广州第二批集中供地：1/3流拍 中海、粤海等入局中的土拍竞局

　　年初全国首轮集中供地热火朝天时，市场或许都没料想到，局面会在下半年反转。

　　从8月伊始，各城第二轮集中供地陆续开启。与第一轮高溢价、高配建、转摇号的景象不同，底价乃至流拍仿佛成了这一轮的主旋律。

　　福州、济南、天津、成都、合肥、沈阳率先开始，但均不同程度遇冷。

　　广州也不例外。

　　4月份，作为22座重点城市中首个进行集中拍地的一线城市，广州首轮土拍赚足了眼球，热门地块甚至引来32家房企组成的上百个马甲报名。

　　金秋九月，仍旧高温的广州，在9月26日迎来了第二轮集中供地：24宗地块中16宗成功出让，流拍地块占当日供应地块的三分之一，总价合计482亿元，整体溢价率为1%。

　　市场讨论纷纷，有人认为意料之中，有人认为超出预期，有人认为稍显遗憾。

　　预期之中

　　相比首轮集中供地，羊城第二场集中供地明显有些冷清了。

　　第一轮时48宗地块总共吸引了67家房企争夺，据悉含马甲共超过300组。然而，在对集中供地打补丁过程中，为保证竞拍公平性“限马甲”，即母公司和子公司同时参与竞拍时只能选其中1家进行竞拍。

　　据不完全统计，48宗地块总跟进企业数量全部汇总起来为58组。

　　此外，从报名竞价的企业名单看，首轮拍地中跃跃欲试的民企过江龙似乎只有零星几个身影；同时，每个房企整体跟进地块数量也基本在3宗以下，这也导致即便是其中热门地块如番禺飘峰路西侧地块一，也仅有7家房企报名——与昔日热闹的光景不可相提并论。

　　房企的热情也可从土拍耗时情况窥见，据悉，9月26日当天三个节点的土拍，均可以用速战速决来形容。

　　“今天上午九点多直播还没开始，基本上就只剩下一块地（在竞价），其他都已经要么底价成交，要么就是流拍，干脆利落。”广州中原地产项目部总经理黄韬表示。

　　从最终成交结果来看，明显可以窥探出房企不再如以前那般大手笔，而是将手中有限的资金投向了心中最具价值的区域。

　　如远郊区、外围区的不少地块，便面临了流拍的结果。其中增城更是重灾区，流拍次数为4宗，其余包括南沙2宗，番禺、白云各1宗。

　　背后原因，一方面是如今融资整体收紧下房企的谨慎，现金流动性压力凸显。另一方面，此次土拍所供应地块相对此前有所调整，天河等核心区域的地块并没有出现；同时对于供应地块的竞拍规则有了新调整，如限制马甲、限溢价率、限配建以及限销售对象等。

　　如要求海珠、黄埔、南沙地块的开发公司在销售时，首套住房购房家庭或个人购房总套数占新建商品住房规划总套数的50%。

　　值得注意的是，流拍地块中也出现了一些以往的热门区域，如南沙横沥岛。

　　据悉，流拍地块为长沙涌西侧地块，位置上更靠近横沥岛岛尖，相比其他三宗区域成交地块来说，在景观和交通上竞争优势不算明显。

　　对此有业内人士表示，此前横沥岛因18号线等利好提前透支未来价值，因此在市场下行、房企钱紧时，南沙横沥岛楼市也会相应受影响。

　　即便是顺利觅得买家的16宗地块，也有11宗地块呈现底价成交，仅5宗出现溢价，3宗地块溢价率超过双位数。

　　溢价率触顶15%的为增城新塘大道南侧094号地块，因交通区位、限制少等有5家房企竞拍，这也是今天唯一进入竞自持阶段的地块，最终由路劲摘得。

　　其他底价及低溢价率的地块中不乏优质地块，如越秀底价摘得两宗番禺新造创新城地块，总地价超百亿，与一年前奥园、越秀所摘地块楼面价基本相同。

　　备受关注的广钢新城南区地块，中海最终成交价比起拍单价多出不到100元，甚至比2019年地块附近中海学仕项目的拿地价低。

　　对于今日的土拍结果，黄韬表示在预期之内。

　　“拍卖条件和市场氛围影响，导致开发商也相对比较谨慎，没有那么踊跃了。”黄韬提及，这次调整是持续、长期的，市场与房企都应该接受这样的现实。

　　合富研究院高级分析师冯佩云也持赞同意见，认为在如今情况下，已不是关注哪块会流拍，而是这块地为什么有开发商去拿，为什么得到市场认可。

　　对于后市，冯佩云则认为：“市场价格会更平稳，发展商会更理性。”

