对话潘子翔：凯德资管时代转身

　　编者按：一个博鳌，一个行业。

　　走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

　　来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。

　　作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？

　　值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。

　　自从肩负起新的角色，潘子翔比以往更忙碌了。

　　今年3月，凯德对外披露集团业务重组计划——将旗下投资管理平台和旅宿业务整合为“凯德投资管理业务”；同时将集团房地产开发业务私有化。目前担任凯德集团（中国）投资与投资组合管理首席执行官的潘子翔，也将是未来上市的凯德投资管理业务在中国的首席执行官。

　　肩负更大责任，留给他自由支配的时间越来越少，跑步是他至今仍坚持的运动。这也是密集工作中难得放松自我的时间。

　　或许是经常锻炼的缘故，潘子翔身型瘦削，即便将踏入知天命的年纪仍活力十足，只是两鬓隐隐约约能看到些许白发。

　　“以前会每天跑，现在膝盖痛了，每个礼拜跑三次。开始跑5000米喘得要死，后来6000米、10000米、12000米、14000米。”在他年轻时，甚至曾代表新加坡青年队参加中长跑赛事。

　　似乎从很早开始，潘子翔就是一个对自己有要求的人，这是成功者必备的特质之一。

　　低调的行动派

　　在此次采访前，潘子翔虽然已经在凯德集团工作多年，并且担任过多个重要管理职务，但却鲜在媒体前露面。但如果从另一个侧面观察，作为负责投资业务的首席执行官，可以说，凯德近些年来在中国一系列业务大动作的背后，潘子翔都是那个最重要的核心人物。

　　即便工作忙碌，他看起来依旧神采飞扬，并有着冲劲和热情，同事亲切称他为“凯德第一帅”。大学毕业后，二十出头的潘子翔进入房地产行业，曾任新加坡建屋发展局(HDB)的执行工程师，并随后加入盛邦置业私人有限公司（淡马锡子公司，2011年被凯德收购）。

　　他从2015年便开始以投资与投资组合管理首席执行官的身份，负责集团在中国的投资业务及投资组合管理。

　　做投资的人向来眼光精准，工作中的潘子翔，如他手腕佩戴的机械腕表的齿轮，一卡一卡地精准，然后运作能量。

　　集团也给他下达了一个“严峻”任务——三年内要将凯德在中国的资产管理规模（AUM）翻番。

　　初听这一目标，我们难以置信，甚至反复确认这一数值。要知道，这是要求短短三年内完成凯德在中国此前27年长跑的总成绩。资料显示，截至2021年3月31日，凯德在中国管理的总资产大约为2800亿人民币。

　　但知难而退从不是潘子翔的风格，他恰恰是一个乐于接受挑战的人。

　　结果重要又不太重要，过程是他更享受的。这种尽最大努力、持最好心态的态度，也让潘子翔在前进路上走得不那么焦躁。

　　“Always shoot for the moon, even if you miss it, you’ll land among the stars.”

　　什么意思？

　　“就是设目标的时候要瞄向月亮，即使飞不到月亮，你也是在群星之中。”

　　潘子翔眸中带着浅浅的笑意，提及这一极具挑战性的目标，他眼里充满希望，甚至有点兴奋。

　　“今年四季度我们的重组架构会正式落地，未来我们完全有能力加快推动管理资产规模的增长。”

　　转身

　　我们直截了当地切入主题：“凯德宣布重组，这是出于什么考虑？”这无疑是凯德近些年来最重要的事情，潘子翔更将之称为“里程碑”。

　　今年3月，凯德正式对外公告，与淡马锡集团旗下全资子公司凯腾控股进行业务重组计划，将旗下投资管理平台和旅宿业务整合为“凯德投资管理业务”，并在新加坡证券交易所上市。

　　这一上市实体旗下管理资产约为1150亿新加坡元（约合856.8亿美元），预计成为亚洲最大、全球第三大的上市房地产投资管理公司。

　　余下房地产开发业务和资产将被私有化，这部分业务继续开发和培育项目，并成为投资管理平台的重要项目储备来源。

　　潘子翔总结道，重组之后，凯德由一个具备资管能力的开发商，转型为一个有开发能力的资管方。

　　“这是一种轻资产、资本效率高的打法。转型后，我们既是一家能够募集第三方资源去做投资管理的公司，又是一家能够借助股东资源拿长周期项目的载体。”

