第一太平戴维斯：2021广州零售物业净吸纳量上升2.8% 租金指数下降0.5%

12月30日，第一太平戴维斯举行2021年广州媒体见面会，发布《2021年第四季度广州房地产市场回顾与展望》报告。广东广州日报传媒股份有限公司董事、财务总监刘晓梅，粤传媒大厦招商中心总经理谢婉薇，第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海、华南区商业楼宇部负责人及高级董事黎青山、华南区市场研究部负责人及董事谢靖宇出席了此次活动，与众多广州主流媒体一同回顾2021年广州房地产市场的情况，展望未来发展趋势。

“数字文化创新坐标”赋能琶洲片区发展

粤传媒大厦坐落于广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区，由广东广州日报传媒股份有限公司投资开发，定位为“琶洲数字文化创新坐标”，与广报中心在琶洲西区形成东西两翼，共助琶洲试验区腾飞发展。

项目规划总建面约8.1万㎡，楼高170米，地下5层，地上32层，集合超甲级写字楼、活力商业中心于一体，配备多功能国际会议中心、健身运动中心、白领餐厅、国际一线中西餐饮、共享直播间等多元商务配套，为企业精英带来一站式、全方位的商务生活体验。

借势琶洲区域势能，粤传媒大厦将发挥文化龙头强大的品牌力、号召力、影响力和公信力，虹吸及链接数字科技和文化头部企业，打造新型数创文化产业聚集平台，铸造琶洲“数字经济+文化+总部”融合创新产业新高地，为入驻企业乃至湾区的数字产业输送源源不断的成长养分。第一太平戴维斯凭借丰富的国内外资源及商业顾问服务经验，获得委任为粤传媒大厦提供首席租赁代理服务。

专业视野前瞻广州房地产市场

媒体会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人及董事谢靖宇从多个方面深入剖析了2021年第四季度广州房地产市场的发展动态，并展望来年的整体走势。

写字楼

 需求反弹，净吸纳量升至疫情前两倍；供应压力持续，租金降至近七年最低

2021年前三季度，广州市地区生产总值达人民币20,029.12亿元，同比增长9.9%，增速仅次于北京，居一线城市第二。其中，第三产业增加值达人民币14,645.49亿元，同比增长9.8%。

2021年，全市共迎八个新项目入市。其中，有四个项目于第四季度交付入市，合计为市场带来25.2万平方米甲级写字楼面积。截至年底，广州甲级写字楼物业市场总存量已达606.6万平方米，同比扩张10.1%。

2021年，广州甲级写字楼租赁市场已于疫情冲击中反弹，源自信息技术、金融等行业的租赁需求持续增长，全市年度净吸纳量录得46.1万平方米，较去年增长近9倍，约为疫情前（2019年）的2.1倍。其中，得益于此前所洽谈租赁需求于年底的集中释放，第四季度全市净吸纳量录得本年最高值——17.3万平方米，约为过去五年季均水平的两倍。

尽管市场租赁需求显著增长，但受部分新增供应入驻率较低影响，全市空置率仍延续自下半年以来的小幅上升趋势。截至年末，广州甲级写字楼物业市场平均空置率环比上升0.9个百分点、同比上升0.8个百分点，至9.5%。

本年，随着新增供应的相继入市，叠加市场中部分既有项目短期内或存在主力租户调整的潜在可能，租赁市场竞争持续加剧，租户议价空间进一步提高，全市平均租金因此继续下降。年末，全市租金指数环比下降0.8%、同比下降2.7%，平均租金录得人民币每平方米每月159.2元，为自2014年第二季度以来最低。

展望

2022年，全市预计有18个新项目入市，合计为市场带来115.6万平方米新增供应。届时，市场总存量预计同比扩张19.1%，至722.2万平方米，租赁市场竞争预计显著加剧。

​未来，在本地经济稳健增长的背景下，随着新经济不断发展，科技、金融等行业租赁需求预计继续增长。尽管如此，但鉴于市场将于2022年迎来逾百万平方米新增供应，全市空置率预计仍将继续上升。

