大悦城控股的千亿目标与商业轻资产

　　2021年开年以来，随着疫情的缓解，线下实体商业的境遇逐步回暖，以“商住结合”为主要发展模式的大悦城控股，也迎来了业绩的回温。

　　近日，大悦城控股、大悦城地产接连公布上半年业绩数据。

　　其中，大悦城控股期内实现营业收入142.48亿元，同比增长16.92%；实现净利润11.61亿元，同比增长20.43%；归母净利润6.15亿元，同比增长8.65%。

　　财报中透露，随着疫情减弱，该公司各业态经营业绩均有所增长，但由于期内结算项目中低毛利项目较多。上半年，该公司实现毛利额43.03亿元，同比下降21.40%，综合毛利率30.20%，同比降低14.72个百分点。

　　营收、净利双增长、土储稳增，但毛利率下降……翻看这张中期考卷，大悦城控股的发挥算是不错。

　　千亿目标不变

　　两年前，大悦城控股完成了对大悦城地产的资产重组，并重新敲钟上市。彼时，该公司提出了“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的目标。

　　如今，时间来到三年之约，但从数据上看，大悦城控股距离千亿目标还有挑战。

　　财报显示，上半年，大悦城控股完成全口径销售面积163.32万平方米，同比增长37.88%；销售额359.59亿元，同比增长20.32%；实现回款340亿元，回款率达到94%。截至前七月份，该公司完成了近500亿元的销售额。

　　据投资者转述称“大悦城控股今年的销售目标没有改变”。按照前七月数据计算，大悦城控股完成了全年目标的五成，未来每月，需完成100亿的签约额来实现千亿目标。

　　对于下半年的销售策略，该公司提到，一方面，对于非核心地段的项目要坚决去化，以现金回流为主；另一方面，对于市场形势没有明显变化的城市，加快回笼现金。

　　此外，上半年，大悦城控股持有型毛利率维持在64%，基本与去年持平，销售型毛利率为22%，同比下降21个百分点，受此影响，公司当期毛利额43.03亿元，同比下降21.40%，综合毛利率30.20%，同比降低14.72个百分点。

　　事实上，随着房地产行业进入存量时代，行业利润下降已是大势所趋。另外，大悦城控股上半年结算项目当中，有较多为2017年前后拿下的高地价项目，由此拉低的整体的利润水平。

　　同时，该公司管理层预测，2021年整体毛利率应该是维持在22%左右的水平。

　　土地是房地产企业发展的粮草，而土地储备的规模和成本在一定程度上反映了房企未来两到三年的销售额与相关利润。

　　据了解，上半年，全国多个城市采用集中供地的方式出让土地，在新的出让方式下，土地热度不减反增。在第一批集中供地当中，大悦城控股的保持了一贯的拿地节奏。

　　期内，大悦城控股新增10个项目，新增土地面积90万平方米，新增土储计容建筑面积202万平方米，土地款总额215亿元，平均楼面价为10666万元/平方米，平均溢价率为14%。

　　去年同期，该公司新增计容建面273万平方米，新增货值353亿元，同比增长139%，平均楼面地价是3718元/平方米，这也意味着，今年上半年，大悦城控股的拿地均价上涨了186.87%。

　　投资者告诉我们，大悦城控股管理层在会上提到，公司不仅在公开市场通过招拍挂拿地，还通过产城融合、城市更新、并购合作等多元化手段拿地。

　　截止报告期末，该公司土地储备计容面积约300万平方米左右，总共可售货值达到2465亿元，预计下半年释放资源1100亿平方米。

　　40个轻资产商业

　　在销售型业务方面，大悦城控股坚定千亿目标，而在持有型业务方面，这家企业则选择轻装上阵，发力规模。

　　上半年，大悦城地产实现营业收入总额约为46.72亿元，同比增长32.5%，其中，投资物业租金及相关服务收入约为19.88亿元，同比增长21.9%。期内，实现公司拥有人应占溢利约为6.14亿元，同比增长435.2%

　　该公司认为，新型冠状病毒疫情得到有效控制，对零售及酒店市场带来积极正面影响，各业态收入均实现同比增长，所以带来了营收的增长。

　　事实上，持有型业务收入实现增长同样源于规模的扩张。据了解，在商业地产方面，大悦城控股通过重资产、轻资产、并购基金三种方式扩大规模。

　　重资产方面，截至2021年6月30日，大悦城控股持有12个已开业购物中心，其中包括10个大悦城购物中心、1个大悦春风里和1个祥云小镇项目，商业面积约188万平方米。期末，该公司在建拟建的大悦城、大悦春风里、祥云小镇共17个，面积约176万平方米。

　　投资者转述称，未来，大悦城控股每年至少拓展两个重资产项目。

　　持有型物业方面，2021年大悦城控股就提出了全面启动轻资产路线。上半年，该公司已通过轻资产模式运营3个大悦城项目，已获取尚未开业的轻资产大悦城2个。期内，该公司实现轻资产管理输出收入8600万，比上年同期增加了2200万。

　　对于下半年，该公司管理层表示，轻资产要提效率，保签约。该公司亦在财报中表示，轻资产输出要进行规模化的发展。

　　大悦城控股管理层提到，下半年轻资产商业项目确保签约6个，全年目标是10个，到2024年末，该公司预计轻资产规模应该不低于40个项目。

　　并购基金方面，早在2018年，大悦城控股就与高和资本成立了并购基金，旨在通过项目基金寻找位于中国境内具有挖潜价值的商业、写字楼等潜在项目收购机会。

　　去年年末，大兴大约春风里项目落地，成为大悦城控股商业城市更新并购基金首个落地项目。

　　业绩会上，大悦城控股管理层提到，并购基金当中还拥有将近30亿元的资金，加上杠杆的话应该有70、80亿，足够在未来三年时间发展3至4个项目。

　　除了商业项目，上半年，办公业务、酒店业务同样为该公司带来了新的增长极。

　　其中，该公司在北京、香港运营了四座写字楼，上半年营收3亿。目前，公司有2个轻资产管理的写字楼，未来三年，大悦城预计新获取轻资产写字楼项目超过10个。

　　投资者透露，管理层在业绩会上赞叹道：“酒店是我们上半年的一个亮点。”期内，这一业务实现营收4.3亿，同比增长154%。