　　潘子翔坦言，一些周期较长的项目，往往需要酝酿6年、8年乃至更长时间，价值才能够真正体现，这就导致上市公司可能会错过一些跨周期的长期投资。

　　而凯德，恰恰是一家“看长”的企业。重组之后，在长期开发项目上，凯德不再有后顾之忧。

　　“在中国，至少5-10年时间内，大城市还有很多机会可以做城镇开发、旧城改造、产业园项目，以前拿不到或者可以拿但是有点顾虑的，现在都可以合理地去拿了。”

　　两个平台之间亦不是割裂的，某种程度上，它们更类似于“左右手”进行配合，左手地产开发，右手投资管理。作为身体不可分割的一部分，两只手是协同配合的有机整体。谈到这里，潘子翔用肢体语言形象地向我们诠释了两个业务平台的共生关系。

　　“我们变成了比较特殊的资管公司，凯德投资管理有自己的可投资源，并有一个兄弟单位一直在孵化可以在未来注入的资产。”

　　我们直言凯德变得太快，让人看不懂。

　　“凯德是一个综合的体系，真的不是一个开发商，也不是一个资管方，也不是基金管理者，也不是一个物业管理者。但同时又都是。”

　　僵化的企业从不可能成为“百年老店”，带着做一家百年企业的态度，凯德对自己的要求是不断随着市场需求调整组织，打造最高效的架构。

　　“当初为什么和星桥腾飞合并？因为合并之后产业类别变丰富了。现在为什么重组？不是因为两年前合并是错误的，而是有了‘左右手’的打法。”

　　“Change is the new constant.”潘子翔笑着说，每一个企业都应该认同，转型或者转变是新常态，一个企业如果不能一直跟着市场的情况或需求调整的话，终归会被颠覆的。

　　“改变自己，永远比改变世界容易。”在潘子翔看来，调整自己是容易的，创造市场需求是难的。所以，为了应对市场的挑战，凯德需要在看准市场需求之后，随时做出调整。

　　凯德亦寄希望于这个务实、激情、永远充满干劲的潘子翔，相信在他带领下，中国业绩能更上一层台阶。

　　目标

　　几年前，我们曾问凯德，企业的高管究竟需要哪些特质？得到的回答是：“拥有自我激励精神、优秀的专业能力，同时具备坚实的核心价值观。”

　　潘子翔是符合要求的人选之一。

　　从当年盛邦的一把手，到凯德城镇开发首席执行官，再到首席投资官、投资与投资管理首席执行官，潘子翔在凯德业务扩张中的重要性不言而喻。

　　每次和凯德管理层的交流都非常轻松愉快，他们气质独特，从不让人有距离感，能够在举手投足间把淡定从容的气质，浑然天成地展现出来。

　　这样温和儒雅的人，竟也有“热血”的一面。

　　2003年，潘子翔开始跑中国的项目，彼时他履职于盛邦，作为团队一员拿下的第一个项目便是成都近千亩的卓锦城住宅项目，那也是中国第一个千亩项目。

　　“那时候很多人不理解，为什么要拿千亩那么大的项目？”

　　我们原以为会听到一个绝对理性的答案，但在审慎判断之外，这个决定还带着点热血：“人生短暂，要做一些觉得很爽的事，做完之后有成就感。我做了之后，我儿子长大拿来看，中国第一个千亩项目是我父亲做的。”

　　我们对潘子翔身上的那股冲劲儿印象深刻，几乎每一个聊起潘子翔的人，都会提到“务实、低调”，他是一个天生的实干家。

　　但他同时又是一个勇往直前的领导者。从一个战略投资家走到台前，整个公司有更多需要他关注和投入精力的地方。在集团寄予他三年将在中国的管理资产规模翻番的目标下，必定要求团队大幅加快前进的步伐，而他则必须是那个带领团队、激励团队的领头羊。

