城市叙事时代：换个视角看待城市开发与运营 | WISE2021 未来城市峰会

城市，以一种超乎人明确意图的形式发展并影响着人类生活的各个方面。

过去二十年，中国城镇化进程快速推进，房地产市场迅速发展壮大，但人们对美好城市生活的向往仍未得到充分满足。

2021年12月14日，36氪WISE未来城市峰会在北京郎园·兰镜艺术空间举行，以「城市叙事时代」为主题，与会者讨论了体验型城市、数字新日常、氛围力社区、超级目的地四大议题，探寻了未来中国城市发展的底层变量与城市叙事的核心逻辑。

在充满生活街区氛围的「微型未来城市」峰会现场，16位嘉宾分享了自己的深度思考，超过200名听众聆听了他们的真知灼见。

我们抛出了一些尖锐问题：

房子大同小异，住宅开发有什么新故事可以讲？

打造社群关系，是「送分题」，还是「送命题」？

数字化，是不是可以等同于信息化？

我们也窥见到了一些「硬核趋势」：

邻居是今天的「稀缺资源」；

数字化是地产企业跨越寒冬的最优杠杆解；

下一个时代是万物皆可IP化的时代；

还在研究Z世代（95后）？现在有必要了解AA世代（05、10后）了……

体验型城市

城市运营者一切的探索与进步都离不开「人」——场景实验室创始人吴声于开场演讲中分享：在看不见的数字日常中，理解城市与人的和谐共生，洞见流动的场景，应该始终「以人为本」。

作为深耕TOD（transit-oriented development，以公共交通为主导的城市开发运营）市场的行业代表，京投发展总裁高一轩坦言，创新非常艰难，没有对自己清晰的认识，很难产生强大的驱动力躬身入局。房地产行业背后还是「厂商中心」的视角，但在用户中心主义时代，新一代消费者的付费逻辑发生了变化，不再单一看重房子的品质，更看重房子背后带来的生活方式，企业不能洞察和满足客户需求就会被淘汰。

带有历史记忆烙印的地标建筑主动焕发新生。有60余年历史的北京工人体育场正在进行改造复建，中赫对「新工体」有明晰的定位——首都地标、文体名片、活力中心，而不是纯商业项目。中赫集团副总裁周喆在峰会演讲中透露，新工体的运营重心将着眼于商业空间、公共空间和数字空间的建设和运营，开启无限可能。

好的商业项目一定是好的IP吗？戴德梁行中国区商业地产部董事总经理甄仕奇总结：能唤醒记忆、与人形成情感链接是IP的基本要素。故事类IP或建筑类IP，作为一个符号或者标志，更像是不同人群对世界观的投票。激发人的情感，才是IP的终极价值。

数字新日常

数字化是不是简单的信息化？它对城市开发运营的意义体现在哪里？又对行业转型提供了哪些机遇？

最显而易见的例子是：物业管理成为房地产行业新的增长极，数字技术正在改变传统的物业管理模式。

万物云管理合伙人及首席科学家丁险峰在峰会现场展望：房地产行业，关于住的消费，包括交易、服务、管理等环节打通线上化后，预计将是百万亿GMV的市场体量。

整个行业的数字化有无穷想象空间。但复杂的方程式和操作系统，能为生活带来怎样的改变？丁险峰认为，全行业的数字化及科技赋能，必须以服务客户为先，为人民生活提供更为便捷的服务，覆盖全年龄层的便民服务。

数字化大趋势之下，明源云合伙人、高级副总裁童继龙提醒，市场可能存在一些误区：第一，缺乏非常坚定清晰的企业级战略；第二，兑现方法容易停留在信息化阶段；第三，没有长短结合、符合业务视角的数字化成果指引。

童继龙认为，如何构建数字化升级路径是最大的挑战，这不单纯是信息化工具的升级，而是整个行业用数字化重新做一遍。

氛围力社区

从房子到社区——「氛围力」决定了这一转变能否完成。硬件上的精装修可以卖出溢价，软件上的氛围力又何尝不可？

以「氛围力社区」为主题的峰会演讲中，城市开发运营商洞见到了不同群体不断更新的居住需求。

保利发展控股北京公司副总经理文灵认为，居住空间、物业服务以及社区场景都需要进化，社区场景营造，需要对硬件和软件进行全面设计，以重塑邻里关系。

北京链家总经理李峰岩也表示，今天的「邻居」是个很稀缺的资源。「如今我们对身边的邻居大多毫不相识，这就意味着，有人能链接起社区内的人际关系，就有机会挖掘到价值所在。」

