万达轻资产计划年内在香港上市 估值或达300亿美元

本文为IPO早知道原创

作者｜苍穹

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据IPO早知道消息，万达集团旗下商业地产管理业务——万达轻资产商管公司正在完成一轮金额达200亿元人民币的Pre-IPO轮融资。万达轻资产计划最快年底前在港上市，该轮融资将使其IPO估值或达300亿美元。

过去一段时间，万达轻资产动作频繁——包括撤回A股上市申请、引进珠海国资委的战投入股、连续剥离旗下商管公司股权等、更换大连万达商管高层等。

万达轻资产的前身为万达商业，其早于2014年12月登陆港交所，以313亿港元的募资成为当年港股最大IPO。但在上市两年之后，考虑股价长期在净资产上下徘徊、公司价值已被严重低估，万达商业于2016年9月从港交所退市。这次私有化也被视为为上海IPO以更高估值扫清道路，但由于A股严格的审核机制和对地产的负面意见，万达商业的A股上市未能如愿。

今年3月24日，万达商业主动结束超过5年的A股IPO排队之旅，彼时表示将对轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市；数天后的3月29日，万达商管集团与珠海市政府签署战略协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，且获珠海国资委30亿战投入股；截至4月底，万达轻资产已转让佛山顺德、武汉四新、天津滨海世纪大道、福州高新区、厦门灌口、深圳龙岗区和福州白湖亭7地万达广场商管公司100%股权给大连万达商管，使其更符合轻资产的定义。

而在8月2日，齐界接替肖广瑞成为大连万达商管的总裁，熟悉万达的相关人士表示该起人事变动与上市合规有关。《首次公开发行股票并上市管理办法》第十六条规定，发行人的总经理、副总经理、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务。

天眼查APP显示，珠海万达商管于2021年3月注册，并为万达商业的100%控股股东。

其中法人代表即为齐界，肖广瑞则担任总经理及董事，也预示珠海万达商管将成为万达轻资产日后的上市主体。

珠海万达商管股权架构（来源：天眼查APP）

万达集团自2015年启动轻资产战略转型，提出要大规模轻资产、不再依赖地产销售业务，旗下各业务板块开始寻求品牌、管理输出，其中万达商管（2018年万达商业改名而得）的轻资产化最为彻底。2017年万达商业将13个文旅项目以438.44亿元出售给了融创，并将77家城市酒店全部股份以199.06亿元出售给了富力地产，此番清空重资产的操作展示其向轻资产转型的决心。到2020年万达商管更是宣布，从2021年开始不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。

现实来看，万达集团的轻资产战略已然取得不错的效果。2020年新开业的万达广场有27座采取轻资产模式，占比达到60%，并于当年新签约60个轻资产万达广场。截至2020年底，在142个在建的万达广场中轻资产部分占比超过80%，并计划于2021年签约70座轻资产万达广场。

万达商管“轻资产”模式的运行逻辑为：不再在万达广场的建设过程中投入资金，只负责输出品牌、负责万达广场的设计、建设和运营，并从中分得收益。按照此前的规划，万达轻资产商管公司并不持有物业，全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。

除向不同的达广场业主收取管理和服务费外，轻资产商管公司也将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式，比如开展国内金融机构针对万达广场中小微企业的金融服务，提供数据支持，创新开展万达广场、酒店、影城、文旅等生态系统的大数据服务、新能源服务、广告经营服务等业务。

在“非地产化”的大背景下，如今物业管理成为资本的风口，轻资产商管业务更是香港市场最受欢迎的赛道之一。仅以2020年末上市的华润万象生活为例，其市盈率在物业板块估值回调之后仍近100倍，股价仍较发行价高出90%。

对比华润万象生活和宝龙商业这些商管优质标的，万达轻资产的规模无疑处于领头羊地位。2020年万达商管实现收入391.34亿元、实现净利润138.8亿元；同年整体毛利率为70.2%，较2019年增长16.51个百分点。