万科海外“催肥”

作者/程孟瑶

在万科集团倡议“节衣缩食”之时，其海外平台正在被大手笔“投喂”。

11月23日，万科海外（01036.HK）公告称，向万科企业（02202.HK）收购其间接附属公司EnigmaCompany全部股权以及贷款8.268亿港元，交易价格总计8.529亿港元。

卖方Oceanic JadeLimited为万科香港全资子公司，后者由万科企业全资拥有；买方Vanke Hong Kong Investment CompanyLimited为万科海外全资子公司，万科海外是由万科香港持有75%控股权益的香港上市公司。

这实际上是万科内部的一次资产腾挪，交易完成后，万科企业对Enigma的间接持股将由100%下降为75%。

万科海外认为，收购事项就公司而言属具吸引力的投资良机，透过拓宽物业组合及收入基础，将提升集团整体竞争力，预期销售在该物业上兴建的住宅项目将于2024年下半年为集团贡献收入。

“催肥”海外平台

公告显示，Enigma持有位于香港深水埗医局街221至233号土地连建筑物,占地面积合共约7420平方呎，Enigma旗下还有两家附属公司，Amber Shine Limited及Lanada (BVI)Company Limited，分别持有221至233号土地约10%及90%的权益。该物业于2021年10月30日初步估值约6.36亿港元，万科海外将在该地块上重建住宅及商业楼宇。

其中，227-233号旧楼为2021年4月15日万科香港以底价2.76亿港元投得，物业现状为两幢于1955年落成的商住楼宇，地下为商铺，楼龄约66年，地盘面积约4200方呎，项目现规划为「住宅(甲类)6」地带，若以地积比9倍作重建发展，可建总楼面约3.78万方呎。

香港的旧楼并购与内地大规模旧改扩储有所不同，往往只需单独拥有两、三个街号的旧楼地盘，便可增加市区优质地段土地储备或发展重建项目，从成本上来说，有机会远低于直接买地，但土地审裁及旧楼重建所需的时间较长。

2019年起，万科将部分海外资产注入万科海外，包括位于伦敦、三藩市(旧金山)、纽约项目公司等，后者主要充当提供资管、销售及开发服务的角色，其发展一直比较依赖于母公司万科香港。

对于市值不足10亿港元的万科海外来说，这笔8.529亿港元的交易并不是个小数目。

2018年-2020年，万科海外的营业收入分别1.02亿港元、2.51亿港元以及4.75亿港元。8.529亿港元，相当于近三年营业收入之和。

截止2021年6月底，万科海外总资产约57.7亿港元，其中现金及现金等价物6.6亿港元。同期，万科海外实现营业收入2.31亿港元，同比下降1.07%，归属母公司净利润2.72亿港元，同比增长395.06%。

人事换防

万科在香港地区的项目几乎都由万科香港持有，包括2019年以2.491亿港元底价成功获得香港何文田自由道13及13A号旧楼强拍项目；同年8月29日万科香港5.95亿港元收购位于香港北角的物业；2020年12月万科香港5.76亿港元底价投得九龙深水埗海坛街旧楼项目等。

目前，香港是万科除了内地市场之外，表现最好的市场，今年以来万科香港已经有多个项目多次开盘。7月2日，万科香港旗下长沙湾新盘The Campton加推，售出421伙，套现约36.4亿港元。此前该项目已经多次开盘；另一新盘VAU RESIDENCE卖出57伙，套现近4亿港元。

此次注入资产之前，万科海外公告了一起人事换防。孙嘉接替张旭担任万科海外主席兼执行董事职务。

更确切的说，孙嘉是兼任万科海外主席，他仍继续担任万科南方区域事业集团首席合伙人兼首席执行官。

公开资料显示，自2012年9月1日以来，万科海外并未委任主席及首席执行官，直至2019年2月13日，执行董事张旭及阙东武才分别获委任为公司董事会主席及首席执行官，中间有近7年空缺。

据了解，孙嘉于2007 年加入万科企业股份有限公司，并于2008 年担任其战略与投资管理部总经理。有业内人士称，将深圳地铁引入万科做战略股东，孙嘉在其中起到了很大的作用，也一度被传为郁亮的接班人。

从万科海外卸任的张旭，肩上还有更重的担子。2020年3月，张旭转任物流事业部首席合伙人，彼时万科董事会主席郁亮指出，让优秀将领到前线打仗是万科用人原则，万科物流业务迎来大发展机会，公司支持张旭集中精力去带领物流业务跨上新台阶。