中期净利、毛利负增长， “好学生”万科给出了解释

作者|宋虹姗

编辑|小屋

8月的最后一个周末，万科A发布2021的上半年业绩，收入和销售处于稳增状态。收入同比增长14.68%至1661亿元；合同销售金额达3544亿元，同比增长 10.6%；合同销售面积同比增长 5.5%。

净利润和毛利负增长，是投资者和市场都非常关心的问题。市场感到讶异的点在于：万科在上一次出现净利润下跌，是13年前的金融危机时期，2008全年的净利润40亿元，同比下跌16.7%。

今年上半年的跌幅小于13年前，净利润录得161.7亿元，同比下降13.2%。

30日上午，万科举行了半年度业绩会，总裁兼首席执行官祝九胜回答了利润下降的问题。他直言面对股东心情忐忑，“这就像期中考成绩出来，在复盘环节面对老师提问，思考该如何回答一样。但还是要立志坚持“长期成为好学生”的定位”。

董事长郁亮这次缺席业绩会，出席会议的管理层还有执行副总裁兼CFO韩慧华、董秘朱旭，还有最近回到深圳总部的执行副总裁兼首席运营官刘肖。

看长周期的增长逻辑；

坚守一贯稳健原则、行稳致远；

不预测“政策天气”，只做“耕耘的农民”；

这是今天面对投资者、媒体的各类型提问，管理层的高频回答词。

01

净利下降 难以“甩锅”给地售比

祝九胜总结净利下降有三个主要原因：1、销售规模增长有限；2、毛利率下降；3、转型业务带来的影响，转型业务的效果还没有真正的体现出来。

2021上半年，万科的合同销售金额达3544亿元，同比增长 10.6%。和紧跟在后面的TOP10同行增速相比，的确稍微落后。龙湖在上半年销售额增长28.4%至1426亿元；中海地产上半年的签约额增幅是20.5%。

管理层认为利润率下降的关键点是因为，地售价占比在逐年走高，2017-2020，地售比上涨了17个百分点。但仔细梳理万科过往地售比来看，这更像是“甩锅”。

2021上半年的地售占比水平是46%，与冲规模时期的2017年相比，实际是下降了8个百分点，并非升高。

“地售占比上升压榨利润”说辞，从2018年起对比稍显合理，2018年-2021上半年，这个数字的上升水平，在10个百分点左右，也远低于17个百分点水平。

今年上半年的售价更多的是2019-2020拿地的表现，而前两年的新增项目的拿地价格明显更低，反应到2021上半年销售，利润应该是增长状态。万科是否将在下半年拿出利润率更高的项目销售并表，实现利润增长，有待观察。

如果没有这层原因，当2021上半年拿到的更贵的地入市后，未来的利润表现或许会更难看。

实际上，万科的毛利率已呈现连续三年下降趋势。其中，房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为18%，较2020年同期下降6.02%。

不过，无论是龙湖、中海，还是万科，行业大佬们当下都难以回避的问题就是毛利率下降。关于现阶段投资者好奇的“毛利率何时下探到底部”？

祝九胜没有给出具体预测，“长期看行业一定要回到平均的回报水平，但这不等同于具体个体企业的回报水平，可以推断的是，谁的精细管理做得好、产品好、服务好，谁更能够赢得客户、赢得投资人的青睐，回报水平可能就会显得高一点”。

虽然和优秀同行比，管理层承认利润下降，需要学习其长处，但祝九胜在业绩会上用“中长期增长逻辑”进行了解释，“一贯稳健的风格确实不如阶段性的采用激进风格对股东回报多。不过，和短期回报相比，万科更重视长久、稳健地活下去，履行安全的责任”。

“稳健”是万科长期履行的信条，一如既往表现优秀的是万科的财务能力。“三道红线”继续保持绿档。截至报告期末，公司持有货币资金1,952亿元，是短期有息负债的2.3倍；净负债率是20.2%，连续20年保持低于40%。

