无锡和畅睦邻中心：基于商业逻辑的空间激活与社区营造

撰稿 | Lingyu

两年前，无锡和畅睦邻中心项目业主方新泽文商旅把我们带到了当时主体建筑已落成的睦邻中心前。

这是一栋匍匐在地上的橙色三层建筑，形体不规则，建筑在水平方向上蜿蜒伸展，虽然占地面积不小但一眼看上去有比较低矮的感觉。层层退台，多个入口和坡道、大量的楼梯、户外露台和宽广的屋顶空间，清晰地向我们揭示着它公共建筑的属性。

和畅睦邻中心建筑效果图，项目占地2.4万方，建筑面积4万方，可以看出多退台的结构留出了大量的户外空间。

建筑外立面（图据摄影师赵奕龙）

而与项目方沟通后了解到，这并不是纯粹的民生公益项目，而是一个由企业参与，具有商业属性的政企合作PPP项目(Public-Private Partnership)：由政府发起，以“民生”为目的，但由企业来运营，后续能相对独立且持续发展的项目。作为无锡市首个市本级的PPP项目，它不仅仅是社区体育活动/服务中心，更应是一个能独立运转的社区商业体。

但当时的主体建筑存在着许多不利问题: 层层退台的设计虽然留出了大量的室外空间，但却让内部格局被切割得很零碎，形成了许多边角死角；而内部也未形成对商业比较有利的环形动线，对店铺的引导性很弱；同时，沿街铺面开口太多，不利于引导人流进入内部；而首层中庭又过于宽广空旷，让整个空间缺乏指向性。

因此，从外部来看，项目有着典型的‘符号化’视觉设计，层层退台，锈蚀钢板公建化的立面代表着它的公共属性。但符号化形象的背后其内部但还未真正地根植于未来运营的需求来建造，内部凌乱的空间难以组织起有效的商业动线与布局。由此，我们的任务就在于如何让项目由外到内，活化内部空间，使之成为一个在商业上逻辑成立，同时具有社区客厅纽带氛围的邻里型商业中心。

和畅睦邻中心

超越符号，居民的需求主导内容

看到了现存的问题，了解了项目的“初心”与项目团队当下的需求，下一步的任务就是，如何在建筑“外壳”无法更改的情况下，只是通过室内的调改来增强场所的商业功能与氛围，同时还能与嵌入其中的社区公共服务相协调，帮助项目真正变成能够激活社区的场所。  

我们认为两个最关键的切入点是：商业上可持续运营与服务社区。  要做到这两点，这个项目应该能达到至少两方面的要求：一是能立足于商业需求，成为一个布局好用、品牌认可的，可持续发展场所，这是项目成立的基础  ；二是引入公共服务，获得居民认同感，这是政府主导型项目应达成的公共职责。

从地理位置上看，项目的区位条件毫无问题，其所在的太湖新城紧邻太湖与蠡湖，自然环境优越，区域内有多个地铁站点与市区相连，并且2010年市委市政府搬迁至此办公并为新城配套一系列教育资源与生活设施，让整个新城成为无锡市重点开发的区域。

而项目所在的和畅片区，是整个新城的中心区域，主打居住与商务，是新城内最具活力的片区。  周边居民以上班族、年轻家庭为主，人口集中密度高，市场规模可观且消费能力强，具有很大的商业潜力，只是亟待激活。

和畅睦邻中心区位图，可看到周边有多个居民小区与学校设施 （图据彼山）

相比传统城市核心区内小而散的生活配套和商业内容，新城因为缺乏自然生长的商业氛围，要满足居民的消费与服务需求只能通过功能的集中与统一，以做到便捷的“一站式”购物。因此，我们需要在一个三万多方的盒子里集中社区需要的功能：农贸市场、连锁餐饮、教育培训、运动业态；同时还需要发挥睦邻中心作为社区服务中心的纽带作用，满足居民的氛围需求和心理需求。

室内改造

避短扬长，打造社区“公共客厅”

要容纳各类商业功能，首先要调整原有的一些“硬伤”让空间变得好用，以吸引品牌的入驻。因大的形态与格局无法更改，能调整的空间很有限，因此在室内的调整上我们主要以“避短扬长”为主。

