身处多事之秋的房地产行业，险资真的跑路了吗？

作者/吕秀伦

身处多事之秋的房地产行业，正在遭遇险资“抛弃潮“的袭击。

12月27日，泰康人寿及泰康养老以9.36亿元价格转让阳光城7.41%股份予泰禾建材。转让后，泰康人寿、泰康养老及泰康资产管理的保险资产管理产品合计持有阳光城3.997%。

今年以来，“清仓式”减持房地产似乎成了险资的共同动作。此前，大家人寿、君康人寿、和谐健康、华夏人寿、阳光人寿等也对地产股进行了不同幅度的减持，而被减持的地产股中，也不乏金地、金融街、招商蛇口、华侨城A、首开股份、万科A。

险资真的跑路了吗？

据统计，险资持仓的地产股，二季度平均下跌5.8%。不久前，中国人寿相关负责人谈到公司大类资产配置问题时提及，“作为长期投资者，要深入研究国家政策变化及导向，在权益配置上进行前瞻性布局。”

不过，险资并未真正离场，反而换了一种“持仓”地产的方式。

例如，12月24日，泰康人寿接手华侨城上海项目公司50%股权，成交价5.11亿元。该公司名下资产为上海市闵行区浦江123-3地块，总建筑面积136160平方米。

同日，中国人寿与中国中铁等成立基础设施投资基金，双方均认缴出资150亿，将重点聚焦契合长三角一体化、粤港澳大湾区、成渝经济区等国家区域发展战略的股份投资项目。

不仅于此，中国人寿还与远洋集团订立金融框架协议，前者可根据投资需求，认购远洋发行的金融产品，上限为三年内150亿元或等值外币，为该家房企输送炮弹。

保险巨头减持房企龙头

泰康之外，险资正在加速撤离房地产，这在过往十分罕见。

12月15日至23日，大家人寿通过集合竞价累计减持金地6912.92万股，占金地总股本的1.53%；并通过大宗交易方式转让约1.57亿股，占金地总股本的3.47%。合计减持金地约2.26亿股，占金地总股本比例达5%。

本次变动后，大家人寿持有的金地股份约2.45亿股，持股比例下降至5.43%。不过，这已不是大家人寿首次减持金地股份，从9月开始，年内大家人寿已经发起六轮对金地的减持操作，套现金额超70亿元。

众所周知，大家人寿持有金地的股票已经有9年。选择此时减持，也被解读为险资开始“逃离”地产。

事实上，不止减持金地集团股份，大家人寿还将盯上了金融街。

11月18日及12月22日，大家人寿减持金融街股份合计3510万股，占后者总股本1.18%。变动后，大家人寿持有金融街普通股累计达到3.02亿股，占公司总股本的10.11%。

若按照下半年每次动辄千万或者数亿股的减持速度看，大家人寿似乎还将对金地和金融界继续减持。

放眼整个地产行业，险资减持地产股已不是新鲜事。年内已有包括中国人寿、泰康人寿、君康人寿等在内的险资企业对所持有的房企股份进行不同程度“抛售”，其中不乏万科A、招商蛇口、保利发展等房企。

从三季度的持仓变化来看，泰康人寿减持保利发展、阳光城；君康人寿减持首开股份；中国人寿减持招商蛇口。

更早之前，阳光保险旗下子公司阳光人寿和阳光财险于2020年3月减持在京投发展的持股比例，降至5%以下。截至目前，在京投发展前十大股东中，早已没了阳光保险系的身影。

最具代表性的要属房企“老大哥”万科股份被中国人寿减持。

数据显示，去年6月底，中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-FH002深（下称“FH002”）、中国人寿保险股份有限公司-传统-普通保险产品-005L-CT001深（下称“CT001”）分别持有万科A股份1.13亿股、9688万股，分别位列第九、第十大股东。

截至9月底，CT001已不在万科A十大行列，仅剩的FH002仅持有其7084万股，占总股本的0.61%。有机构数据显示，中国人寿已对万科A连续减持5个季度，持股量较去年6月末降低62%。

减持万科，是险资基于对整个地产行业走向的判断。此外，也有分析认为，险资今年的大撤离，可能是因为今年保险行业整体承压，所以选择暂时落袋，保存实力。

亏多于赚

为何会出现险资撤离地产潮？

从表面来看，险资投入地产实则不赚钱、被套牢，甚至出现亏损。为了及时止损，选择“抛售”房企股份也就理所应当。其中，最为典型的代表当属中国平安，成为了华夏幸福的“冤大头”。

2018年7月，华夏幸福控股向平安资管转让公司总股本的19.7%，转让价为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。紧接着2019年1月，华夏幸福股权再次被转予平安，转让价为 24.597元/股，共计42亿元。

两次股权转让共耗费中国平安约180亿元，使得中国平安共计占华夏幸福总股本超25%。相对于当初买入时成本价在23-25元/股；如今，受“暴雷”影响，华夏幸福仅在3.65元/股，两笔投资巨亏85%。