供应压力下，租赁市场竞争的加剧预计对业主心态产生较大冲击，租户在价格谈判中料将更为强势，全市平均租金将因此继续下降。

零售 

尽管市场情绪改善，但需求尚未恢复至疫情前水平，全市租金指数继续同比下降0.5%

截至2020年末，广州市常住人口同比增长2.3%，至1,874.0万人，总量继续居全省首位。全市人口规模加速扩张，十年间常住人口年均增速达3.96%，较上个十年加快1.48个百分点。

2021年1-11月，广州市社会消费品零售总额累计至人民币9,318.35亿元，同比增长11.2%，两年年均增长3.2%，增速较前十月提高0.3个百分点。后疫情时期，本地消费市场持续释放增长潜力。

2021年，全市共四个购物中心开业入市，共为市场带来46.4万平方米新增供应。截至年底，全市零售物业市场总存量达669.2万平方米，同比扩张7.5%。

2021年，广州零售物业市场年度净吸纳量同比上升2.8%，至44.1万平方米。尽管本年全市净吸纳量尚未完全恢复至疫情前水平（约为2019年的96.0%），但零售商扩张情绪已较疫情初期有所回暖。全年，餐饮、新能源汽车品牌租赁需求表现活跃。

本年，得益于租赁需求回暖，多数商圈项目入驻表现皆较疫情初期改善。截至年末，全市空置率环比维稳、同比下降0.6个百分点，至12.9%。

尽管整体市场情绪较上年有所恢复，但部分项目仍因自身经营问题而下调租金，以期吸引品牌进驻。截至2021年底，全市租金指数因此环比微降0.2%、同比下降0.5%，平均租金录得人民币每平方米每月679.3元。

展望

2022年，全市预计迎来四个购物中心开业入市，共市场带来47.4万平方米新增供应。至年底，广州零售物业市场总存量预计同比扩张7.1%，至716.7万平方米。

在本地人口及消费市场不断扩张的带动下，零售商于广州的扩张信心预计保持积极。餐饮品牌有望延续强劲扩张势头，并继续成为租赁需求的重要支撑。全市平均空置率有望继续下调。

2022年，受次核心商圈新增供应影响，预计全市平均租金延续结构性下降趋势。

住宅

供需两端政策调控齐升级，全年供应量同比下降14.9%，成交量四个季度连降

2021年，因受年初以来预售审批、备案价管控从严等调控政策影响，开发商推盘节奏较去年放缓。截至12月17日，广州一手住宅供应面积累计达771.2万平方米，同比下降14.9%。其中，第四季度，全市一手住宅市场供应面积环比下降24.0%至206.0万平方米。

全年，广州一手住宅市场成交面积累计达775.8万平方米，尽管同比上升2.8%，但全年四个季度连续环比下降。其中上半年，因“新穗六条”、“421新政”等相继颁布，叠加监管机构大力严查违规贷款问题，炒房行为得到有力遏制，前两季度市场成交面积分别环比下降22.3%、10.5%。下半年以来，在房贷利率上调、等待放款时间延长、限价政策等的共同影响下，一手住宅市场购房者观望情绪较浓，第三季度成交量环比显著下降25.8%。尽管第四季度，在部分银行贷款利率下调、叠加开发商年底促销利好下，成交有所释放，但仍环比微降0.3%至159.5万平方米。

全年，因受中心城区成交面积占比持续提高影响，全市一手住宅成交均价结构性同比上升19.1%，至人民币每平方米38,712元。

展望

2022年，整体政策环境仍将以维护市场长效稳定发展为主。宏观调控层面，政府将继续保障适度流动性，并满足房企合理资金需求。需求端除继续严厉打击炒房行为外，贷款利率或有望小幅下调，以保障刚需购房者置业需求。

在房企融资环境改善、市场需求持续增长的背景下，2022年住宅市场供应预计有所增加。

随着本地人口的持续增长，居民住宅刚需及改善性需求预计增加。鉴于房贷利率有望于2022年稍有下调，此前累积的观望情绪有望转化为需求并陆续释放。

在价格调控政策管控下，全市一手住宅成交均价预计保持平稳。