度的探索及调整。在核心商圈,春盐商圈可租面积趋紧,购物中心积极调铺、切铺,以期腾挪出更多空间引入新品牌;而交子公园商圈愈发成熟,消费场景逐步多元,渐成诸多外来品牌来蓉布局首选之一。在次级商圈,业主积极更迭餐饮品牌和顺应线下体验复苏趋势加码体验业态,特别是空置率较高的项目,业态选择进一步宽泛。因此,尽管市场大规模调整导致空置率较去年末略微上浮,为6.9%,但受核心商圈拉动,全市购物中心首层平均租金止跌企稳。着眼品牌商,奢侈品牌继续加码成都,中国原创服饰、欧美系护肤及美妆、潮玩、买手店等需求活跃;国际餐饮品牌下沉至次级商圈,顶级甜品店入蓉,本土餐饮品牌崛起;体验业态全面复苏,街舞、教育培训等积极扩张;新能源汽车品牌延续活跃态势。

  仓储物流市场供应保持高位,迎来3个项目交付合计约33万平方米,均落于青白江园区。租赁需求于二季度显著上升,但因一季度短租到期引发的集中退租,上半年吸纳量较去年末略有下降,录得约39万平方米。全市高标库整体空置率较去年末下降1.6个百分点至14.4%,系近三年来的新低。平均租金较去年末下跌1.4%,跌幅进一步收窄。着眼需求行业,持续向好的消费基本面将逐步投射到市场,上半年除电商、食品、生鲜超市外,运动、潮流服饰的新增仓储需求备受瞩目;同时,随着成都产业持续升级,上半年制造业租赁需求显著回暖,吸纳量绝对值是2020全年的3倍,需求占比全市较2020年上升10.7个百分点。天府国际机场的正式运营及东部新区的大力拓展,投资者积极关注成都主城区-简阳轴线的区域发展和投资机会,目前已有多家开发商拿地,未来成都仓储物流市场将再添一“极”。

  世邦魏理仕成都研究部负责人林晴岚表示,“上半年成都房地产市场趋势反映出投资者长期看好成都并带动市场供需两旺;以‘新成都人’为根本,城市多中心开发、多元化发展;以科技创新为引领,传统与科技行业加速融合,联动升级;体验为重,生活、消费、办公愈发场景化发展。上述趋势将作为重要参考,定义未来成都新篇章。”

  居住新社区——未来美好公园社区

  2021年5月12日,在“成都环城生态公园周边区域规划优化工作会议”上,成都市委市政府正式提出建设成都版本“未来社区”,要求以成都环城生态公园为依托,高水平策划建设高品质生活宜居地,大力推动生态价值转换,统筹公园城市美好生活未来社区,承载公园城市展示区、生态价值转化示范区、高品质生活体验区、国际旅游度假区。

  从“未来社区”到“未来美好公园社区”的价值特征理解

  “未来社区”的概念源于2018年浙江省的探索实践。在《浙江省未来社区建设试点工作方案》中,明确了“未来社区”是以人民美好生活向往为中心,以人本化、生态化、数字化为价值导向,坚持“以人为本,文化引领”、“政府引导,市场运作”、“迭代创新,体系推进”、“因地制宜,分类施策”四项基本原则,以和睦共治、绿色集约、智慧共享为基本内涵,构建未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景,打造具有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元。

  借鉴浙江“未来社区”的成功经验,结合自身公园城市建设特色,成都提出打造“未来美好公园社区”。我们认为,“未来”、“美好”、“公园”三个价值特征构成了成都版“未来社区”的关键。

  对标伦敦下利亚山谷社区创新先进做法

  如何助力成都实现“未来美好公园社区”,我们结合自身所积累的国际视野和本土经验,提出以伦敦下利亚山谷社区为对标对象。2019年,伦敦成为全球第一座国家公园城市。与成都环城生态带类似,伦敦的环城绿带同样经历了与城市从背向隔离到相向融合,串联城市公共空间的绿链和带动城市产业创新的绿楔相继建成。下利亚山谷就是一条典型的绿楔产业走廊,通过吸引企业与人才聚集,已成为伦敦第四大商务区。在这里,产业聚集的形式并非传统产业链上下游聚集,而是聚集具有相似属性和习惯的工作人群实现云状聚集。通过人与环境的融合,工作、生活和旅游人群的身份区分被模糊了,人群以旅游者的心态在这里工作和生活。这里的空间被植入多元场景,加深人与场地、生态的联系,使场地灵活多变。通过“人文交融”的社区氛围营造,以节事活动汇集人流,带动区域文化交流,拉动区域消费,增强社区归属感与认同感。以上的基因,能为成都建设“未来美好公园社区”所关注和借鉴。

  世邦魏理仕中国区战略顾问部负责人陈学海表示,“‘未来美好公园社区’是成都市融合了‘公园城市’和‘未来社区’的独创发展理念,通过营造‘创新生产、未来生活、宜居生态’的城市场景,将生态价值转化为经济价值和城市发展价值,树立未来城市发展的全新范式”。