数据显示，中国平安上半年实现净利润580.05亿元，同比下降15.5%。对此，平安解释称，主要受对华夏幸福相关投资资产进行减值计提、估值调整以及其他权益调整金额合计高达359亿元，这对归母净利润影响金额达208亿元。

在三季报中，中国平安同样提到了该点。其实现归母净利润 816.38 亿元，同比减少 20.8%。看来，对于华夏幸福投资的失败，中国平安中伤程度不言而喻。

而平安，不仅花真金白银重仓华夏幸福，它还是碧桂园、融创、旭辉、金茂等头部房企的股东。以金茂为例，平安也没有捞到甜头，其2018年斥资85亿港元入主中国金茂，成为二股东，当时4.8106港元/股买入，现在2.47港元/股，足足折去一半。

另一方面，今年以来房企频频暴雷，无形中增加了险资所持股份的风险，同样也增加了险资背后恐慌心理。例如，蓝光、佳兆业、阳光城等规模房企陆续出现流动性问题。

阳光城今年的业绩受地产大环境影响持续低迷，也让来自二股东泰康的两位董事很不淡定，在三季度投出反对票，理由为对于公司三季度所表现的公司经营恶化，需要得到管理层的合理解释。

而将时间长拉长，泰康入股阳光城时，成本是6元/股左右，现在只剩3元/股，浮亏一半。

加之，眼下房地产行业“看空”悲观情绪弥漫，政策性调控频出。而房企在融资、销售端双重承压，致使险资所持地产股份告别高分红时代，投资地产不再是稳健投资。

当下，多数规模性房企几乎全部“躺平”，业绩不及预期，尤其表现在近两个月的业绩上。

数据显示，11月百强房企实现销售操盘金额7507.8亿元，单月业绩规模较10月环比明显回落3.4%。11月单月业绩同比也延续了自7月以来的下跌趋势，且降幅进一步扩大至37.6%。

连带头老大哥万科也开始着急。在一份会议流露出的文件显示，万科表示，其销售下滑程度超过了2008年金融危机的时候。

除此之外，受金融政策客观因素影响，也是致使险资收缩战线重要原因之一。去年11月，中国银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》。此次政策对于险资的投资给予了各类支持，但也明确了房地产领域不能投资。

业内人士指出，该强调的是房地产开发建设领域，主要是指住宅类的业务，住宅产品险资不能碰。

整体入股变精挑项目

七八年前，房地产板块曾是险资眼中的“香饽饽”，是其重仓的第二大行业。

彼时，险资之所以热衷于投房企原因有二。一方面，由于房地产行业历来具有高ROE、低波动性、兼具价值与成长属性的特点，比较契合保险资金的配置需求，尤其是一些优质上市房企股权，成为保险资金重仓的领域。

另一方面，保险业和房地产业的交集在养老地产。伴随着人口老龄化、医疗、养老等需求的增加，诸多险资企业也寄希望于通过资本市场打通“保险+地产+养老”的产业链条。

由此看来，险资进入房地产可谓是双赢，不仅可以为房企带来充足的资金，险资企业还可获得高分红、布局产业。

2015年，一场“宝万之争”，让外界注意到，险资对地产股的掌控野心。那一年，险资们举牌房企31次，动用资金超过1100亿；到2016年1月底，整体浮盈超过150亿，这还是在万科A停牌没算在内的情况下。可想而知，地产这台造富机，给了险资多少甜头。

在地产环境好时，险资大肆举牌地产股，二者关系甚是亲密；但一旦地产环境恶化，影响到险资利益，其便开启了跑路模式。

不过，即便在险资减持地产股的当下，诸多险资仍作为不同房企的主要股东。例如，平安人寿、新华人寿位列金茂第二、三大股东，平安人寿、大家保险位列远洋集团第一、二大股东。

实际上，如何通过投资房企来获得稳定收益，成为当下险资企业不得不重新审视的问题。

一方面，要着重把握国家相关政策方向，选择优质标的，强化投前项目的审批和风险把控。而这需要险资企业在诸多房企大军甄别出财务健康、全国各地项目占比均衡、前景好的企业。这方面央企、国企背景的房企首当其冲。

另一方面，若入股房企风险大，可在政策允许范围进入企业下的优质项目。

例如，平安人寿计划以不超过330亿元的价格，收购凯德6个来福士广场的部分股权，总资产价值为467亿元。此番入局更多是出于对稳定收益型资产的投资和未来的长期价值投资。

还有中国平安旗下的平安信托也以43亿元将黄浦区的商办项目歌斐中心收入囊中；和谐健康保险股份有限公司（简称“和谐健康”）则投资了位于北京的SK大厦，出资高达90.57亿元等等。

对于房企而言，排雷、促销售、促回款、降负债或是当下最应该解决的事情，只有修炼好“内功”，才能重新俘获险资的芳心。