　　“撸起袖子加油干”是他很喜欢的一句话，如果不是正装限制了他的发挥，他说不定会给我们“秀秀肌肉”。而这句话，也是他对团队的要求和期望，鼓励团队去放手拼搏。

　　不管是2003年开始跑中国项目，还是2012年常驻成都，与潘子翔接触过的人，都会觉得他是一个工作狂。

　　“他是不是一个工作狂？”

　　“是。”陪同采访的凯德同事毫不犹豫地回答，大家都笑了。

　　“我也希望能够和团队一起向前，我是愿意撸起袖子肩并肩一起去干的，大家朝着一个目标往前走。”

　　一个企业发展的岁月长河里，不同阶段的目标各不相同。接下凯德投资管理这个重担后，潘子翔也欣然接受了“老大”李志勤定下的目标——三年内将凯德集团在中国的资产管理规模（AUM）翻番。

　　“这个目标很有挑战性，但也不是不可能。”

　　能够看出来，潘子翔有压力，但总觉得那种压力不仅仅是工作带给他的，更多是一种对自身的高要求。也就是有了目标以后，就一定会朝着这个目标尽全力。

　　今年6月，凯德宣布向中国平安人寿保险出售位于上海、北京、宁波、成都、杭州的6个来福士资产组合的部分股权。该资产组合总价值467亿元，一系列交易完成后，凯德在各项目中的持股比例将从交易前通过私募基金持有的30.7%-55%变更为12.6%-30%。

　　这个谈了一年多的交易完成后，凯德将继续负责六个项目的运营及资产管理。

　　消息传出后，市场哗然。恰逢SOHO中国计划将资产折价出售予黑石，市场担忧是否凯德也不再看好中国核心城市资产？

　　对此，潘子翔回应，也许市场上会有看不懂凯德的声音，但其实和平安人寿达成战略合作，符合凯德一贯的商业操作模式，释放成熟资产价值，将所得资金用于再投资，能够不断扩大管理资产规模，也更符合其“轻资产、资本高效企业”的定位。

　　实际上，这也是凯德模式的再一次施展，即在发展基金储备开发项目，通过私募基金进行项目前期开发、收购以及培育，再通过物业成熟产生稳定的现金流，通过集团旗下上市房地产信托或第三方实现退出，形成投融管退的完整价值闭环。

　　前不久，凯德旗下又一座来福士——北外滩来福士开业，而这个项目，是潘子翔在2018年拿下的，摘牌价近128亿元，总投资额近200亿。该交易也在当时轰动一时。

　　今年7月10日北外滩来福士正式开业，超高的热度、刷屏的打卡照和积极的市场反馈，交上了一份令人满意的答卷。

　　谈及这一笔笔被市场热议的交易，作为其背后的操刀人，潘子翔显得尤为淡定。而他的这种笃定，既源于一个专业投资人对本地市场的深入洞察、敏锐的专业眼光和果断决策，又是他清晰的长期战略规划的行动结果。

　　此外，他还主导了浦发大厦、位于上海闵行的数据中心园区、国正中心、国正中心二期、两江春城等一系列收购，同时适时释放成熟资产价值实现资产再循环。尽管市场纷扰、对行业未来的各种观点不绝于耳，潘子翔始终在丝毫不乱地优化着凯德的资产组合。

　　于潘子翔而言，无需过多言语，行动是最有力的武器。看准目标，果断出击，剩下的，时间会给出答案。

　　未来

　　因为没有时间，加上疫情在海外仍肆虐，潘子翔和家人的见面机会不多。

　　今年农历新年，他回新加坡呆了一个月，但考虑到来回隔离的工作效率，他决定疫情完全稳定前，一年回新加坡一次。

　　“那个月我就和老婆孩子以及家人说，这个月拜拜以后，就明年才能见了。”潘子翔是一个聊起天来放松爱笑的人，而笑容也最易感染人的情绪，提起家人，他眸中笑意加深了几分。

　　看得出来，潘子翔是一个好丈夫，也是一个好爸爸。只要有空，便和家人微信电话：“上个周末还问我儿子，你知道什么是NFT（Non-Fungible Token）吗？”