  商务新地图——重回市中心

  厚积薄发,楼宇经济跃升新台阶

  未来五年,成都人才、企业都处于高速培育期,衍生出对优质办公空间更迫切的需求。同时,随着企业对优质办公场所价值的认知不断提升,以及房地产策略的转变,办公需求将高质量发展。据世邦魏理仕监测的2018-2020年成都写字楼市场升级搬迁分析显示,办公需求呈现跨区域流动性强(跨区域的甲级楼间的升级搬迁占比较同区域高12.1个百分点)、承租能力高(升级搬迁集中在120-130元每平方米每月高租金水平区间的楼宇)、升级意识强(本土企业的升级搬迁需求最为旺盛)及产业属性强(金融业、房地产建筑及TMT行业主导)四大特征。

  重回市中心

  更多优质楼宇恰逢时机供应以满足高质量发展的办公需求,2021-2024年市场预计将迎来184万平方米的新增供应,且自2021年起供应开始逐步回调至市中心,占比高达62%;另一方面,城市更新将置换更多优质商务载体,继而共同带动市中心商务活跃度显著提升。尤其是,“十四五”期间市中心各区推动传统产业结构升级,深化新一轮的科技创新,继而引导办公需求新流向。因此,楼宇运营至关重要,未来应关注“产业化”+“新四化”的运营策略。

  “产业化”运营——楼宇应跳脱空间服务提供者的角色,转型成为全生态链供应商。将“产业扶持”从宏观层面落地楼宇本身,业主纵向聚焦细分领域企业的集聚,积极促成企业间的相互对接,成为产业生态的构建者。产业和楼宇高度融合,业主与租户共生效应凸显,最终建立共赢及资产增值的长效机制,良性循环下不断招引更优质企业进驻,带动楼宇经济产业化升级。

  “新四化”运营——疫情的爆发不仅在短期内改变了企业的工作模式,也让灵活和弹性制度成为未来办公的长期议题。随着灵活办公模式被更广泛地采用,年轻世代和智能设备源源不断地加入工作场所,房地产租赁策略也将迎来新变革。未来五年,办公场所将实现灵活化、场景化、智能化、定制化的“新四化”标准。

  世邦魏理仕成都顾问及交易服务|办公楼部负责人黄璐表示:“上半年成都优质写字楼市场需求持续活跃,以‘互联网+’、游戏及云计算为主导的TMT行业尤为瞩目,而本地实业类企业的升级搬迁或扩张需求也逐步释放。‘十四五’期间成都迈入新一轮发展周期,人才、企业加速聚集,但高新区可租赁面积有限,更多企业开始审视落户其他区域的可行性,楼宇性价比、地铁通勤及员工餐饮配套等仍是企业选址第一考量。此外,由于TMT企业对楼宇硬件的个别指标有严格要求,如双回路、电量及加时空调等,业主应有更前瞻性的规划,提前准备贴合TMT企业的相关配置,缩短待租期。”

  消费新场景——多元多维

  多元载体、多元投资

  相较于封闭式购物中心,社区商业特别是露天式项目疫后迎来开发新机遇,于2021年起供应攀升,同时城市更新所置换的改造商业亦陆续呈现,共同推动市场供应呈多元化发展。数据显示,2021全年26个新增零售物业中,购物中心、街区/社区商业及城市更新/存量改造的占比分别是44.6%、44.5%、10.9%,上半年已开业项目有港汇天地、王府井Discovery、华西坝等。另一方面,开发商继续通过拿地自建、轻资产、存量改造等多种方式加码成都,进一步推动供应端的多元化呈现,渐成长期趋势。

  多维场景

  有鉴于此,加之“新成都人”的消费新趋势,未来商业不仅场景化发展,还呈现多维度的表达:文化场景、公园场景、展示场景、推广场景。

  文化场景——消费者愈发关注购物场景所带来的情感体验,城市肌理与人文历史融入商业空间,凸显城市独有IP,形成消费新场景。一方面,城市更新项目借力自身文化优势,与消费者通过消费促成共鸣;另一方面商业项目将城市肌理、人文历史植入商业空间,整体主题化营造,如铁像寺水街、东门市井等。在此场景下,购物情景及消费体验对“新成都人”的价值显著提升。

  公园场景——作为全国“公园城市”首提地,成都在公园中植入产业、文创、居住、公共服务、商业等多元功能,形成人与自然和谐共生发展格局,也使得“公园+”经济、户外经济得到大力发展。另一方面,顺应“公园城市”建设,加之疫后消费者对自然生态及开放式空间的愈发青睐,运营商纷纷打造具有自然、生态、绿色特征的购物空间,上半年71.4%的零售项目有打造“公园场景”,瞩目案例有世茂广场的3万平方米户外景观公园、港汇天地的“高树叠水”场景等,而下半年这一趋势将继续延续,也使绿色场景和品牌商家间的消费交互效应成为业内关注议题,如何以牺牲如此大面积打造绿色公园换得更多消费落地成为制胜关键。

