上海三次集中土拍：首两日成交106亿 建发、金茂、香港兴业等落子

作者/韩宜珈

11月29日，上海第三批集中土拍开启，共有22宗挂牌地块及2宗招标地块，总起价411.9亿元。

首日顺利出让了2幅城中村改造地块与1幅“双定双限房”项目地块，均为底价成交，最终成交44.32亿元。

次日共有5幅地块成交，其中4幅地块均是一次性报价成交，1宗地块底价成交，最终成交62.38亿元。

从前两日的成交情况看，伴随着超中止价与限价成交，上海土拍市场依旧维持了热度。虽然国企与央企占据主力，但仍有余裕的利润率也吸引了众多房企参与。

可以注意到，此次上海土拍释放的地块主要集中在五大新城与宝山区，通过土地供应的结构性调整，以郊区地块降低参拍门槛，一定程度上吸引了更多房企参与竞拍。

今日最引人注目的，无疑是建发以一次性报价21.49亿元竞得宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0302-02地块。该地块不到十分钟便有超过20轮报价，并达到21.3亿元终止价，转入一次书面报价程序，大华、建发和中华企业3家房企都参与了此次竞拍。

该宗地出让面积4.11万平方米，容积率2，建筑面积8.22万平方米，用途为住宅，起价19.72亿元，楼面价26152元/平方米，溢价率8.97%。

在上海主推“五大新城”加持下，宝山这一地块未来将新建四所学校，而顾村大型居住社区拓展基地0409-02地块小学新建工程就在地块邻近区域。与此同时，这一区域正在进行地块动迁安置房项目，在政府支持下，如今20000元左右的房价，无疑给了各大房企充分的利润想象空间。

除此之外，香港兴业在松江区落子也同样值得注意。

该宗地出让面积2.96万平方米，容积率1.1，建筑面积3.25万平方米，用途为住宅，起价7.64亿元，楼面起价23500元/平方米，中止价8.21亿元，楼面价25528元/平方米，溢价率8.63%。

打造了兴业太古汇之后，这是香港兴业作为港资企业首次在上海集中供地期间拿地。据了解，兴业太古汇项目由香港兴业与太古地产按50:50比例共同投资、拥有兼管理运营。住宅方面，经过在嘉兴及杭州住宅项目的试水，此次松江地块的成交，或许是香港兴业布局长三角的下一步动作。

值得一提的是，首日成交的浦东康桥地块被上海国际旅游度假区横沔开发建设管理有限公司底价拿下，总占地面积65492.2平方米，成交价29.94亿元。

据悉，中国金茂通过股权收购入股了横沔老街的项目开发公司，正式成为横沔老街城中村改造主体之一，目前持股40%，该项目公司另两个持股方分别为上海国际旅游度假区置业有限公司和上海浦东新区康桥镇集体资产管理有限公司。

实际上从2014年起，便有国资组成的项目公司负责规划横沔老街项目地块，后为提升项目品质，政府要求在地块开发中引入“具有文旅房产综合业态开发能力和资金实力的国企合作方”。

今年1月份，金茂成为项目合作方，通过股权收购入股项目公司，并将整体操盘横沔古镇的城中村改造，成为了横沔老街项目重要的一份子。

对于金茂来说，参与此次城市更新项目，将涉足上海的“城中村”、“老街”改造以及可能拓展出的文旅开发，无疑是一次不错的尝试。依托迪士尼效应，此城市更新项目在文旅层面的重要性不言而喻。

崇明长兴岛“双定双限房”项目地块，也引起了大家的关注。

11月29日，上海城投以总价14.39亿元摘得2宗地块，其中包括以底价12.26亿元摘得金山区朱泾镇JSS2-0201单元B02a-01、B02b-01地块（“城中村”改造项目-朱泾镇民主村15、16组）；以及以底价2.13亿元摘得崇明区长兴岛圆沙社区及横沙渔港综合功能区G9CM-0901单元08-03地块限价商品住房项目（双定双限房）。

崇明区长兴岛地块出让面积7.56万平方米，容积率1.4，建筑密度30%，起始价2.13亿元，住宅套数下限1220套；金山区朱泾镇地块出让面积6.11万平方米，容积率2，起始价12.26亿元，住宅套数下限870套。

据业内人士透露，“双定”是限定区域和对象，“双限”则是限定价格和年限。实际上，此地块涉及的金山区朱泾镇城中村改造项目在2016年便开始规划，而上海城投便是当时的指定开发主体，与金山区朱泾镇集体资产联社成立合资公司推进该地区旧改，城投占股90%，整个项目总投资金额约43.65亿元。

从征地阶段就开始介入该地块开发的上海城投，毫无意外地底价拿地。

之后几天，青浦、嘉定、奉贤等区域的地块也将相继出让，其中起始价不到10亿的地块较多，也有浦东新区高行镇地块以及青浦蟠龙路等热门地块等待房企竞价。