化解美元债，雅居乐有了着落

作者/程孟瑶

“未来50%业绩将来自多元化。”

近年来，多元化是雅居乐集团（03383.HK）最突出的标签，被视为未来业绩的主要支柱。

2021年中期业绩会上，管理层透露，“今年来看，我们的投资在地产和非地产方面大概是八二开。”

让人始料未及的是，进入四季度后，风云突变，债务违约事件频发，房企们走上了“卖卖卖”的自救之路。

目前，对于雅居乐而言，剥离掉回报周期长、资产盘活难度大的多元化业务，聚焦地产主业，或许是更理性的选择。

1月10日，雅居乐集团公告称，2021年7月1日至12月31日止期间，集团已就14项非核心物业出售订立若干物业认购书及/或物业买卖合同，售价合计约为人民币28.00亿元。

其中的订金或销售款合计约11.49亿元已经在2021年收取，余下的16.51亿元预计在2022年收取现金回款，拟将项目出售所得款项净额用作公司一般营运资金。

据悉，这14个项目包括酒店（含酒店用地）5个、商场2个、售楼部3个、小区商业配套3个、公寓1个，但公告中并未披露这些项目所处的区域、项目情况和估值等具体信息。

资产变现28亿

商铺、酒店、公寓等资产归属于雅居乐多元化业务板块，从2016年开始，雅居乐就投入大量资金拓展多元化业务，根据预期，2022年-2023年地产与多元化业务要各占收入一半。

不过近两年数据显示，在支撑起雅居乐营收增长方面，2020年多元化业务贡献占比13.3%，2021年上半年提升至16.8%，虽然为集团提供稳健收入，发挥着协同效应，但距离50%的目标相距甚远。

在这种情况下，剥离一些多元化业务，可以降低公司负担，将资金注入主业，也能改善公司资产质量，增强公司的持续发展能力。

出售资产是最快回笼资金的方式之一。直接获取现金，对于缓解融资压力、盘活资产来说最为有效。这已经不是雅居乐第一次出售旗下资产。

2020年底，雅居乐曾出售粤港澳大湾区的四项“大宗资产”，包括惠州白鹭湖超市、广州从化集市中心、佛山南海御景豪庭社区商铺、佛山南海御景名门社区商铺。

大湾区是雅居乐重仓的区域之一，年报数据显示，2018年雅居乐于65个城市，坐拥预计总建筑面积3623万平方米的土地储备。其中，在粤港澳大湾区的土地储备为980万平方米，占集团土地比例的27%。选择出售大湾区资产，目的是为了快速降负债。

半年报数据显示，2020年年中雅居乐负债总额达到2302亿元，其中短期负债403亿元。按照2020年8月落地的“三道红线”指标，雅居乐踩中两道红线，为“橙档”，按规定其负债增速不得超过 5%。

为优化“三道红线”，2020年底雅居乐援引平安向其7个位于海南、中山、清远、天津等地的地产项目注资超70亿元，平安作为财务投资者的身份介入。美银证券分析，平安入股雅居乐7个地产发展项目，有助于其净负债比率下降13个百分点。

11亿美元债年内到期

截至2021年6月末，雅居乐持有的现金及银行存款达571.6亿元，较2020年底上升12.4%。剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年末下降3.5个百分点；净负债率较2020年末再度大幅下降15.7个百分点至45.3%；现金短债比为1.18倍。雅居乐于2021年上半年实现“三道红线”全面达标，成为“绿档”企业。

目前，雅居乐有7笔境外存续债券，2022年到期的境外债券有3笔，债券债务合计11亿美元。其中2022年上半年有一笔5亿美元的票据到期，下半年两笔美元债，包括2022年8月14日到期的2亿美元票据，票面利率为6.7%；2022年8月31日到期的4亿美元票据，票面利率为4.85%。

近几年，雅居乐的永续债也在大幅上升，2018年是83亿，到2020年达到136亿。最新数据显示，截止2021上半年，雅居乐的永续债规模至130亿。

2021年11月初，穆迪将雅居乐的评级进行了下调，调到“负面”，标准普尔也把雅居乐下调到“BB-”，展望同样是“负面”。

为了缓解资金压力，2021年11月，雅居乐宣布借物业股雅生活股价“抵押”发行可转债募资24亿港元。

算上出售非核心资产的28亿元，去年下半年，雅居乐通过资产的盘活与变现，进账约47亿元人民币。2022年到期的11亿美元债（约70亿人民币），近七成债务已有了着落。

1月5日，雅居乐披露，截至2021年12月末，雅居乐集团连同集团合营公司及联营公司以及雅居乐项目的预售金额合计为1390.1亿元，对应销售的建筑面积为971.9万平方米，平均价为14303元/平方米。按照此前雅居乐披露的1500亿元销售目标，完成率92.67%。