　　这种非同质化代币不可拆分，从代码层面保证了每一枚都是独一无二。因此，NFT能够在区块链上以独特的方式表示实物资产及其所有权。

　　“他说，老爸，不知道。我说你不要再井底蛙了。”他逐步引导孩子去接触科技、了解科技，因为他认为世界未来会被科技颠覆，必须有所认识。

　　潘子翔是一名天生的投资人，条理清晰，将目光放得长远。

　　他给孩子们布置了一个任务——去了解，然后告诉他NFT是什么概念？是什么玩法？为什么有如此大的潜能？背后的科技是什么？基础是什么？

　　潘子翔儿女双全，女儿14岁，儿子稍大些，刚年满16。我们直言，让这个年纪的孩子理解区块链，有些强人所难。

　　但我们也知道，他在逐步培养孩子对这个世界未来趋势的认知。正如凯德，已经为未来的时代转身。

　　“凯德最早期做住宅，后来做商办，现在商办项目继续投，但我们也认为市场的需求已经慢慢转变成了新基建，所以会加大新基建项目的投入。”

　　凯德将目光瞄准了新经济类别的资产投资，重点涵盖产业园区、数据中心和物流等。

　　未来几年，凯德集团在中国该资产领域的规模将从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。

　　“这次和平安人寿合作，回笼了一些可投资源，把商办比重降低了一些，投入到产业园区、数据中心、物流项目，但我们保留了管理权，AUM是在加大的。”

　　潘子翔说，从投资角度，战略布局当然要考虑周期和时机，但更重要的是考虑当下市场的需求。

　　“凯德为什么和腾飞合并？因为我们看到了在中国跟印度未来以产业为导向做片区开发的趋势。我们在中国的业务，商业比例可能降了，但是饼做大了，所以各板块其实都是在增长的。”

　　凯德也算是数据中心的新手，但正在加速度布局。2018年和星桥腾飞合并后有了产业地产这方面的能力。潘子翔很高兴地分享，凯德刚在今年4月收购了一个位于上海闵行区的超大规模数据中心园区，这也是凯德在中国的首个数据中心项目。

　　除了中国，凯德还在新加坡拥有4个数据中心，在欧洲拥有11个数据中心，是韩国两个数据中心开发项目的基金和资产管理者，还将开发并运营集团在印度的首个数据中心园区（一期）。

　　他直言，数据中心让人又爱又恨：“数据中心肯定是需要的，中国的科技特别发达，人工智能、大数据非常需要数据中心，但由于其能耗较大，这是必须要去平衡的。凯德已经在积极探索数据中心的绿色解决方案。”2020年11月，凯德集团、新加坡能源集团和胜科工业签署合作协议，共同研究为数据中心提供综合绿色能源解决方案。

　　同时他也庆幸，凯德的实力与资源能够令其在看好一个赛道时将规模做起来。

　　来华多年的潘子翔，普通话已经说得很好，尽管他谦虚说只能“混口饭吃”。

　　他告诉我们，凯德的未来，大家拭目以待。

　　以下为观点地产新媒体对凯德集团（中国）投资与投资组合管理首席执行官潘子翔先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：现在很多传统房地产开发商都在叫日子不好过，您怎么看政府接连出台的政策？

　　潘子翔：我觉得政府想得很透，不管是三条红线还是双集中供地，目的就是要把整体的情况稳定下来。

　　个人认为，长效机制很重要，日本为什么会连续几十年年没有复苏，就是因为那时候让市场带动了一波猛涨。

　　我个人的意见，中国管控得非常到位，这些都是在调整，每隔一两年有新的政策出来，最终还是回到那四个字——房住不炒。

　　如果每个人有了房子之后，拿所有的钱去炒房的话，从国家的资源或者金融的资源来看，这个会不匹配地输入到房地产，怕的是潮退时突然问题全暴露出来。

　　每隔一两年都有新的调整政策，这个是必须要的。开发商高利润、高增长的时代过去了，增量时代过去了，放不下的就会被淘汰。

　　观点地产新媒体：凯德会收并购吗？

　　潘子翔：我们一直在看，不会铺天盖地，数量不是很大，但每个项目都会在投前充分分析，要确保我们带来的价值是什么，可以体现的价值是什么。最重要的是，我们的管理能力能不能让我拿到一个合理的回报。