如开头所说，现存的建筑在设计上主要存在以下几类问题：动线零散琐碎、商铺展面过小并且位置设置不够合理、层高过低、中庭大厅过于空旷缺乏与商铺的互动等等。但项目的劣势经过设计往往可以转化成为优势或至少“特色”。

基于此，我们对室内的改造可分为以下三部分。

流线循环，两翼分区

原本的动线比较零碎，未形成环形动线不利于商铺展示与人流到达。

原首层平面图，尚未形成环形动线 （图据彼山）

我们通过规整动线让其形成环形流线，符合商业空间的流线组织原则，同时重新规划铺位边线与公区界限，让原本无方向性的空间变得更加紧凑与秩序化。同时左侧规划的农贸市场作为环境较为嘈杂的区域独立成区不与商业公区混在一起，成为一层的端部主力业态。

动线调整后形成了环形流线 （图据彼山）      

同时建筑的框架有着很强的两翼展开布局，类似一对翅膀。针对左右两翼我们在内装上做了不同的色调与材质分区，引入不同的风格和材质，不仅丰富场景与体验，也增强了游逛的导向性。一侧主打木质材料为主的，温暖的慢生活；一侧主打潮流跳跃的快时尚。              

左图营造社区温馨慢生活，右图主打潮流时尚（图据摄影师赵奕龙）        

中区活化，营造社区客厅

一层的开阔的中庭在早期的建筑设计阶段显然是空间组织的核心。但其过于开阔的尺度难以形成有效的商业公区氛围。如何激活中间区域，利用其空间尺度的同时又能够让其空间感更加温馨舒适，成为真正的社区客厅，是项目成败的关键。

我们首先重新调整了一层原有阶梯的位置。首先将农贸市场内实用性与必要性都不强的楼梯去除，增强农贸市场入口的界面，让空间更加完整；其次将原本靠后的，与中庭距离较远的楼另一侧楼梯移到了中庭广场边，让两者产生联系，这样楼梯与中庭形成一组对景与空间纽带。同时楼梯位置的一栋也分割了左侧主中庭与右侧小中庭两个不同尺度级别的公共空间层级。

楼梯未调整前 （图据彼山）

楼梯与动线调整后楼梯与中央空间形成主广场，楼梯背侧形成次中庭（图据彼山）

调整之后的阶梯与中庭空间的联系更紧密，并呈现一种“拥抱”之势，产生更多互动。阶梯上设置软包座椅，可用作活动观景台或者日常休息区，为空间带来“社区客厅”的氛围。并且配置了对景LED屏幕，平时可播放各类视频、广告或活动，让空间更具“客厅感”。

一层阶梯（图据摄影师赵奕龙）

一层阶梯（图据摄影师赵奕龙）

同时，我们将只有单层层高的入口区域设置了拱形天花元素结合滚动的LED屏幕  ，这一方面让入口区域与中庭区形成空间分区的过渡关系，同时增加了进入项目因层高过低所缺乏的入口仪式感。  

改建后的入口（图据摄影师赵奕龙）

此外，原本的屋顶结构比较凌乱，同时天窗的区域没有对齐中庭的正中而是偏置在中庭天花一边，这对强迫症客人来说造成了极大的视觉暴击。因此我们引入了与天窗形状相协调的  错落木制网格，以多种方式进行拼接，让天窗自然融入屋顶的网格布局、视觉温馨同时又富于变化。

调整后的中庭天花（图据摄影师赵奕龙）

调整后的中庭天花（图据摄影师赵奕龙）  

死角空间，公共配套

复杂的建筑形体很容易地在室内空间上留下了一些边角、死角空间，这些空间在后期的调改中很难完全消除，对于招商来说这些不规则空间也难以引入优质品牌。为了利用与激活这些空间，在业态的规划中，我们选择将开发中要求的公共配套-社区服务业态引入其中，典型的比如业主方自营的和畅睦邻畅想家书店。

