写字楼需求倍增创全国第一，投资市场回归200亿

2022年1月11日，深圳—CBRE世邦魏理仕发布《2021年深圳房地产市场回顾与2022年展望》，解析深圳商业地产市场最新发展状况与趋势。

2021年，疫情阴霾尚未消散，市场仍充满不确定性。回顾过去一年，深圳商业地产市场在面对诸多挑战的境况下，依然交出了一张亮眼的答卷。优质写字楼市场需求创下全国第一，在科技板块的“硬核”带动下，需求加倍反弹，头部科技企业高速引领再加上本地科技企业快速成长，以银行和证券为主的金融板块需求继续活跃，共同构建深圳优质写字楼市场需求的“双轮驱动”。优质写字楼市场发展前景一路向好，空置率同比不断改善，租金跌幅继续收窄。着眼优质零售物业市场，需求全面复苏，全年吸纳反超新增供应，空置率改善至市场低位。疫情常态下，市场需求热点频现，业主与商家双双发力。前瞻性消费需求的引导以及消费需求转向的捕捉共同带动市场繁荣。购物中心纷纷采取品牌焕新与场景化打造等举措，以确保维持竞争优势。珠宝配件、运动品牌持续扩张，重奢品牌深耕深圳市场，除传统零售需求外，以汽车为代表的消费新势力继续高歌猛进。餐饮方面，资本推动下咖啡、茶饮及港式餐饮扩张热度不减。活跃需求带动市场租金稳步回升。聚焦优质物流仓储设施，高标仓市场连续第三年未录得新增供应入市，供不应求的态势持续，在旺盛需求增长下市场几近满租。而大宗交易市场重现疫情前的荣景，写字楼成交一骑绝尘，带动全市成交总额突破人民币两百亿元，来自科技行业的企业买家主导带动资产型交易为市场主要成交类型。

优质写字楼市场：需求领跑全国，科技板块成为“硬核”驱动力

2021年，在疫情爆发一年多后，深圳优质写字楼市场连续第七年创下百万平方米新增供应，整体市场表现扶摇直上，需求加倍反弹，全年净吸纳量反超新增供应直逼158万平方米，缔造有数据以来的最高纪录。两年平均净吸纳量录得高于历史平均水平的115万平方米，当中除了疫情后整体市场逐步复苏等客观因素推动，亦彰显了深圳写字楼市场多元的活力及强大的韧性。整体市场空置率同比改善明显，降低了近6个百分点至16.6%。

着眼需求板块，科技和金融板块为深圳写字楼市场提供“双轮驱动”。科技板块位列需求榜首，新租赁需求占比为47.8%，其中9成以上来自科技互联网企业。头部科技企业需求引领效应明显，多个头部企业于年内均录得数万平方米以上的租赁成交，其中某头部企业以全年累计25万平方米的租赁成交遥遥领先。与此同时，深圳科技产业完善的生态链和产业聚集亦带动部分本地科技企业快速成长，年内数宗万平方米以上的租赁案例均来自本地科技企业，涉及领域包括云存储、软件开发和生态科技等。

金融板块需求以19.1%占比排名第二，其中银行和证券机构升级搬迁带来的传统金融需求表现更为活跃，而非传统金融则聚焦财富管理和投资理财两类业态。以法律和咨询为主的专业服务业板块贡献了近6.0%的需求，全年共录得40家律所的新租赁成交，除传统福田CBD外，高新科技园片区也吸引了不少律所进驻。多家来自北京、广东省其他城市及海外的律所在年内均落地深圳，进行战略扩张。此外，疫情后出现的“芯片荒”及出境购物受阻催生了写字楼市场的新需求，包括电子元器件的零售贸易及跨境电商的需求开始凸显。

图一： 2021年全年深圳写字楼租赁需求强度分析

科技企业快速发展刺激过渡期办公需求的增加，再加上疫情后市场对于灵活办公的接受度逐步提高，推动共享办公空间重返优质写字楼市场并出现一定的扩张势头。新增供应压力下，政府招商助力个别楼宇快速去化的效果显著。前海板块年内表现尤为突出，受益于政策推动和片区配套改善带来的需求提升，前海的空置率在下半年录得超20个百分点的下降至25.7%，片区的租金也因此实现微增。

租赁类型方面，新项目不断涌入带动搬迁热潮，搬迁需求占比过半，约为52.4%，其中升级搬迁表现活跃。而新设立需求占比超过10.0%，主要来自北京、上海和广东省其他城市的公司。