　　为什么呢？我们不是拿公家的钱去投，永远是背后投资人的钱，这就决定了我们必须有高纪律的投资评估。

　　不是公家的钱，投资人肯定要有一个合理的回报，要有高纪律的投前分析或者决策机制，所以我们不会胡乱拿项目。

　　观点地产新媒体：为什么会和平安人寿达成合作？

　　潘子翔：我们在转型。

　　每个企业应该都会认同，转型或者转变是新常态，一个企业如果不一直跟着市场的情况或需求调整的话，终归会被颠覆的。

　　之前大家都认为凯德是一个开发商，其实我们之前是一个有资管能力的开发商，未来将转变成一个有开发能力的资管方。

　　凯德一开始就是私募、公募合作方式，形成了一个闭环，一直以来都是用第三方资源配置自己的资源，把资产管理规模做大。

　　凯德CapitaLand，Land就是开发商，而Capital，是我们最快领略到，把金融市场或者资本市场的资源有效融入到房地产，这样的模式更可持续发展。

　　观点地产新媒体：今年三月重组也是转型的考量？

　　潘子翔：对，其实我们没有真正分开，是在架构上将开发业务剥离出来私有化，母公司退了后重新上市的是投资管理平台。

　　这是轻资产、资本效率高的一种打法，也保留了一个凯德，One CapitaLand。成功转型后，我们既是一个可以拿第三方资源去做投资管理的公司，又有拿土地开发做长周期项目的特殊载体。

　　我们可以有各种打法，一种是拿自己的资源，可以做周期比较长的建设项目，这些项目该卖的部分就卖，剩余自持，最后通过凯德投资管理平台这个兄弟单位，将这些资产有效地装到私募和公募的平台。

　　我们变成了比较特殊的资管公司，一是有自己的可投资源，二是有一个兄弟单位一直在孵化未来项目。有两只手，左右手进行配合。

　　新加坡母公司退的时候，6个上市公募平台保留了，完全属于投资管理平台，所以这个闭环还是在的。

　　观点地产新媒体：还是凯德自身的闭环。

　　潘子翔：这个闭环对我们来说很重要，凯德不是为了转型而抛弃开发项目，一些周期比较长的项目，上市公司很难体现价值。

　　为什么呢？因为这些项目是要酝酿至少4、6、8、10年，价值才会上来。从上市公司的角度，可能会错过一些跨周期的长期投资。

　　重组后，让我们有机会真正在中国发力，以前拿不到或者可以拿但是有点顾虑的，现在可以合理地去拿。

　　正因如此，我们才有能力去孵化广州大坦沙、中新知识城这种长期项目，同时可以继续做投资管理。

　　凯德退市之后重新上市的平台是一个轻资产平台，但是我们又没有丧失多年来累积的开发经验和资源，而是变成了一个组合体。

　　观点地产新媒体：凯德顺应现在新经济的趋势，加大这方面的投资，商业管理这部分好像降了。

　　潘子翔：从投资角度，战略布局当然要考虑周期和时机，但更重要的是考虑当下市场的需求。

　　我们为什么和星桥腾飞合并？因为看到中国跟印度未来以产业为导向做片区开发的趋势很明显。

　　商业的比例可能降了，但是饼做大了，整个资产规模做大了，每个板块都在增长。

　　这次和平安人寿合作，保留管理权，但回笼了一些可投资源，把商办比重降一点，投入到产业园区、数据中心、物流项目，我们的AUM是在加大的。

　　观点地产新媒体：最近也在上海拿了一个数据中心。

　　潘子翔：数据中心是一个让人又爱又恨的东西。

　　数据中心肯定是需要的，中国的科技特别发达，人工智能、大数据非常需要数据中心，但数据中心能耗较大，是要去平衡的。

　　未来这是一个方向，5G和科技是一个趋势，我们看准这个趋势后，就把可投资源转向新基建，其中一个赛道就是数据中心。

　　我们今年4月在上海闵行拿了在中国的首个数据中心项目。此外，集团在欧洲有11个数据中心、在新加坡有4个数据中心、是韩国两个数据中心开发项目的基金和资产管理者，还将开发并运营集团在印度的首个数据中心园区（一期）。

