地产“缩表”，郁亮说像减肥一样痛苦

作者/严明会

“尊重常识、回归常态，阵痛之后，仍有机会。”

郁亮用16个字，概括了他对房地产行业的整体看法。

11月26日，万科在深圳召开2021年第一次临时股东大会，董事局主席郁亮携众高管出席。会上的问答环节，郁亮当仁不让，金句频出。

短短16个字，“讲”了足足8分钟。

他用一套排比阐明为什么要“尊重常识”，“常识告诉我们，天无绝人之路，总有路可以走；天下没有做完的生意，只有没做好的生意；常识告诉我们花无百日红。”

他对“常态”有独到的见解，“很多人以为回归常态是回归过去，有很多侥幸的心态。我觉得回归常态，这个‘态’不是过去，而是正常态，一路高歌猛进不是正常态。”

他用形象的比喻表达“阵痛”，“从高速到高质量，都有高字，但是不一样。行业在黄金时期要扩表，现在毫无疑问要缩表。缩表一定是痛苦的，就像减肥一样。”

他用自信、坚定的语气，说着“行业仍有机会，我们并不悲观”。正如郁亮所说，“万物云的分拆是我们开始的第一单，其他几个业务希望未来也能陆续上市。”

万物云不是“提款机”

据了解，当天会议审议并通过了9项议案，其中7项有关万物云。大家关注的焦点是，为什么选择这个时机把万物云分拆上市？

一个事实是，目前融资无实质放松，房企爆雷仍在蔓延，绝大部分房企都面临现金流紧张的处境。此时分拆万物云上市，不免惹人猜测，其主要目的是否在于融资。

就在十天前，万科集团发布了一份《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战示氛围”的倡议》。倡议书里细节满满，比如根据天气温度调整室温、文件是否需要打印、拒绝不必要的接送、宴请或伴手礼等。

股东大会上，郁亮借机澄清，“这个倡议书是万科总部年轻员工自发做的事情，不是管理层要求的。我那天参加他们的讨论，他们给我举了一个例子，也让我很警醒，他们说，你知道一张黑白打印纸0.14元，彩色打印0.96元，说建议我以后就不要看彩色打印的文件，就看黑白的就可以了。”

对于分拆万物云上市的时机，郁亮也正面给出了答复，“现在启动上市并不突然。”他讲道，首先，万物云在万科集团的资产和利润占比很小，发再多股票对万科集团的影响也不大。另外，万物云作为上市公司，募集的资金是有自己用途的，这是上市规则的要求。所以说，万物云上市与万科集团的资金没有直接相关性。

此前，万科提出“万科物业要等被大家认可为城市服务商才上市”，直至今天，万物云在“城市服务商”方面已呈现良好发展势头。郁亮介绍，目前万物云已经拥有40个项目，今年增长特别迅速，这个业务已经逐步成熟了。

“中国多一家或少一家物业上市公司其实无所谓，但是如果以‘城市服务商’的战略定位出现，我觉得意义是非凡的。”万物云选择在这个时候分拆上市，是因为它已经成为一个城市服务商，而不是一个传统物业服务商。

和股东在一条船上

与中小投资者利益直接挂钩的，是万科本身的股价和业绩。谈到股价，郁亮说自己“特别不好意思”。

自今年3月以来，万科股价从年内高点34.6元/股，一路下滑至19元/股附近。“股价下跌有宏观的因素，也有做得不如人的地方。跟优秀同行相比，我们的股价表现不太好，说明工作没做好，特别不好意思。”

同时，郁亮也坦言，持有万科的股票已经有30多年，目前压力也很大。

“我们集团2000多名骨干共同持有公司5.04%的股票，这还是有杠杆的，这些股票是从市场上买的，并不是有特殊的股权激励价格给我们的，资金来源是我们长期的奖金，原来这些奖金是可以分配给大家的。”

对于是否有增持、回购计划，郁亮表示要给股东信心，跟股东一起感受市场冷暖。“有一段时间我们买股票的时候，公司的业绩不错，股票表现不好，我们说干脆买股票，让管理团队有动力，不仅关心盈利，也要关心股价。因为我们还是有杠杆的，所以股价的波动是被放大的。这一点上，我们跟股东真的是在一条船上。我们也希望未来通过努力，能够去改变这样的局面。”

今年前三季度，万科实现营收2714.86亿元，同比增长12.42%；实现净利润166.89亿元，同比下滑15.98%，这是万科20年来，前三季度净利润首次出现下降。销售方面，前十月万科签约额5210.7亿元，同比下降了4.4%。

面对这样一份成绩单，万科总裁及首席执行官祝九胜直言，“确实是很内疚的。”他用忐忑、焦虑、痛苦，复盘了万科的心路历程。

“2018年秋季例会喊‘活下去’，那时候反映的是我们的忐忑，未来的市场我们到底怎么看，我们能不能活下去，心里有一种忐忑。到了2019年秋季例会，我们已经选择了赛道，我们已经构建的能力足不足以支撑我们找到新的利润来源，找到新的增长曲线，那时候的心理感受是焦虑。到了去年的秋天，我们成为三线四档的‘试点企业’，我们必须在规模和安全、能力和发展之间做权衡、做选择，那时候的心理感受是痛苦。”

祝九胜认为，经过一个高速发展的阶段，现在要控制好规模，要减杠杆，要去金融化，这必然会带来一些阵痛，也会带来一些代价。他将业绩下滑的原因归为两类。

第一，由于地售比的提升，对毛利率造成的压力不断增强。

据了解，2017-2020年，万科的地售比从26%升到了43%，增长了17个百分点。祝九胜讲道，今年三季度，市场出现了一个急剧的变化，整个行业或者主要的玩家，签约额都在大幅下降，市场的观望气息变得越来越浓，特别是二手房的价格出现普遍的下降，一部分新房的售价还卖不到政府的限价。

第二，万科在安全和增长之间求得一个平衡。

从2018年开始，万科在安全和发展之间做出平衡，主动控制了开发业务的增速和规模，铺开了经营服务的业务。祝九胜介绍，万科的创造、结转和结算之间有一个时间差，当年控制下来的规模、速度，会滞后反映，这是万科的主动选择，跟外界的环境、调控的政策和外部因素等都不相关。

显然，万科更倾向于前者，在目前阶段，安全比增长更重要，能力比规模更重要。