在探讨「从房子到社区」转变的峰会沙龙环节，首创城发集团京津冀一级公司助理总经理田丰田丰认为，房子和社群的关系不是对立的，也不一定要建立「绝对物理关系」。把社区当做社群空间看待，需要「抛离」房子，真正挖掘邻里交互的信息以及不同年龄居住者的共鸣点。

华北旭辉营销中心总经理戈源表示，小区里的社群会自然而然地形成，房地产虽然是钢筋混凝土造起来的，但终究是为人服务的，社群正在促使开发者努力做好服务，促进居住满意度提升。「与其怕客诉，不如倒逼自己，把服务做好，把产品做好，把所有之前的承诺都兑现，反过来会培养出一批更忠实的粉丝，形成良性的循环。」

金地集团北京公司营销总监赵峰提出，如果开发运营者着眼于居住者的健康、安全、教育等全方位需求，再去构建社区、设计户型，这样每一个社区都会有自己的特点。

金茂华北营销中心总经理张程也认为开发运营商应对需求先入为主。比如，大城市居住者的「痛点」是楼龄保养、停车位配置等；「爽点」是步行尺度内的商业、学区配套；「痒点」则需要企业长期持续不断的小惊喜：比如社区物业的服务能力、邻里关系、社群文化等。从业者需要解决居住者「痛点」、满足「爽点」、制造「痒点」。

超级目的地

直播电商圈涌现出一波顶流大V，他们在双11当天的直播间GMV抵得上许多单体购物中心一年的零售额。实体零售业需要做出改变应对挑战，但绝不是以疯狂的折扣促销及盲目多元化的消费品类。

峰会现场，新零售潮玩门店X11背后的绽放设计联合创始人、品牌总监陈小虎分享了商业目的地场景化营销背后的设计思考和体验逻辑，他认为每个空间设计者都需要思考：如何把店铺变成景点、把选品陈列变成艺术展览、把消费体验变成发现之旅。

在购物中心开设剧场后，开心麻花剧场院线总经理文娟以《怎样让年轻人出门看戏？》为主题，分享了她的创新心得：现场娱乐市场潜力巨大，市场消费结构趋于年轻化，好内容才是商业模式持续运营的关键。

作为峰会的压轴演讲嘉宾，URF盈展·年轻力消费集团主席司徒文聪洞察到：年轻人的消费不再是按需分配的供需关系，随着精神文明及物质物质生活的不断丰富，球鞋、潮玩等社群认同感的配置重新定义了他们的消费需求。

司徒文聪强调，年轻人不喜欢的地方有四类：父母喜欢去的地方、没有故事与话题的地方、千篇一律的地方、没有社群认同感的地方。线下商业绝不是购物中心，后者只是单纯解决购物需求，而不是服务于社交的公共空间。线下体验场景如何明晰洞察消费者行为？如何能与人共情并形成社会文化共识？这是所有商业载体都需要思考的问题。

可以预见，本次未来城市峰会的落幕只是行业走向未来的起点。面向未来，城市开发运营不再是单纯意义上的物理空间供给，而是要围绕业主、消费者乃至社群的居住生活需求，提供多元化、多层次、可触达、可迭代的体验服务。

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以下为WISE2021 未来城市峰会征集并根据不同参考权重总结的城市开发运营代表项目及企业名录：

【2021年度未来城市运营商】

绿城中国、万达集团、中赫集团、合生创展、金科股份、京投发展、合生商业集团、中骏集团华北区域、国苑体投

【2021年度未来城市体验目的地运营商】

拈花湾文旅

【2021年度未来城市超级目的地】

融创阿朵小镇、阳光城·溪山悦

【2021年度未来城市场景新物种】

徐州万科社区创新空间服务

【2021年度未来城市数字服务商】

明源云、云商管科技有限公司

【2021年度未来城市担当力企业】

碧桂园集团、贝壳找房、海开控股

【2021年度未来城市封面创领产品】

首开·建国门9号

【2021年度未来城市创新力产品】

金地北京壹街区、首创繁星、合生me悦、沁园、北京城建·天坛府、金茂北京国际社区、龙湖北辰·揽境、中建·京西印玥、中建鄂旅投·星光里

【2021年度未来城市体验力产品】

世茂北京天誉、首创禧瑞学府、西山金茂府、富力首开·金禧璞瑅、中建宸庐、公园都会

【2021年度未来城市更新力产品】

世茂IN三里、海淀幸福里、北清云际

注：以上排名不分先后