图二：2021年深圳写字楼租赁成交热点区域

在高供应的市场格局中，大部分业主依然在积极调整租赁策略以吸引优质租户进驻。与此同时，强劲的需求反弹推动下，市场分化也开始显现，招商运营较优良的写字楼项目在低空置率的情况下开始主动进行客户甄选并实现了租金的小幅上涨。整体市场平均租金跌幅继续收窄，全年租金仅下跌0.7个百分点至每月每平方米187.7元， 且市场平均租金在第四季度开始止跌回稳。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务|办公楼部负责人吴洋表示：“未来一年，深圳写字楼市场依然将迎来百万平方米以上的新增供应，且高度聚集在前海片区。多重政策利好下，强劲需求增长潜力将带动市场平稳前行，预计来自科技和金融行业的需求将保持稳定增长，虽相比2021年将有所回落，但依然保持在较高水平。受新增供应累积及政策调整带来的房地产行业收缩等影响，预计整体市场空置率将有所升高，但得益于科技需求稳定增长，不会出现太大波动，市场平均租金将进一步止跌回稳。新项目的不断涌入一方面为企业提供了众多选择，在供应高位下，极具性价比的租金为企业提供了改善办公条件的窗口，预计升级搬迁需求将依然为市场主流；另一方面，为了保持项目竞争力并缔造差异化优势，业主应更加关注项目的软硬件维护、更新以及招商运营综合能力的提升，特别是加大投入实现原有优质租户的留存以及新租户的锁定。”

优质零售物业市场：品牌焕新与场景化设计助力差异化竞争，疫情常态下重奢品牌深耕深圳

2021年全年录得6个新项目共97.4万平方米入市，主要分布在非核心区。新增供应已经恢复至疫情前年均90万平方米以上的规模，前海迎来了首个购物中心——万象前海入市，深圳也迎来了最大单体规模的购物中心——龙岗万达广场的入市，新项目均录得了85%以上的良好入驻率。

市场需求全面复苏，全年新增吸纳反超新增供应，录得了98.6万平方米，带动空置率同比下降0.8个百分点至3.9%的市场低位。

疫情新常态下，市场需求热点频现，业主与商家双双发力。前瞻性消费需求的引导以及消费需求转向的捕捉共同带动市场繁荣。品牌焕新与打造场景式消费体验成为购物中心保持竞争优势的重要举措。2021年深圳新晋品牌超50家，同比增长明显。场景打造方面，龙岗万达依托重体验元素，吸引了众多客流。各类展览也成为增加购物中心人气的法宝，如“小猪佩奇环球探险之旅”华南首展落地金光华， POP Mart全国首展和THE MONSTERS TOYS全国首展落地卓悦汇。

疫情后人们对于黄金等保值品的追求以及对健康的关注度持续提高，年内中高端购物中心共录得近200家珠宝配件品牌及90家运动品牌开业。相比2020年，年内的运动品牌丰富度进一步提升，国内外均有新品牌在深圳市场开启扩张之路，包括回力、骆驼、特步、飞悦和鸿星尔克在内的国内品牌，以及首次进入深圳的美国户外品牌Chums、法国品牌HOKA等。

颜值经济的消费文化带动美妆品牌继续扩张，成为购物中心提升品质以及进行差异化竞争的重要选择，成为零售细分品类需求第二主力，其中国际一线品牌格外受到业主青睐。2021年有3家购物中心进行了美妆专区的打造。

汽车品牌积极拓店，已然成为购物中心的标配业态。相比2020年，汽车品牌线更加立体多元，包括新能源汽车、传统汽车在内有更多的品牌加入购物中心开店之列，小鹏、蔚来和理想汽车依然在持续扩张，新品牌包括岚图、埃安、威马汽车等，兰博基尼、宾利、BMW宝马和Land Rover路虎等高端品牌也纷纷有所布局。

受疫情及出境旅游限制影响，重奢品牌继续深耕深圳市场，2021年共录得44家奢侈品牌入市，同比增加14家，并由此带动首店经济持续发力，其中15家奢侈品牌为首入深圳甚至华南区，令市场奢侈品品牌线立体多元化，如Chanel、Goyard,、Van Cleef & Arpel等均开出了深圳首店，老佛爷百货华南首店也落户深业上城。而对于无法引入奢侈品牌的购物中心来讲，潮牌就成为其进行租户组合调整以吸引人气的法宝。

餐饮方面，特色餐饮、简餐与茶饮依然是扩张主流。特色餐饮中，以茶餐厅、豉油鸡和点心类的港式餐饮扩张最为明显。简餐和茶饮方面，以资本推动的兰州拉面和奶茶、咖啡品牌扩张较为积极。

图三：2021年深圳优质零售市场租赁需求强度分析

优质购物中心得益于良好的招商运营，品牌调改积极，不断引入城市首店、奢侈品牌及网红品牌等，由此带动其经营不断向好，租金得以增长，整体市场平均租金全年增长2.0%。个别购物中心的经营业绩已经恢复至疫情前水平，“华润系”和宝安中心区及周边区域的购物中心表现可圈可点。

