时代·芳华里的社商运营法则：“小而美”如何实现“高坪效”？

　　当消费内循环的新风劲吹，“小而美”的社区商业正发挥“大能量”，在新风口上站稳脚跟。　

　　据赢商大数据统计，2021年3-5万㎡的社区型商业增量占比达23.87%，较2020年增长3.82%，增幅最为显著。

　　聚焦国内经济和消费领头的粤港澳大湾区，中山作为当中的商业新兴力量，在加速融合发展和深中合作背景下，商业迎来爆发。

　　年内，中山将会新增商业供应62.6万㎡，新增项目超75%主打中小型购物中心为主，迎合市场主流趋势。同时，这座城市独特的镇区和城区多商业中心分布，这些新入市项目将为中山商业区域发展注入了新鲜血液。

　　其中，有一个崭新的社区商业，成为了中山的网红打卡圣地。

　　这个体量约5.6万㎡的社区MALL，运营成绩让消费市场为之振奋。

　　· 开业首两日营业额超640万元、客流近50万人次；

　　· 约5.6万㎡商场体量，开业满月坪效突破1300元/㎡；

　　· 开业率99%，带动当中50%的品牌突破区域业绩记录。

　　它便是时代商业打造的时代·芳华里。

　　从“开业即火”，到“满月常旺”，亮眼数据背后，蕴藏着时代商业的“爆改力”与“运营术”。

　　作为时代商业邻里社区购物中心代表作，时代·芳华里从建筑空间、主题场景等方面入手，完美呈现了一份“家门口”的存量爆改样本。

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　　更难得的是，在这个爆改的精致空间内，时代·芳华里开业后持续为当地带来了创新多元的购物娱乐体验。在时代·芳华里开业满月之际，赢商网透过解析项目全客层24小时品牌运营逻辑+社区营销，深扒项目背后的时代商业关于社区商业的创新运营能力。

招商有“术”

上百家品牌的“臻选”法则

　　作为辐射中山西沙溪镇片区超80万消费客群的首个现代社区购物中心，时代·芳华里甫一亮相，便自带流量。

　　以社区作为衔接，时代商业很大程度利用1-3公里的天然流量池，挖掘当中的消费力。

　　切入社区商业赛道，乘着消费主升浪，时代商业在时代·芳华里的打造上，也更聚焦社区居民这类消费群体。

　　项目深喻社区居民在生活、饮食、亲子、运动的“家门口”消费习性，并以此细分乐龄祖辈、高知爹地、潮流辣妈、全能潮娃等全龄客群，其业态组合搭建出匹配全龄客群的社区生活场景，如美食主题户外街区“勺子里”、儿童欢乐天地“绘乐园”、9m立体运动空间的“热氧馆”等，着力构建“家门口的花漾时光”。

　　要在“小而美”的社区商业实现突破，时代商业并非简单根据相应业态进行“填铺”，而是以“臻选”为思路，匹配全龄客群的不同需求，为中山西沙溪片区遴选出逾百家优质品牌，每一家均有着相应的市场回应。

　　一方面，永辉超市、星河巨幕影城、嘉逸酒楼、REACTION Arena 全天候运动体验馆、读木舟绘本馆、探险阳光乐园、KK为首的主力品牌，确保了社区便捷生活需求和高频消费的持续粘性，能迅速占领消费者心智。

　　另一方面，以永辉超市、嘉逸酒楼、KK、椰夫人、REACTION Arena 全天候运动体验馆、adidas megaL2（2.0）、回力1927、paul frank kids、大龙燚、大师兄（第三代星厨店）等为首的首店品牌占比近50%，时代·芳华里不仅抢占市场的空白，这些品牌分别在生活、餐饮、零售、运动、儿童等各自业态领域上拥有强劲的吸附流量效应，同时也因便捷性可让居民“零距离”触及如今市场上领先的头部品牌。

　　值得一提的是，时代·芳华里作为存量旧改项目，上述不少品牌也跟随项目调性以焕新形象的姿态亮相，反映出品牌商户与商场的同频步调。

　　从项目秀出100%招商率及99%开业率来看，时代·芳华里的成功非是一蹴而就的成果，更多是时代商业基于对社区商业需求价值的不断挖掘作为落脚点带来的“甄选”品牌，也为后续开业运营实现稳步前行奠定了基调。

运营有“道”

