广州荔湾巨无霸旧改引入国资 佳兆业再腾挪资产缓解压力

陷入流动性泥潭的佳兆业，如今再度得以处置一个旧改项目。

企查查信息显示，12月28日，佳兆业集团（深圳）有限公司在广州市佳伦房地产开发有限公司的持股比例，已经从100%下降为51.0204%。接盘48.9796%股份的是私募基金广州白鹅潭二号城市更新投资发展中心（有限合伙）（以下简称“白鹅潭二号基金”）。

股权进一步穿透后可得知，白鹅潭二号基金主要由广州荔湾区国有资产监督管理局拥有表决权40%，而地区国资的介入也为佳兆业持续推进旧改项目带来新变化。

佳兆业在广州荔湾区的旧改储备较少，公开资料显示基本只有中南街海南经济联社旧村更新项目（简称“海南村项目”），后者号称荔湾面积最大的旧村改造项目，改造面积达531.6万平方米。

接近佳兆业的人士向观点新媒体证实，此次转让股权的旧改正是海南村项目。

此前佳兆业已开始腾挪部分深圳旧改股权，现在蔓延至推进中的广州重点项目。在该公司原定计划中，海南村项目预计在今年下半年实现旧改转化，对应转换得来的可售货值逾440亿元。

荔湾旧改引国资

佳兆业与海南村项目产生交集要追溯至2019年下半年，海南村项目从8月下旬起接受合作意向企业报名。

当时企业报名条件包括，注册资本不低于5亿元，拥有三旧改造经验；确认为合作意向企业后需缴纳履约金2亿元，项目列入年度更新计划后增至6亿元。

2019年9月25日，在网传包括富力、雅居乐、佳兆业、天津新世界、深圳新华城共5家报名企业中，海南村村集体企业最终选择了佳兆业。

海南村整村用地面积359.64万平方米，该体量被外界形容为约等于“半个珠江新城”。

根据佳兆业官网发布消息，该公司于2019年10月12日与荔湾区海南村签订旧村改造合作意向企业协议，项目面积约531.6万平方米，下辖12个经济社。该公司还提及，项目签约“对集团拓展广州市场具有重要意义”。

2019年11月申报的文件显示，项目涉及造范围用地面积约146万平方米，现状房屋建筑面积约357万平方米。按《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》等相关规定，估算项目总成本为154亿元，其中前期费用0.7亿元、拆迁费用42亿元、复建安置费用105亿元，其他费用6.3亿元。

此后两年间，广州本地报道鲜有提及海南村旧改推进的消息。

根据广州公共资源交易中心披露，2020年及2021年海南村主要进行一系列技术及评估服务招标，包括规划设计及方案编制技术服务，产业发展、环境影响、安全影响、社会稳定、历史文化遗产保护评估服务等。

在迟迟没有实质进展的情况下，佳兆业如今开始对海南村旧改进行股权调整。实际上，这种调整或许早在今年上半年已开始筹备。

据观点新媒体了解，白鹅潭二号基金于今年2月成立，注册资本13亿元，当时该私募基金的股东包括广州市西关国有资产投资有限公司、广州白鹅潭基金管理有限公司、广州市新隆沙投资开发有限公司、广州市新隆沙投资开发有限公司，它们均隶属于荔湾区国有资产监督管理局。

至今年9月3日，佳度商务服务(佛山)有限公司退出白鹅潭二号基金。该基金剩余股东中，荔湾区国有资产监督管理局受益股份虽然仅有26.459%，但表决权达40%；自然人赖大目则通过广州市新鸿锐实业有限公司持有受益股份36%，资料显示他在佳兆业关联公司担任职务。

最终，经过股权变动的白鹅潭二号基金，正式于12月28日从佳兆业深圳公司手中，接手广州佳伦48.9796%股权。

广州佳伦旗下只有全资公司广州佳南房地产，后者注册地正是位于荔湾区。接近佳兆业的人亦证实，转让股权的旧改是海南村项目。

旧改资产腾挪

旧改是佳兆业的核心竞争力，2021年上半年该公司新增15个城市更新项目，至期末城市更新项目达213个，占地面积5370万平方米，对应可售面积预计1.1亿平方米，绝大部分位于大湾区。

从城市看，佳兆业在深圳城市更新项目129个，对应占地面积1540万平方米，可售面积3209万平方米；广州24个项目，占地面积达到2410万平方米，可售面积4550万平方米。

由于旧改推进时间较长，佳兆业并未将上述项目纳入土地储备，需要经过转化后才能以“新增土地”形式计入土储。

比如今年上半年佳兆业成功转化深圳横岭旧村项目、广州石溪项目、湛江悦伴湾项目，对应可售面积113万平方米，可售货值727亿元；相应地，该公司新增土地中涉及湛江、广州、深圳3个城市更新项目。

自2019年以来，佳兆业已成功转化的广州旧改项目包括南沙凤鸣山、增城霞迳村项目、海珠石溪项目。需要指出的是，最新减持股权的荔湾海南村项目，是佳兆业在今年下半年计划转化的3个旧改中最大的一个。

据观点新媒体了解，海南村项目改造方向为住宅及商业，可售面积91.7万平方米（视乎政府批复及拆迁安排而定）；参考周边项目均价4.8万元/平方米，项目预计可售货值达440亿元。

如今是否成功转化仍未可知，佳兆业已将海南村项目部分股权转让予荔湾国资。

市场评论对此表示，加快海南村全面改造工作已被列入《广州市城市更新三年行动计划(2019-2021年）》，加上项目体量大，受重视程度也较高。荔湾国资正式介入后，对于佳兆业推进项目或许是件好事。

列入三年行动计划的，还包括上文所提及广州石溪项目。该项目位于海珠区，2020年12月引入佳兆业、红八方集团作为合作企业，总投资额近177亿元；今年上半年佳兆业转化该项目101.38万平方米，建面94.56万平方米，公司应占权益55%。

12月21日，石溪经济联合社还发文力挺佳兆业，援引佳兆业说法称，佳兆业当前并非资不抵债，只是暂时流动性问题，已拟定多种措施进行资金筹措和债务兑付，有望缓解资金状况。

佳兆业流动性问题爆发始于10月底锦恒财富理财产品违约引发挤兑，涉及本息128亿元。近期有媒体指，锦恒财富以外还有40亿理财产品；截止到12月20日，佳兆业已有4亿美元债逾期，此外存续离岸债务约117.8亿美元，计划开展债务全面重组。

为了筹措资金，佳兆业已陆续出售位于香港的项目，在内地也先后将广州南沙地块项目公司、大鹏新区王母旧墟中山里片区城市更新单元申报主体的主要股权转让予平安信托。