　　国企“主场”

　　尽管整体淡静，但业内多认为并没有出现“一潭死水”，一些优质地块或对于企业发展有利的战略性位置地块，仍吸引开发商出手。

　　这些开发商的共同特点就是资金充裕，而且多以国企央企为主。

　　可以窥见，此次力度最大的是中海、越秀、粤海，三者拿地总额达303.86亿元，占据今日土拍总额的63%；此外，还有葛洲坝、珠江实业、南投、电建等企业出手。

　　其中，越秀延续今年以来的积极拿地，粤海因商业地块特殊提前锁定；因此，中海可以说是“最大惊喜”。

　　据悉，中海率先在早上荔湾区广钢新城AF040234地块、AF040406地块，随后在下午接连摘得海珠江泰路、海珠石溪村蚝壳洲东街两宗地块。

　　其中，广钢地块为近年广钢片区出让最大地块，同时也是广钢新城最后一宗宅地，占地面积46675平方米，建筑面积210038平方米，容积率4.5。

　　该地块虽然看似溢价率较低、成交楼面价为2.87万元/平方米，但地块出让条件较为严格，如规定竞得人需承担起配建广钢中央公园，而且要求6个月内基本完工，在明年12月30日前全面建设完成；此外还需配建两所省一级中学、1300平方米的城市道路等。

　　按此计算，实际楼面价或达3.5万/平方米，为广钢新城楼面价第三高地块。

　　中海拿地或许出于两个原因：其一，中海在广钢区域继续深耕，对产品去化及影响力都有益处；其二，在预算充足的时候，将资金投向库存不多的城市显然是个不错的选择。

　　于中海而言，进驻广州近三十年，早前开发了锦城花园、中海观园国际、中海花城湾等经典项目。但自2005年以来，在广州拿地频率明显降低。

　　此前有数据显示，中海在广州开发项目近20个，往往在售项目仅1-2个，背后也缘于对利润回报的考虑与追求。

　　年初业绩会上，中海透露了具体的土地投资目标：“将继续保持主动进取，全年新增土地权益投资额预算1650亿元，同比增长25.2%。”

　　上半年拿地力度较弱的中海，目前仍有逾半权益额度尚未使用。因此，开发商钱紧、市场氛围降低的下半年，或许正是中海捡漏的时机。

　　中海之外，此次实现广州市场补仓的过江龙还有绿城，以28.3亿元竞得2021NJY-9南沙区横沥岛三多涌以东地块。

　　该地块相比上述流拍地块，有着北面一线临江、距地铁1公里的交通区位及景观条件。当然，也面临着50%房源售予首套住房购房家庭以及售价全周期不能超过规定价格的条件。

　　事实上，绿城在广州发展许久，2008年就在花都开发了广州桃花源项目。可惜因开发与销售进度缓慢，项目一直到今年才售罄，失去了一炮而红的机会。

　　广州首战不顺后，绿城2016再度以招拍挂形式进入湾区市场，此后布局广州荔湾广钢新城、南沙灵山岛、横沥岛等多区域；不过无一例外的是，这些项目均是合作开发。

　　从目前项目来看，绿城也有了深耕南沙的发展趋势，因此该次拿地对区域连片布局来说也有不少益处。

　　可以窥见，在市场调控进一步深化情况下，开发商也在调整购地计划与策略。

　　当然，不管是粮仓充裕或缺货，开发商都面临着不同程度的压力，从拿地端到销售端到回款端，层层叠加，这进一步渲染了市场的氛围与情绪。

　　对此，业内人士则多认为，尽管目前调控周期较长、调控决心坚定，但市场仍有信心可循。

　　“所有调控最终都要建立在一个合理、市场平稳基调上面，后面可能也会修正调控政策，更精准地拟定细则，比如购房按揭的审查力度等等。”冯佩云说道。

　　黄韬也表示，房地产的长效机制调控肯定是逐步完善，可能没有达到很完美，但是是正向发展的。