同时，综合融资成本是4.27%，同比下降32个BP。80后CFO韩慧华表示，下半年灵活安排融资节奏之余，将保持对融资总量的克制和控制，使财务水平更审慎、稳健。

回归深圳的刘肖在今日回答了参会者两个问题，回复的基调也围绕着稳健。问题之一是有关第二轮集中供地，万科的拿地原则，刘肖的回答总结为“量入为出，坚持投资纪律，关注投资的质量和效率”。

02

多元化业务检讨：高估了自身能力

业内一向通过万科对于业务布局的变化，来判断行业的未来趋势。万科从2014年正式开始转型的试验，继而布局物流、租赁住宅、冰雪和商业地产等领域，对多元化业务收入的占比寄予很高的期望。

报告期内，租赁住宅泊寓的在报告期内的收入是13.19亿元，同比增长25.6%；商业业务营收达24.53亿元，同比增长21.6%。管理层表示，租赁、以及部分商业业务，并未计入收入报表中。

几项业务的赚钱能力虽然保持增长，但租赁业务依旧呈不赚钱的亏损状态、商业业务的收入表现也不尽理想，关键是营收规模与庞大的千亿地产主业难以企及。上半年，万科房地产开发及相关资产经营业务的收入是1575.2亿元。

祝九胜对于多元化业务的表现，用“值得检讨”总结，“万科当时对完成这个过程所需要的时间、所碰到的难度、所需要建立的能力，当时是严重估计不足，或者是严重低估，今天来复盘、检视、检讨，我们当年乐观了。”

董事长郁亮曾在2019年的内部沟通会表示，“万科有些业务没有找到清晰的商业模式，短期内不是不能赔钱，但是一定要知道未来不可以长期赔钱，否则就难以持续开展业务，所以要不断摸索商业模式。如果摸索三年尚未找到成熟的商业模式，业务就应该暂停，因为不知道怎么持续下去。”

而这一次，万科对于转型的多元化业务的要求放低了，思路转变为“看长期”。

祝九胜建议，要从中长期和企业价值角度看待多元化业务。“我们的转型业务，要转变看待它的贡献点或者是贡献体现的看法。即使所有的经营服务业务做得很好，都成功了，它对传统的销售规模和利润的贡献恐怕还是有限。它能形成贡献的是一家公司的企业价值，或者是中长期的估值”。

虽然租赁住房业务依旧在亏钱状态，但是规模增长和口碑值得肯定。截至报告期末，泊寓共有房源 19.2 万间，上半年在 16 个重点城市新开业 0.6万间，累计开业 14.8 万间，规模位列集中式公寓全国第一。泊寓现已布局全国 33 个城市，并在深圳、天津、西安、济南、佛山、珠海、沈阳、东莞、福州 9 个城市的市场占有率保持第一。

至于商业业务层面，祝九胜透露，刚调任为印力集团总裁的王海武在之前就对商业业务感兴趣。未来，王海武将对印力和万科七个区域之间的联动和拉通起到很好的作用，将主抓运营等落地执行的工作，与原有团队形成互补。

总的来说，万科今天用“中长期增长逻辑”回应了股东和市场的问题。管理层表示，“股东只要愿意陪着我们跑，我们一定会跑得更好、更远”。

但是，报告期内净利下跌的原因并未完全说得通，在基本盘主业表现不佳、多元化业务进展起色甚微的情况下，股东还能跟随万科跑多远呢？

关于股价下跌，董秘朱旭表示，合伙人及投资者、管理层都是感同身受，管理层也会努力，为股东创造更多的价值。

维护市场价值有两个底线：一个是股价跌破了每股净资产，第二个是连续20个交易日的股价跌幅超过30%。一旦触发这个条件，万科会立即启动回购机制。”

30日收盘后，万科A（000002）每股报19.43元，跌幅达7.03%。中报披露的每股净资产是19.1元，并连续9个交易日下跌。距离触发回购的条件，越来越接近了。