畅想家书店平面图（图据彼山）

从平面上能看出来，畅想家书店处于动线的尽头，且在一个不规则的边角空间的深处。我们将沿走道的区域优质的开口空间留给外租品牌，而内部大而深的‘肚子’设置了社区目的型的畅享家书店。

畅想家书店 （图据摄影师赵奕龙)

而这个肚子区域，由于楼梯间机电房的干扰使得空间形状本身不规则，且因外部层层退台的设计造成了一定高差，带来空间的割裂感。面对这样的场地，我们的目标是如何在凌乱的空间中组织出一个清晰的空间关系，让使用其中的人感觉不到原始空间的不适。

畅想家布局图 （图据彼山）  

因此，在设计上，我们把整个空间临窗区域不受干扰的最佳区域整体拉通，形成一个视觉开阔的‘中央活动阅读区’。这个区域同时利用建筑带有的高差做成就坐台阶形成丰富的空间层次。而其他边角区域则嵌入咖啡吧，摆台，后勤储存空间等服务性功能。

沿外墙区域整体拉通形成主力空间（图据摄影师赵奕龙）

畅想家剖面图（图据彼山）

说是书店，其实内置了咖啡馆、图书馆、自习台，活动场等丰富功能分区。这更像是一个灵活发散社区公共组织功能的‘融合书店’。我们根据场地特质与实际使用划分为活力空间与沉静空间两大区域。活力空间主要是各种日常活动的发生地，比如咖啡消费、居民互动；沉静空间平日里主要作为阅读、自习、工作等区域，有活动时可转变为活动区。

动静分区示意图（图据彼山）

进一步地，我们根据项目方提供的未来书店可能承载的职能，比如社区平台、儿童剧场、设计工坊等，结合场地的实际条件，将空间又细分成适合于  不同规模、类型的活动区域  。

根据业主对空间的需求划分成不同规模的活动 (图据彼山)  

给定的空间中可以容纳丰富的活动与功能需求（图据彼山）

日常区内的展示空间（图据摄影师赵奕龙）

图书馆区（图据摄影师赵奕龙）

咖啡吧 （图据摄影师赵奕龙）    

空间运营

由外而内，充满日常气息的社区枢纽

以上的设计调整让原本无序的空间转化成为了一个温暖、明亮、友好的“社区客厅”，而正式运营之后在此举办的活动，聚集的人流，也能够营造出更好的商业氛围，保持商业内容的活力与更新。  

在业态运营上，和畅睦邻中心引入了满足日常生活刚需的各类社区业态，比如农贸市场、连锁餐饮、教育培训与运动体验等。对于商业配套来说，这里满足了日常食材购买，餐饮社交与生活服务所需。对于社区来说，这里丰富的体育设施，书店亲子空间以及密集的活动举办让这里成为了新城区居民公共生活界面展开的平台。

我们可以从网友自发拍摄的VLOG感受一下睦邻中心的场所氛围。

开业后的果色花香农贸市场（图据和畅睦邻中心官方微信号）

畅想家举办的文创夜市（图据和畅睦邻中心官方微信号）

在社区服务上，睦邻中心内目前还设置了社区驿站、便民服务中心，未来将逐步完善更多配套设施，比如在顶层引入老年康养中心来为居民提供更全面便捷的社区服务。  

为原本的“符号”引入温度，为原本的空间赋予合理的商业逻辑，经过调改后的项目破除了政府公建项目常见的重形式轻内容的问题，做到了内与外的连续性，最终让民生与公益的美好理念落地。

和畅睦邻中心的落成是我们与业主，无锡新泽文商旅集团，一道在理念一致的基础上探索睦邻中心社区内涵的成果，项目的成功运营也让睦邻中心模式陆续在无锡生根发芽。而在毗邻灵山景区的无锡马山太湖国家级旅游度假区，彼山进行整体建筑设计的马山睦邻中心也已获规划公示。

马山睦邻中心效果图（图据彼山）

马山睦邻中心效果图（图据彼山）

从布局规划到建筑生成也让我们能够更加深入地研究睦邻中心与社区商业这个未来商业领域的重要类型板块，也欢迎大家持续关注。