世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示：“2022年，深圳将迈入第六个供应高位年，新增供应预计将超过100万平方米，主要分布在非核心区。K11和天河城将首入深圳，前海也将迎来第二个购物中心入市。新项目的地理位置分布较为分散，预计整体市场项目间不会形成激烈竞争。随着疫情控制措施更加科学化，强劲的市场需求将带动新增供应项目实现较好的预招商结果，整体市场空置率在业主前置招商策略的推动下，预计会小幅上升，但依然保持低位，市场平均租金亦将继续回升。从需求端来看，在政策激励及车企自身营收的不断增长等因素的推动下，新能源汽车的开店潮将得以继续。得益于汽车、餐饮等新细分品类的扩张带动，再加上众多知名开发商和购物中心运营商强大的招商能力，预计整体市场将稳步向前。与此同时，位于核心区的实体商业也将在宏观环境变好的情况下实现客流的进一步提升。”

物流仓储市场：连续三年供应空白，需求稳增令市场几近满租

2021深圳物流仓储市场持续第三年未录得新增供应，供应紧缺状况仍在持续。

需求方面，2021年1至11月，深圳进出口总额两年平均增长8.6%。进口与出口两年平均增长率均超过6.0%。与此同时，消费升级类商品保持较快增长，网上零售延续快速增长态势，限额以上单位通过互联网实现商品零售额两年平均增长28.6%。进出口新路径探索带来贸易需求日益增加。同时出境购物限制催生跨境电商需求快速增长，叠加疫情之下业已形成的来自社区电商、网购消费需求，进出口、电商（含跨境电商）和第三方物流依然是深圳高标仓市场主要的需求来源。此外，来自电商、外资制造业以及本地通讯企业的寻租需求不断增加，在无法寻得合适空间落位的情况下，只能转向平仓和楼仓，甚至外溢至深圳周边城市。高标仓供不应求带动整体市场空置率不断下行，同比下降2.6个百分点至年末0.4%的市场低位，几近满租，全年共录得6.9万平方米的新增吸纳。纵观周边城市，在大型电商充沛需求的驱动下，高标仓市场均实现快速去化，空置率也保持在较低水平。

图四：物流仓储新增供应与净吸纳量表现

市场空置率逐季走低带动市场平均租金上涨，特别是第三季度由国内外节假日因素驱动的物流旺季期间，单季租金水平也达到了年度最高点。全年来看，市场平均租金同比增长2.0%至每月每平方米47.4元。

图五：物流仓储平均租金与空置率表现

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务|产业地产部负责人陈剑锋表示：“2022年，高标仓市场新增供应依然匮乏，供不应求为市场常态。而需求方面，深圳拥有庞大的消费市场规模以及中国重要进出口门户的地位，进出口贸易、零售、电商和第三方物流的需求将继续维持在高位。在缺少高标仓供应的情况下，亟待承载的需求只能转向楼仓和平仓，或者外溢至周边城市。预计整体市场空置率将保持在极低水平，市场平均租金也将稳步上涨。而在高标仓市场中，供应量稀缺的非保税仓租金增长率将高于整体市场平均水平。”

投资市场：写字楼成交一路向前，带动年度成交额回归疫情前200亿以上

2021年深圳大宗交易市场交易规模已经基本恢复至疫情前水平，全年共录得23宗交易，整体成交金额共计219.4亿元，同比上升31.0%。

写字楼交易占绝对主导，成交额占比为64.8%。全年共录得15宗写字楼成交案例，成交总额超过人民币140亿元，其中最大的单宗成交额高达人民币32亿元。核心区的新写字楼项目是成交的主要来源，南山区因为新增项目较多且租赁市场表现向好，受到很多企业买家青睐。写字楼成交大多以资产交易的方式达成，买家多来自科技企业，购买目的以自用需求为主，此外也录得个别本地和境外投资买家的零星成交。

受单宗大额交易带动，综合体交易成为年内第二大需求成交类型，该综合体物业类型包括写字楼、商业和酒店，成交金额高达人民币66亿元。

市场参与主体方面，企业是整体市场的主要买家来源，占比为76.0%。除写字楼交易外，年内的商业和工业物业成交的买家也以企业为主。而从卖方来看，开发商为主要的卖方构成。与此同时，受自用型购买的带动，资产型交易占主流，占比为60.9%。

图五：深圳大宗交易历史交易额（亿元）

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部负责人古振鹏表示：“受新增供应持续高位及宏观政策调整对部分开发商资金流转的影响，预计未来一年市场整体出售的写字楼项目会增加。从需求端来看，一方面，投资者一直在积极关注深圳写字楼市场以寻求价格合适的项目；另一方面得益于多重政策利好、链接国内外市场的城市发展平台以及良好的科技产业生态链，深圳不断吸引着大量的写字楼自用型买家前来投资。随着市场上可售物业的增多，预计写字楼成交价格的谈判空间将在一定程度上变大，从而吸引包括自用买家和投资型买家在内的购买需求。除写字楼外，包括仓储在内的工业物业得益于其良好的租赁表现、单体投资额较小以及部分项目可以通过城市更新实现价值重塑，将依然受到投资者的热捧。2021年出台的城市更新条例对于旧改类项目的推动，将进一步提升工业类城市更新项目的成交热度。而仓储物流设施方面，因为深圳市场项目可得性较小，因此更多成交将发生在深圳周边的东莞及惠州等地，甚至粤港澳大湾区的其他城市。”