  展示场景和运营场景——随着消费者偏好日新月异,加之品牌不想被定义,零售商寻求更灵活、更创新的销售网络,呈现不同的店铺形式,如旗舰店、快闪店、联名店及特色主题店等,并自成消费场景。同时,店铺室内空间亦发生变化,调整更多空间做商品展示和体验,升级消费场景。此外,营销活动愈发注重创新及与消费者间的互动,为卖场营造“第三消费场景”。

  世邦魏理仕西南区董事总经理谢凌表示,“2021年对成都零售物业市场而言是重要的一年,消费空间的多元化、场景化发展上升到新高度,这营造了更宜居生活的环境以满足消费者的个性化需求。而就品牌方而言,未来选址亦有新方向,在视自身定位及客群新画像的考量下,于多元化的载体中做精准选择。”

  智造新势能——智造网络

  “中国制造”新纪元

  近年来,随着中国生产要素成本的大幅提高和人口红利的逐渐消失,中国“成本洼地”的优势逐渐减小;中美之间的贸易摩擦和地缘政治紧张局势进一步触发中国制造业未来发展的辩论。尽管面临多重挑战,中国制造业未来将继续转型升级,向产业价值链上游转移,更专注于先进制造业的发展。同时,中国提供了制造业所需的成本、质量、效率、人力资源和基础设施的最佳组合,其核心优势短期内不可替代。当前,不少地方政府和企业已意识到这一点,正抓紧产业链上下游、技术和知识密集型产业转移投资。

  机遇市场

  成都已率先开启转型升级之路,以科技创新燃起产业新势能。得益于东西部产业转移、成渝经济圈建设的时代机遇,成都将打造具有竞争力的产业集群,并推进数字化、智能化转型升级。“十四五”期间全方位布局,大力培育战略性新兴产业:电子信息产品制造、航空航天设备、生物医药、新能源汽车。有鉴于此,2021年成都工业增长势头强劲,2021 年 1-5 月,全市规模以上工业增加值累计同比增长14.2%;其中先进制造业尤为瞩目,累计同比增长率达15.1%。

  就先进制造业企业的投资而言,以成都为代表的中西部地区并非“洼地市场”,而是“机遇市场”,主要驱动力有:政策支持,特别是进一步扩大鼓励外商投资行业和领域;工业用地出让反弹,并积极推进新型产业用地创新,及政府着力优化营商环境;以创新驱动产业高质量发展,成都1,000万平方米科创空间自2020年起动工,并借力科教资源,打造国家科创中心等。然而,由于当前中国先进制造业枢纽初具规模及格局,成都亦面临三大挑战。其一,中国先进制造业企业长期于长三角城市群集聚,其供应商也都密集地集中在周边区域;其二,外资企业的生产物资通常运到沿海地区保税仓,因此分拨到中西部地区运输成本高;其三,外资企业对中西部地区的产业规划、优势及本地市场规模和特征了解不够。因此,未来成都应关注从“点”到“网”的联动招引,即“智造网络”,包括积极招引龙头企业进驻,以带动整个产业链转移;补运距;提升成都自贸区运力方向的升级;提升本地产业招商引资的专业引导力度,精准、有效地对接外资企业。

  以当下瞩目的医药医疗行业为例,其对于房地产的需求与各市场的综合实力和增长潜力相关。因此,CBRE依据生产、研发、物流及销售四大指标对中国主要市场的竞争力进行评估显示,成都是重要的市场之一。主要驱动力有:其一,市场规模,成都日益扩大的中产阶级群体与城市老龄人口对优质医疗保健需求的增长,蕴藏巨大增长潜力;其二,产业规划,生物医药是成都构建“5+5+1”现代产业体系的重点领域,2020年成都高新区生物产业规模突破600亿元,连续4年保持20%的增速,生物医药园区排名跃升至全国第三;其三,人才储备,四川大学等为全国重要的生物医疗专业的人才培育高校,且四川大学华西医院连续十一年排名全国医院第二,为成都发展生物医药产业提供大量的临床医药数据;其四,头部企业,当前成都已汇集国内外众多知名医药企业,其中国际知名企业包括赛诺菲、美敦力、赛进等,同时也培育出科伦制药、苑东生物等本地医药企业;最后,园区规模,成都拥有众多生命科学研究的园区。未来,成都将在东部新区再建一个“华西坝”,规划面积达14.34平方公里,这座未来医学城将聚焦创新药物、生物材料、高端医疗器械和精准医学。

  世邦魏理仕成都顾问及交易服务|产业地产部负责人王蒙豪表示:“随着疫后中国经济的率先复苏,制造业将迎来新的发展机会。此轮机会中,除传统制造业的需求增长外,更多先进制造业也将进一步向中国聚集。成渝地区作为中国经济‘第四极’,伴随着制造业自身的优势,如人才、科研、市场规模、交通枢纽及向西向南门户等产业发展条件的加持,‘洼地市场’逐步向‘机遇市场’转变,承接更多产业转移以及加速本地产业发展。同时,成都也将作为区域发展的动力策源地,覆盖整个成渝中间区域,以及成德眉资等地区的制造业全局发展”。

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