招商蛇口中标382公顷深圳龙岗旧改统筹项目背后

作者/廖尧

将城市更新确定为房地产下一阶段重要发展战略的招商蛇口，继4月份大肆招聘旧改相关人才后，在市场上的表现也开始逐渐活跃。

近日，招商蛇口便成功竞得中标坪地街道年丰社区土地整备利益统筹项目前期服务项目。这是一个位于深圳龙岗坪地街道的城市更新项目，地处国际低碳城范围内，距国际低碳城启动区4公里，西临惠盐高速，北临深惠边界，东南为坪地、宝龙街道边界。

项目以年丰社区辖区范围为研究对象，研究范围约631公顷，拟实施项目面积约382公顷，现状建筑面积约112万平方米。

据观点地产新媒体了解，该项目为7月3日龙岗公布的第二批平方公里级重点利益统筹项目和重点更新单元，彼时龙岗区推介5个平方公里级重点利益统筹项目和重点更新单元。

而招商蛇口所获取的坪地街道年丰社区土地整备利益统筹项目为其中面积第二大的项目，其余4宗分别为由佳兆业、深业、华侨城、特发竞得的坂田街道五和枢纽片区更新单元（42公顷）、光学智谷横岗南产业片区重点利益统筹项目（703公顷）、电子信息产业集群承载区平湖生态园产业片区重点利益统筹项目（394公顷）、国际低碳城坪地北产业片区重点利益统筹项目（264公顷）。

据了解，项目对投标企业有着不低的要求，虽然没有明确列明条件，但在投标评分中，除了技术打分占比30%，更重要的是商务打分，占到70%。

该类目不仅要考核投标人在深圳的土地整备利益统筹或拆除重建类城市更新项目经验、大片区项目开发经验、产业园区物业服务经验、绿地管养服务经验、企业综合实力、绿色建筑建设经验、环保类设施建设或持有或运营经验等各方面要求。

所以参与项目投标的企业并不多，只有4家，除去招商蛇口，还有华润、深业、中海，按照招标要求，将挑选3家作为候选中标供应商，再通过竞选方案挑选出最终的前期服务商。据招标文件显示，中海首先出局，深业、招商蛇口、华润入选成为候选中标供应商，通过竞选，最终招商蛇口成功竞得中标。

该项目也成为招商蛇口在年初宣布未来要加大城市更新领域的投入力度后，再次获得的前期服务商项目。

目前，招商蛇口城市更新已重点布局深圳、广州、佛山、东莞等城市，在深圳区域范围内已有包括招商中环、招商臻府、招商半山臻境、沿山路一期、沿山路二期、兴华大厦等等城市更新项目，位于龙岗的招商臻城（三联旧改）也即将面世。

值得注意的是，虽然招商蛇口在旧改方面已有多年经验，但是在2021年以前，并没有将旧改方面数据作为重点介绍，直至2021年半年度，才出现相关业务表述。其表示，上半年，公司旧改项目加速发力，获取大湾区3个项目前期服务商资格，重点推进转化20余个旧改项目。

据招商蛇口官方公布的项目，其目前在深圳已有包括南山蛇口南海意库项目、网谷项目、半山臻境项目、渔二村项目、沿山路一期、二期项目、兴华工业大厦七八栋项目、罗湖招商中环、宝安招商臻府等21个项目，在东莞有常平镇袁山贝、道滘镇昌平综合类城市更新等4个项目，在佛山有南海罗村东华旧厂改造、桂城夏北宝华旧村居等2个项目……

事实上，在2021年，招商蛇口在城市更新上的布局力度加大了不少。在下半年，其就新增了两个项目，其中于8月20日，招商蛇口与广州铁路地产置业签约，成为广州荔湾广铁石围塘地块的前期服务商；9月6日，招商蛇口所负责的佛山宝华旧村改造实施方案及拆迁补偿安置方案表决以高票通过。

据不完全统计，招商蛇口城市更新业务目前已经在广州、深圳、佛山、东莞、温州、上海、重庆等城市布局。根据4月招商蛇口发布的城市更新“猎英计划”，在全国30个城市开始招聘城市更新相关人才。

此外，招商蛇口还参与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，该基金总规模约 800 亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

如此大力的发展城市更新业务，对于招商蛇口而言，有一部分原因一定或是城市更新项目存在较大的利润空间。

以侨新实业＋招商蛇口联合开发的光明区笔架山及侨新城市更新（光明大街是光明中心区二期土整部分项目）为例，据网上资料在2019年曾以标定地价住宅2.2万元/平方米、商业2.36万元/平方米测算相关成本为拆除补偿成本5.17亿元、地价成本13.12亿元、建安成本49.99亿元，合计68.28亿元。

该项目大约是2020年底全部移交完成拆平，项目周边在售楼盘宏发万悦山，售价为4.89万元/平方米，以该价格以及33.42万平方米的住宅面积粗略计算，项目至少有163.5亿元的货值。

换而言之，利润颇丰。