深圳控股旗下物业备战IPO 合约面积达1亿㎡

　　沉寂了6年的物业分拆计划，再次提上日程。

　　近来，深圳控股(00604.HK)旗下深业物业，正在进行资产整合，这意味着推入资本市场也就不远了。

　　“资产整合后，就会推动物业上市。”6年前，在深圳控股业绩发布会上，管理层首次透露了分拆物业上市的想法。

　　有计划，不过当时并未有所行动。随后管理层进一步表态，“物业上市是一个很长远的决定，短期内并没有具体计划出来。”物业分拆也就不了了之。

　　而今，沉寂了6年的分拆物业上市计划要启动了。

　　今年年初，在深业物业十四五期间的奋斗目标中，明确提到，要打造成为“全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业”。

　　“上市”非常清楚地被提及。进入下半年，深业物业的资产整合按下了加速键。9月18日、19日两天，深业物业接连对外投资5家物业公司，其中4家物业公司来自兄弟公司旗下资产。

　　在今年8月底的深圳控股中期业绩发布会上，管理层进一步强调，在城市运营服务方面，将加速业务拓展和混改工作，覆盖多种业态，实现收入规模30%以上的分部增长目标。

　　推动深业物业上市，似乎已箭在弦上。

　　收编兄弟公司

　　与大部分房企分拆物业上市前的资产腾挪径相似，深圳控股也开始了对旗下物业资产整合的步伐。

　　9月18日，深圳控股将控股子公司深业置地有限公司旗下深业商业管理有限公司（简称“深业商管”）100%股权，转让给了间接全资附属子公司深业物业。深业商管成立于2019年2月，经营范围包括商业运营管理、商业信息咨询等。

　　一天后，深业物业又从深圳控股手中接管了3家兄弟公司。分别为深业置地（深圳）物业管理有限公司（简称“深业置地物业”）、深业智慧园区运营（深圳）有限公司（简称“深业园区运营”）、深圳市深业泰富商业物业管理有限公司（简称“深业泰富商管”）。

　　这三家公司含盖商业运营、园区运营以及物业管理运营，其中深业置地物业成立时间最早，为1999年；深业泰富商管成立于2008年；深业园区运营成立于2017年。

　　除了收编兄弟公司，整合内部资产，深业物业外拓的脚步也在提速。9月19日，深业物业从深圳市农科集团有限公司手中收购了深圳市农科物业管理有限公司100%股权。该公司成立于2003年，经营范围包括物业服务、自有房屋租赁、房地产经纪等。

　　与此同时，深业物业也在发力招投标市场。据乐居财经不完全统计，9月份深业物业中标项目超6个，中标金额超过2亿元，其中仅长沙市直机关大院2021-2026年物业管理服务项目就达到了2.076亿元。

　　园区物业换道

　　对于物业的资产整合方向，深圳控股在6年前便有所规划。彼时，管理层谋划将物业分成两个部分，即园区物业和住宅物业。

　　而且在当时，是打算推拆分园区物业单独上市。据当时的媒体报道，深圳控股欲整合太阳物业和旗下的深圳天安智慧园区运营有限公司（简称“天安园区运营”），单独分拆园区物业上市。

　　在住宅物业方面，成立深业物业管理集团，整合集团旗下四家以住宅物业管理业务为主的一级资质物业管理公司，即深业集团（深圳）物业管理有限公司、深圳市万厦居业有限公司、深圳市鹏基物业管理服务有限公司、深圳市鹏基物业管理有限公司。

　　截至目前，对于园区物业天安园区运营的资产整合还未实行，天安园区运营依旧在天安中国投资有限公司(HK0028)和深业泰然(集团)股份有限公司（简称“深业泰然”）旗下，由两者分别持股50%，而深业泰然正是深圳控股的附属子公司。

　　此一时彼一时，对园区物业的资产整合，深圳控股似乎有了新的打算。9月18日深业物业收购的深业园区运营此前正是在深业泰然旗下，由深业泰然100%控股，而深圳控股并未将深业园区运营单独分拆开来。

　　而为何没有将产业园区物业单独打包组合，或与其现阶段该业态的微小体量有关。根据深圳控股发布的2021年中报，深圳控股在园区运营方面，接管产业园区物业仅约550万平方米，或难以支撑独立上市。

　　重组更名注资

　　从原本的分拆园区物业计划到现在换道划入深业物业，深圳控股开始专心于扩充整体的物业资产实力。

　　6年前整合旗下4家主要物业公司的计划也于去年落归实处。深圳市万厦居业有限公司、深圳市鹏基物业管理服务有限公司、深圳市鹏基物业管理有限公司与深业物业从兄弟关系变成了母子关系，分别由深业物业100%全资持有。

　　今年1月份，深业物业的资产进一步得到扩充，其注册资金从3000万元增加到了6000万元。

　　过去一年一系列的资产腾挪以及扩充，为深业物业更名埋下伏笔。3月17日，国家工商总局正式批复同意原“深业集团(深圳)物业管理有限公司”更名为现在的“深业物业集团有限公司”，即深业物业。

　　在更名次日的上午，深业物业的总部搬到了深业泰富广场，并举行了乔迁仪式和新的品牌揭牌仪式。深圳控股董事长吕华、副总裁董方以及深业物业集团党委书记、总经理肖武春纷纷现身仪式现场，并发表讲话。

　　也正是在这次揭牌仪式上，董事长吕华和副总裁董方对物业集团成为“全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业”的十四五奋斗目标给予了肯定。

　　截至目前，深业物业的直接控股子公司共10家，深圳控股则通过深业南方地产（集团）有限公司持有深业物业100%股权。参照此前部分国企物业分拆上市架构，即使选择在香港上市，也有可能不会成立境外公司，或分拆于地产公司。

　　签约面积破亿

　　隐匿在深圳控股旗下，实际上深业物业已发展近40年，是深圳市国资委直属企业——深圳控股的下属二级集团。

　　深业物业的历史最早可追溯到1983年，深业物业的全资附属公司深圳市鹏基物业管理有限公司就成立于1983年。

　　根据官网介绍，截至2021年6月30日，深业物业拥有员工2万多人，共运营超500多个物业管理项目，管理面积超5500万平方米，合约面积1亿平方米。

　　在深圳控股中期年报中，也披露了物业服务的相关数据，深圳控股将其称为城市综合运营业务，该业务包括商业运营、物业管理、智慧园区运营以及物管城市业务。

　　2021年上半年，深圳控股城市综合运营业务合同管理面积约5700万平方米，较去年底上涨21%，实现营业收入约12.12亿港元，折合人民币约10.07亿元，较去年同期上涨32%。

　　根据深业物业确立的60亿元十四五规划营业额目标，按照5年期计算，假设深业物业全年营收是上半年的2倍即20.14亿元，深业物业的年复合增长率要达到24.4%，以目前32%的增速来，较为保守。

　　城市综合运营业务上半年新拓展项目52个，新增管理面积超过1100万平方米。其中新拓展物管城市项目7个，覆盖面积约850万平方米，并于上半年实现走出深圳的突破，成功竞标马鞍山市雨山区安民街道项目，中标金额1969.68万元。

　　在城市综合运营四大业务中的物业管理方面，中报显示，其接管物业约4300万平方米，物业主要分部在珠三角、长三角和中部地区，服务涵盖政府机关、写字楼、住宅小区、别墅等多种物业类型。

　　上半年，深圳控股在广东、江西、江苏等区域新拓展传统物管项目42个，新增管理面积约185万平方米。

　　中报还透露，其内部的整合及混合所有制改革工作正有序推进，这与近期深业物业接连的收购兄弟物管公司相吻合。