恒大“丢”了8个偿债的筹码

作者/魏薇

在今年10月22日的恒大复工复产会议上，许家印曾表示原则上10年不再拿地，但也不会贱卖土地。但在巨额债务面前，已由不得恒大继续囤地。

近日，海口市自然资源和规划局发布不动产权证书作废公告，宣布收回恒大地产的8宗土地，原由为恒大已超过约定的动工开发日期两年未动工。这8块地分别由恒大地产集团海南有限公司、海口外滩城房地产有限公司、新世界中国地产海口有限公司拥有。

新世界中国地产海口有限公司的实际控制人为海南世纪城投资有限公司，而海南世纪城投资有限公司和海口外滩城房地产有限公司的大股东均为恒大地产集团海南有限公司。

而就在一个月前，恒大汽车退还了持有的但还未动工的266.33万平方米生活配套用地和工业用地，总金额12.84亿元，除了用来支付各种项目款外，有部分退地款被政府没收。

不一样的是，这次是被无偿收回，不仅没了8块地，恒大还损失了买地钱。8块土地中，有6块是恒大在早年间花了86亿元从新世界发展手里收购而来，位于海口市海甸岛西北部；1宗位于海口湾红棉西路北侧，另外1宗位于海口市滨海大道北侧。

本次被收回的地块涉及海口恒大美丽沙、恒大外滩两个项目，恒大美丽沙也是恒大此前在海口的主力项目。

除海口项目外，在9月，安庆恒大公园土地被收回，原因是土地出让金未按时缴齐。11月，沈阳市自然资源局收回恒大旗下9块闲置土地，总面积超过35万平方米。

失地致损超百亿

2005年，新世界集团董事局主席郑家纯亲自去美丽沙进行实地考察，以18.08亿元的价格获得美丽沙项目3300亩土地的开发权，但直到2011年才开始动工，被指疑似有囤地行为，转手将项目卖给了恒大。

当时的恒大资金充裕，大肆拿地。2015年12月2日，恒大集团宣布以135亿元收购新世界发展位于海南省海口市、湖北省武汉市、广东省惠州市3大城市的4个超大型项目，总建筑面积近400万平方米，总金额135亿元，其中收购海口项目总计花费86亿元。

一买一卖之间，郑家纯从恒大手中赚到了67.92亿。但相较于市场而言，恒大收购得来的项目很是优惠：相对于2013年3733元/平方米的同类项目成交地价，该项目的折合单价只有2850元/平方米，预测未来投资回报率将不低于20%。

除了86亿买来的6块地，位于海口湾红棉西路北侧的一处住宿餐饮用地由恒大地产集团海南有限公司，于2013年6月以3.94亿元的价格获得；另一处位于海口市滨海大道北侧新港片区的商业用地，则由海口外滩城房地产有限公司于2013年5月以10.9亿元的价格拍得。也就是说，8块地的损失加起来超百亿。

12月底，恒大地产又发布公告，收购新世界发展位于成都、贵阳2个项目，收购周大福位于北京、上海、青岛3个项目，5个项目总建筑面积851万平米，总金额204亿元。

一个月内两次大手笔收购，总金额达339亿元，恒大成为了当时的焦点。新世界给恒大地产开出的付款条件也极为宽松：交易的首付款比例在10%至15%之间，其余款项可用发行永续债的方式，分期付款，时限为2年。

《海南省闲置土地认定和处置规定》中曾明确，超过动工开发日期满2年未动工开发，或是超过动工开发日期满2年未完成项目投资总额25%的，政府可以无偿收回国有建设用地使用权。按照规定，恒大的地早在2017年底就该被收回。

自进入海南以来，恒大进行了大手笔投资，曾经热门的海花岛项目累计投资达上千亿元，对海南的经济发展亦有贡献。但目前负债累累的恒大，已无力再开发这些土地。

截至2021年6月30日，恒大在全国有778个项目，其中有多少尚未开发，外界不得而知。

变现的筹码

自恒大的债务危机爆发以来，从公司到许家印个人都在积极自救，通过资产处置以快速回笼资金。据公开数据，恒大上半年处置资产至少卖了165.6亿元。

包括32.5亿元出售恒腾网络11%股份，回收现金约11.8亿港元；出售盛京银行1.9%股份，总金额10亿元；出售深圳市高新投7.08%股权，总金额约10.4亿元；出售恒大冰泉49%股权，总金额约20亿元；出售5个地产项目股权及非核心资产，总代价约92.7亿元。

此时被收回8个地块，损失了资产变现的筹码，对于恒大来说无疑是雪上加霜。

12月3日，恒大出现了实质违约。当日，恒大发布公告称，收到要求履约一项2.6亿美元担保义务的通知。在集团未能履行担保或其他财务责任的情况下，可能导致债权人要求债务加速到期。

公告发布两个小时后，包括央行、银保监会、证监会在内的三部委在深夜先后发声：恒大是个案风险，外溢影响可控。同时，广东省人民政府立即做出反应，向其派出工作组，推进企业的风险处置工作。

之后，许家印持有的中国恒大股份被强制处置。自12月6日开始的4天内，许家印持续被强制卖出中国恒大1.06亿股、1.2亿股、5188万股和7000股，合计约2.778亿股，最终其在中国恒大持股比例从61.88%下降至59.78%。

此前，许家印曾主动减持。10月8日，许家印持有中国恒大股份首次减持5亿股；11月25日，许家印再次减持12亿股，套现约26.76亿港元为恒大纾困。

巧合的是，在12月6日，中国恒大集团决定设立风险化解委员会，由许家印出任风险化解委员会主席，成员背景多样，除1位恒大高管外，另有5位外围专业人士。

其中，粤海控股集团属于广东省政府全资国资企业，越秀集团则由广州市政府控股，中国信达则是专门从事不良资产处置的四大AMC之一，国信证券和中伦律师事务所则是专业的资本运作和法律中介机构。

对于新设立的风险化解委员会，中国恒大方面称，风险化解委员会尽管不属于董事会下属委员会，但风险化解委员会将积极在该集团未来风险化解事项中发挥重要作用。

随着央企及地方国资的介入，恒大的债务问题也正在明朗化。