滨江再度走出杭州大本营，携手越秀开发广州黄埔越秀TOD·星航项目

　　来源：财经人言（ID：dcrydc1）艳姐team

　　稳坐杭州市场第一的滨江，突然在距离大本营1200多公里外的广州，有了新动作。

　　前段时间，有媒体报道，滨江集团将与越秀地产合作开发位于广州黄埔的越秀TOD·星航项目。

　　这是杭州本土房企滨江第一次进入广州，参与项目的开发。

　　这个项目的地是越秀今年2月份，以33.4亿元上限价+配建2.16万㎡的价格摇号拿下。成交楼面价在撇除竞配面积后达到32798元/平方米，是区域新高。

　　但更让人关注的是，号称对杭州“极致深耕”的滨江，终于走出了浙江市场，迈出了外拓的重要一步。

　　无论从哪个角度来看，都是这家千亿级别的区域房企一个里程碑事件。

　　然而，这不会是滨江和越秀的最后一次合作，因为在战略上，两家房企的关系是相当紧密的。

　　早在今年的4月，滨江和越秀就签了战略合作协议，双方将联手在长三角和粤港澳地区进行合作开发。还在杭州和广州首次集中供地上保持同盟关系。

　　在今年5月份的网上业绩说明会上，除了戚金兴老板透露的“滨江拿地利润争取做到1%-2%”之外，滨江董秘李渊也透露，滨江希望今年在广州和杭州与越秀各有三个合作项目落地。

　　与越秀的合作项目，可以看做滨江进入广州的一张入场券。

　　而在此之前，滨江为了走出杭州，其实踩过坑也摔过跟头，有两段不太美好的回忆。

　　01

　　滨江栽过的两次跟头

　　在杭州市场上，别的房企算不过来的账，滨江能算得过来；别的房企不敢拿的地，滨江敢拿。

　　为啥？仗的就是滨江在本土深耕多年，能做到管理费用可以忽略不计、营销费用也可以做的很低，周转还比别人快半拍。

　　滨江虽然把深耕做到了极致，但这个结果可能并不是滨江一开始主动选择的结果，更像是一个被动接受的过程。

　　因为在外拓的过程中，滨江摔过两次跟头。

　　事情还要追溯到2016年，那一年，滨江雄心勃勃，意图打入深圳市场，通过与深圳安远控股达成合作，共同出资2000万元成立合资公司深圳滨安。

　　滨江集团持股70%、安远控股持股30%，共同开发深圳旧改项目龙华区安丰工业区地块。

　　当时深圳掀起过一股工改热，在宽松的政策下，工业用地价格较低，且在功能改变、规划调整上有很大空间。

　　滨江集团的看中的安丰工业区地块就带有30%商务公寓指标，号称项目价值约200亿。

　　然而，事与愿违，2017年，深圳出台“史上最严工改政策”，明令规定严禁商业研发用房改公寓。

　　祸不单行的是，在这个节骨眼上，合作方安远控股实控人陈族远涉腐败大案，并因贿赂罪被判处有期徒刑4年，安丰工业区项目彻底凉了。

　　在深圳这个项目上，滨江集团在该项目上斥资高达11.6亿元，而安远控股因涉腐大案失去了履行合约的能力。

　　基于此，2018年4月，滨江集团起诉安远控股，要求其归还11.6亿元投资款。经调解后，安远控股承诺在2019年3月21日前还本付息。

　　事情发生后，滨江集团经过评估仅深圳和昆明的两宗土地资产或可变现，预计仅可收回4.36亿元，在2019年年报中对该项投资款中的剩下7.24亿元计提了坏账准备。

　　然而两年过去了，滨江集团至今也没有收回这4.36亿元。因为这件事，还引来了深交所的问询函，对滨江投资深圳旧改项目的审慎性、合理性提出了质疑。

　　除了在深圳踩雷，滨江还在距离大本营不远的上海也栽了跟头。

　　2016年底，滨江集团以7.89亿元收购中崇集团子公司崇滨建设持有的上海湘府项目10%股权，并成立合资公司中崇滨江、浙银上海湘府城建，共同开发上海湘府花园三期。

　　为了和中崇加深合作，滨江集团向浙银上海湘府城建出资2亿元，向中崇集团相关公司出借7.06亿元，合计出资9.06亿元。

　　然而与深圳项目有着相同结局的湘府花园三期项目搁浅，2018年滨江集团将中崇方面诉至法院，虽然最终胜诉，但因中崇集团陷入流动性危机至今未解，滨江拿回借款遥遥无期。

　　两次踩雷，给滨江造成了超20亿元的损失，而2018年、2019年滨江集团的净利分别为12亿、16亿。即便分批计提坏账，也消耗了滨江一大块的利润。

　　可以说，经过这两次走出浙江的碰壁，对滨江的影响是战略级别的。

　　2017年的时候，滨江的战略布局还雄心勃勃地升级为“三点一面一拓展”战略：三点指杭州、上海（2015 年进入）、深圳（2016 年进入）；一面指长三角重点富裕县市；一拓展，指北京。