构建全客层的24小时生活场景

　　对于商业地产而言，招商是一个筑巢引凤的过程，而开业运营则是一个桑土绸缪的过程。

　　时代商业紧抓运营法则，以同一招商运营团队全程服务客户，以“招商——育商——养商”的全周期培养路径与商户一道实现生态共建与收益共赢。

　　高人气品牌的引入契合项目的“爆改”呈现，无疑将有效带动整个商场空间消费氛围的跃升，但相较于网红流量给予的短时效性，时代·芳华里在运营上更注重品牌的“长效常红”。

　　时代商业深知，只有自带温度和情感连接的社区商业，并真心为顾客提供优质和贴心的服务，才能撑起时间，让品牌产生重复消费。

　　紧抓时间这一关键要素，项目以“24hour芳华时光”匹配社区全龄客群的时间轨迹，通过品牌搭建不同时段的消费场景，打造全天候芳华现场，长效构筑起品牌的忠诚度和高频消费。

　　将时代·芳华里时段场景铺开，项目并非如普通商场早上十点到晚上十点间营业，而是贴合不同社区群体的时间习惯，从“晨经济”的晨练、早餐，到“夜经济”的深夜食堂，从“周中经济”的托育、健身，到“周末经济”的娱乐、购物，消费者可在时代·芳华里实现颜值管理、逛街打卡、社交聚餐、一站式遛娃的“家门口的花漾时光”，7×24精彩不重样。

　　//全时段社交餐饮体验

　　时代·芳华里以网红品类+本地特色高流量品牌进行组合，引进中山首家椰夫人椰子鸡、中山西首家大师兄第三代星厨店、“火锅王者”大龙燚、粤式老字号“嘉逸酒楼”、凡熙西餐等地道美食，八合里、HOOPZOON篮球主题餐吧等特色主题餐饮，充分利用商场改造后的场景以及街区外摆优势，为消费者带来从“早餐充电”到“深夜觅食”的全时段经营，并通过场景化提升社交属性，实现从时间到空间的延伸。

　　//长时效搭建零售圈层文化

　　瞄准社区的潮流青年，时代·芳华里在美妆、黑科技、运动服饰等领域带来KK、小米之家、adidas megaL2（2.0）等一二线热门品牌+体验型门店，这些品牌不断带来迭代更新的产品，在周期上也不断延长热度，在长红中构筑出社区居民与品牌之间的忠诚度。

　　此外，时代·芳华里利用社区的社群运营法则，根据相应品牌深耕其圈层文化，开业满月便荣获华南区坪效第一的回力，便是将经典国货在社区内玩出国潮新风范的经典例子。

　　//全周期“全能宝贝”成长天地

　　围绕社区内高知爹地和潮流辣妈组成的小太阳家庭的需求，项目引进了在其目前所有分店中藏书量最大、内容最全、覆盖绝版书最多的“读木舟绘本馆”芳华里店；而近1600㎡的REACTION Arena 全天候运动体验馆，则为消费者提供24小时无间断的新时代运动潮流体验；同时，项目还有超1000㎡的探险阳光乐园、睦米托育等多家儿童品牌，集托育、书店、游乐、运动等细分业态于一体，从周中的第二课堂，到周末的亲子娱乐，覆盖全能潮娃成长全周期。

　　//不间断的家门口娱乐生活提案

　　无论是举步即可享受全新视听盛宴的星河巨幕影城，还是可体验多种运动的9m立体空间“热氧馆”，时代·芳华里不断延长消费者的体验时间，无缝实现娱乐生活提案，真正成为居民们“家门口的花漾时光”。

　　//高频次的便捷高质生活配套

　　以中山西首家百佳永辉超市为首，时代·芳华里补全了中山西区的生活配套，这类服务型业态的消费半径因“家门口”便利性，贴合周边社区范围，其高频消费特性，更持续提升了顾客与品牌、项目之间的粘性。

　　时代·芳华里全客层全时段运营策略，得到了市场的验证。

　　· 大师兄、圣捞、椰夫人、乐沙儿、大嘴猴等品牌月度营业额均占据中山之首，其中大师兄更是名列全国第二，DOELSE独艾霸占广东省第一。

　　不少品牌月度坪效表现优越，如回力斩获华南区坪效第一，南洋大师傅更是以超1.5万元/㎡的成绩成为场内的“坪效之王”。

　　在“爆改”的空间内，时代·芳华里以品牌的服务拓宽和延伸社区生活的全时段体验，铸就了空间+时间+人情的共同融合，成为了时代商业针对社区商业独特的运营表达。

营销有“料”

充分营造“互动友好型社区”