　　凯德一旦认定一个赛道，动作会很快。我们庆幸自己是有资源的公司，所以只要认定一个方向，就会很积极把基础规模做起来。

　　因为只拿一两个项目是没有规模效应，从投资回报角度看是有一定难度的，一旦要做，就要把量做起来。

　　观点地产新媒体：凯德一直跟着时代走。

　　潘子翔：因为凯德打开了资本市场，资本来源是多元化的，所以我们的架构应对市场的需求而调整。

　　我们不可能产出一些市场不需要的产品和服务，目标永远是客户为主，了解客户并提供最优质的服务给他们。

　　为什么我们一直在调整自己？产品不能胡乱做，要看市场，我们可以调整自己的组织，产出一个最高效的架构。

　　为什么当初和星桥腾飞合并？是因为合并之后产业类别变丰富了。现在为什么重组？不是因为两年前合并是错误的，而是拆开之后我们的打法不一样，既可以拉三方资源，又可以通过股东的钱做周期比较长、需要孵化的项目。

　　回到最重要的一点，重组是为了可以加大投入。

　　我们现在有“左右手”，左手就是投资管理，募集境外的私募基金，也募集境内的私募基金，规模可以做得非常大。

　　右手是私有化的地产开发业务，如果有好项目，集团直接可以拨资源。

　　同时，我们最重要的一个优势，是“一个凯德”，投资管理和地产开发两个业务平台的有机共生体系。

　　观点地产新媒体：凯德危机感非常强。

　　潘子翔：因为世界在变，如果我们不转型，真的会被颠覆。

　　科技公司已经颠覆了很多传统的企业，读MBA的时候，每次都是同样的柯达故事，反复在念。但是这几年，我们看到每一个业态都被颠覆了。

　　做百年老店，要有财务能力，要有管理能力，要有抗风险能力，也要有可持续发展的思维才能做到。

　　观点地产新媒体：物流对标的话，会跟普洛斯有比较大的竞争？

　　潘子翔：这个赛道如果我们进去的话，第一个目标就是要有一个基本的规模，没有规模就没有生存的能力。从经济学角度、从投资逻辑角度，我们会先设一个目标，进来后要达到这个体量。

　　进去这个赛道的时候，他们做得好的地方我们不能不去对标，因为他们是NO.1，他们是一号球员。

　　我们更会考虑物流板块的未来，看的是科技角度跟需求角度。从科技角度，肯定会看人工智能，必须要考虑未来的打法。

　　我们来到这个赛道，不会做传统的物流投资者，肯定会有一种新的思路。

　　观点地产新媒体：内地现在发了9只公募REITs，凯德是不是也有考虑？

　　潘子翔：我们一直在关注，也希望可以是参与到C-REITs。

　　这是大趋势，商业地产的量很大，很多开发商现在面临的问题是项目该散售的散售掉了，剩下自持物业不可能留在那边不管。

　　如果市场流动性不强，管理又不是特别到位的话，就变成了一个浪费的资源，这个趋势是一定会发生的。

　　观点地产新媒体：我们今天也重新认识了凯德。

　　潘子翔：凯德一直就是业内一个成员，我们不是单打独斗。

　　既是开发商，又是资管方，又是基金管理人，我们的竞争对手很多，都是，又都不是。

　　观点地产新媒体：您是怎样的管理风格？

　　潘子翔：我很喜欢“撸起袖子加油干”这句话。我也希望以此激励团队放手拼搏。我经常说，每个人都有自己的岗位，只要把自己岗位工作做好，公司就会很好。

　　我可能比较多做思想工作，做策划工作，做更多投资工作，但不代表我做的工作重要于另外一个同事，因为每个人都有自己的岗位。

　　我给到团队的是：撸起袖子肩并肩一起干，我们每个人把自己的工作做好，大家往同一个目标前行。

　　不管是2012年常驻成都，或者是2003年开始在中国做项目。一直以来，跟我合作的人都会感觉到我的风格。