　　外拓失利后，滨江就不得不重新聚焦杭州市场，在2018年提出了“聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，未来将关注珠三角、京津冀、中西部重点城市三个“游击区”的布局战略。

　　2017年滨江在深圳尚有11.3%的投资占比，两年过去，滨江在深圳的扩张几乎停滞；2018年滨江在江西上饶和江苏南通各有一到两个的项目投资，但投资占比不足2%。

　　而战略更是一家企业的意图、老板野心的外化体现，可以说在深圳、杭州的失利，也给滨江戚老板泼了一盆冷水，打击了他的信心。

　　这两次失利也印证了一个真理：选一个靠谱的合作方，有时候比项目还重要。

　　这不，戚老板选来选去，看上了越秀。

　　02

　　什么原因在推着滨江走出去

　　为什么滨江冒着碰壁的风险也要从浙江走出去？

　　戚金兴曾表示，实现100亿规模，杭州市场就能满足；实现1000亿规模，浙江市场就能满足；当冲向4000亿、5000亿规模时，必定要走向更广阔的天地。

　　2020年滨江集团实现销售额1363.6亿元，其中来自杭州市场占比超过6成，而整个浙江占比达到96%。

　　浙江市场满足了滨江的千亿规模，但要突破这个天花板，滨江必须要到外面见识一下广阔天地。

　　而深耕的杭州，滨江仰赖的护城河也在面临激烈围攻。根据财报显示，滨江近几年土地获取成本一直呈现上升趋势，楼面均价从2017年的14607.85元/㎡增加到2020年的18089.9元/㎡。

　　2018年开始，滨江土地获取溢价水平持续高于行业平均水平，其中2020年高于行业均值6.3个百分点。

　　这背后的核心原因，就是近年来重点布局于杭州等二线城市，竞争激烈，土地获取成本高。

　　加上这两年的销售均价由于杭州限价等原因从2018年开始总体呈下降趋势，滨江的销地均价比近两年来仍大幅度低于行业均值，其中2020年低于行业均值0.67，毛利空间收窄。

　　这也驱使着滨江不得不跳出杭州这个包围圈。

　　另一方面，滨江集团库存告急，存在补库存需求，而且项目权益比有待提升。

　　截至2021年3月底，公司尚未开发的土地计容规划建筑面积合计181.83万平方米，与滨江集团的开发和销售规模相比，未开发土储规模较小，存在补库存需求。

　　此外，截至2020年底，公司土地权益占比49.52%，较2019年的51.61%略有下降，土地项目权益占比有待提升。

　　滨江外拓的努力一直都在进行。去年滨江成功进入了苏州、南京两大城市，在投资力度上，重点巩固杭州、加强宁波、南京的策略在2020年的新增土地储备布局上得到体现。

　　而这一次，滨江选择抱着一线城市广州老大哥的越秀地产大腿，显然是个明智之举。

　　在行业盈利空间压缩，利润持续下滑的情况下，搭载越秀项目开拓广州及大湾区市场，对滨江而言无疑是重要的。

　　滨江其实从战略层面告诉大家几个非常重要的信息：

　　第一，不要盲目去做全国化布局；

　　第二，一定要注重产品；

　　第三，一定要收缩在能力和资源可以覆盖的区域。这样可以让管理效率和组织效率得到最大限度的提高。

　　03

　　为什么滨江无法受到资本市场认可？

　　在业内，滨江一直是深耕的标兵和典范，滨江的股价却迟迟徘徊不前，近期也频频创下新低，市场没有给予其相应的估值评价。

　　这样的情况下，滨江的实控人戚金兴今年以来多次增持滨江股票，以实际行动向市场彰显信心：自己的公司实在是被低估了。

　　从资本市场角度来说，滨江的“极致深耕”是优势更是枷锁，贡献销售城市高度集中，则意味着风险也高度集中无法分散。

　　尤其是对地产行业这类政策依赖性极强的行业，滨江身上不仅有地产股被看空的所有理由，还要加上一条杭州随时发布调控政策的不可预期。

　　而此次通过和越秀的合作模式如果跑通，或许也将成为地产行业提供一种优秀案例。成为正在发力中的区域型房企争相效仿的标杆。

　　毕竟寒冬中，每个人都该紧紧依偎，报团取暖。