流标的西二村 实地、奥园、时代竞标失败后再现富力身影

作者/林海研

多房企参与竞标同一个旧改项目，通常会出现混战的精彩局面，但也难免因势均力敌而难决胜负，导致招标终止。这些项目的后续进展如何，同样值得关注。

最新市场消息显示，此前招标终止的广州番禺洛浦街西二村旧改项目有了新的动向。该村在去年有实地、奥园、时代中国三家企业参与竞标，目前据实探发现，只剩下奥园在村内开设了旧改咨询点，同时发现“新面孔”富力介入的身影，其亦设置了城市更新集团的展厅。

距离此前公布招标失败已过去一年有余，西二村尚未重新启动招标，而时代中国、实地退出的同时，富力有意入局。从目前看，后续竞争将主要集中在奥园和富力之间。

此前在三轮差额投票制的规则下，最终没有一家企业获得2/3的赞成票，导致项目招商流标。

按照投票规则，首轮投票表决没有候选合作企业赞成票得票数达到到会代表2/3以上人数，时代中国遭末位淘汰。最为可惜的是实地，首轮投票中获得最高票47票，仅差2票便可确认成为合作企业。随后的投票剩下奥园和实地对决，直到第三轮单投实地，也没能得到2/3的票数。

从项目本身窥视流标原因，从公开的招商文件看，条件要求并不算高。

据了解，该项目位于番禺区洛浦街，属于现番禺区旧村招标项目中面积第三大的旧村，总用地面积148.68公顷，仅次于沙溪村与里仁洞村，村集体经济组织的在册总人口为3496人。项目拟全面改造，总投资金额39亿元，位于较低水平，主要因项目用地范围内涉及不少现状农田等未开发土地。

对于合作企业的资格要求，西二村旧改项目要求申请企业具备房地产开发企业二级或以上资质，实缴注册资本金不低于5亿元，企业总资产不低于200亿元，净资产不低于50亿元；房屋建筑面积累计规划验收或竣工验收超过300万平方米；不接受联合体竞选。

按照此前的招标文件，目前介入该项目的企业均通过上述资格审查。从过往案例看，较为可能是在拆迁补偿比例和方式标准、公共设施配套建设和管理、项目未来增值预期和发展前景等方面，未能达到项目所设定的内部“门槛”。

实际上，过去两年广州旧改项目流标的情况时有发生。一方面是竞标房企数量未达标，或者是在资格审查阶段出现问题，如保利此前失利石壁村；另一方面则是出现在公开投票阶段，如葵蓬村，在保利、招商、富力空前激烈竞争下意外招标失败，同样没有一家能够满足2/3同意率。

对此，有业内人士对观点地产新媒体表示，从投票规则来看，当多方势均力敌时难分胜负，也意味着没有任何一家具有绝对优势，增加了流标的风险；但这也促进了开发商之间的充分竞争，利于探索项目改造的更优方案，保证项目实施质量更高。

但这些竞标失败的项目何去何从？大概率是重新走招投标程序。

一方面是在合作门槛及项目规划、产业引入条件等方面或有所调整。如石壁村两度招标无果后，针对招商规则进一步澄清、修改和补充，涉及复建权益分配、土地占用费、企业保证金等多处更改。

此外则是竞争局面发生变化，考虑到旧改市场竞争激烈，如果胜算不大，或者时间、资金等投入与回报预期算不过账时，便会有企业主动选择放弃。

实际上，开发商涉入旧改项目的变数或许从前期摸底介入、参战竞标的时候就开始了。据了解，旧改的前期介入亦是一项繁琐复杂的工程，在摸底排查、方案规划、利益协调等便会有资金投入、成本沉淀。

另一方面，留下的开发商则会进一步优化投标方案，加深介入；而新的竞标局面，或是入局者再决胜负，或是由竞争变成合作，联合操盘。

如石壁村，保利失利后该项目重新招商，由富力夺下；另一个更为典型的例子是赤沙村，富力最早踏足该村，经历11年长跑，随后保利半路介入，博弈和妥协下，富力和保利联合操盘，但随后赤沙村招标书又明确提出不接受联合体申请，再次使得双方合作生变；最终结果，富力成为该村唯一过审申请企业，才让招商结果落定。

就目前而言，资本、实力的较量叠加房企流动性危机频发的时局，结果也有了更多变数，包括进入、退出、合作和竞争等。

值得注意的是，本次受到关注的西二村旧改项目，前期服务商便是实地，去年实地还为项目支付了220万元的合作费用。

目前实地退出竞标该村，联系其当前经营状况，也并不让人意外。今年5月份开始，实地接连被曝出商票逾期，加上此前冲刺上市失败，潜藏的债务问题开始暴露出来。

招股书显示，2017年-2019年间，实地集团净负债率分别达3809%、533%和225%；截至到2020年一季度末，实地一年到期银行贷款和其他借款总额达43亿元，而现金规模仅25亿元，无法覆盖短期负债，偿债风险极高。

但因为实地与富力过往的关联关系，让外界对后者的入局也有了更多猜测。

有声音指，实地此前参与该村前期服务及竞标，对于该村已有较深的介入程度，富力接手更为便捷有利。

值得一提的是，10月份，富力介入已久的增城区永宁街简村村旧村启动招标，目前仍在持续推进。

实际上，近年来旧改成为富力最为倚重的土地获取方式。据不完全统计，今年上半年富力共签约6个项目，涉及广州、东莞、珠海、西安等地，形式为意向合作、前期服务及全面改造合作、烂尾旧改接手等，包括接手西安牛王庙城改项目进入区域市场，参与天津城市更新基金等。

至于富力当下面临的资金压力，对旧改项目的取舍、进退则难言变数。而在西二村的竞争中，于奥园而言，则多了一位劲敌。