　　作为链接“最后一公里”的生活服务及社交场景项目，社区mall的经营重点往往更聚焦消费者的就近触达与互动。

　　在营销层面，时代·芳华里围绕消费者对于“互动友好型社区”的核心诉求，创造出耳目一新的邻里社交互动体验，这也是项目开业以来一直保持高人气和高转化的秘诀。

　　据赢商网了解，时代·芳华里在一个月内举办了近10场活动，持续为场内凝聚客流，在打卡场景、互动趣味和消费转化等方面也秀出了创新打法。

　　//就近触达的“共享艺术”IP打卡氛围

　　在时代·芳华里外广场，45度角仰望天空的蓝色“拿笔小象”，以6米高的地标级艺术雕塑姿态矗立。

　　其设计灵感源自小朋友喜爱的象型积木玩具，通过金属发条实现画笔传动，向天空描绘“花漾生活”，时代·芳华里可视作拿笔小象的首个“作品”。开业期间，这个IP出现在场内各个角落，包括拿笔小象的画笔世界“幻想橱窗”、奇妙互动长廊“花花趣味墙”。

　　凭借充满童话感的创新立意以及高饱和蓝色新潮造型，拿笔小象一跃成为中山沙溪新晋打卡点，成功吸引社区消费者乃至全城目光。

　　以此为观察切口，时代·芳华里营造了一种“共享艺术”打卡氛围，开辟了“家门口”即可触达的多元化IP艺术场景。于消费者而言，艺术性体验半径大大缩短。

　　同时，项目注重通过首发概念，增强IP场景的辐射力。比如以“策展思维”引入奇幻花园剧场美陈中山首展、“童年回忆”猪猪侠限定舞台剧中山首秀、中山首个儿童戏剧节，提升消费者的空间视觉享受，刷新艺术场景综合体验。

　　//紧贴热点的趣味社交互动场景

　　在快节奏的都市生活中，人们常常保持着无形的社交“安全距离”。

　　为了增强社区邻里的趣味性互动，时代·芳华里紧密捕捉奥运会、暑期经济、遛娃经济等热点，策划了平衡车少儿组比赛、亲子创作计划PLAN FUN等一系列社交型活动。

　　以紧贴奥运热潮的亲子运动会为例，时代·芳华里引入央视栏目《冠军好儿女》全国竞技城市巡回赛，在场内设置炫酷运动美陈，融入体育常识科普、亲子趣味闯关等娱乐体验，涉及射击、投篮、拳击、骑行、保龄球等项目，传递积极向上的奥运精神和全民健身理念，点燃了家庭亲子客群的参与热情，在竞技中成功打破家庭社交距离，建立友好互动的社区关系。

　　//品牌联动下的高粘性消费转化

　　开业以来，时代·芳华里还联动场内品牌商户持续性推出主题优惠，在福利回馈中培养消费者的忠诚度，促进场内相应品牌的销售转化。

　　以大额折扣引流促销：在心花怒FUN嗨购节期间，“50元通用代金券免费领”活动撬动超10万人参与，活动界面浏览量达160万次，直接转换消费超过30万元；消费满额抽奖及盲盒活动，直接转换消费超25万元。

　　联动高粘性业态营造固定“仪式感”：以Fun-in轻饮节为例，每月最后一天，必胜客、苏阁鲜茶、coco都可、阿姨很芒、泱茶、8号码头等轻餐茶饮品牌联合打造“茶饮日”，培养“每月最后一杯奶茶”的仪式感。

　　深入挖掘社区细分消费场景：例如链接社区夜生活的FUN MARKET花漾市集，从场内到勺子里商业街和北广场，结合现场音乐会、潮玩盲盒展览打造露营氛围的创意市集，联动主打鲜花、咖啡、生活美学体验的优优集以及ACTION ARENA全天候运动体验馆、VIC盲盒等品牌体验，掘金夜经济……

　　作为时代商业首进中山之作，时代·芳华里以品牌臻选思路击中“家门口”全时段消费、以IP场景化营销满足“互动友好型社区”体验，推动中山沙溪消费者社区生活方式升级。

　　尤其是后疫情时代，社区商业带来的澎湃消费力，成为释放“内循环”活力之源的关键因素，时代·芳华里的火爆“开局”有效提振了市场信心，也充分展现出时代商业在社区商业赛道的运营实力。

　　时代商业系时代中国控股成员企业，承载时代中国产业与商业投资运营的战略业务板块，立足粤港澳大湾区，逐步辐射长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力区域，总开发及管理面积已超过450万㎡。

　　作为城市美好空间创变者，时代商业基于以文化引领、商业赋能、科技兴产、智慧办公实现“文-商-产-办”有机融合的发展战略，依托产业与商业双轮驱动，提供产城规划、空间定位、产品管理、招商运营、产业发展的城市空间全价值链运营，产品覆盖办公、商业、产业等多元业态，构建多方共赢的城市融合发展生态，为城市生长持续赋能，让城市更精彩。