祥生与国资的“换地”故事

作者/杨宏彬

一日之内，祥生与浙江一家国企连续做了两笔交易。一买一卖间，不仅收回了对暂未盈利的项目上的投资，还增强了对优质项目的持股。

1月17日午间，祥生控股集团（2599.HK)发布公告称，将向浙旅湛景置业有限公司（下称“浙旅湛景”）出售杭州滨拓企业管理有限公司（下称“杭州滨拓”）51%的股权，交易对价为4.87亿元。

同时间的另一纸公告则提到，祥生将向浙旅湛景收购杭州迪荡投资管理合伙企业（有限合伙）（简称“迪荡投资”）的7.3258%权益及待售债务，交易总价为约5.59亿元，其中包括转让权益代价1.6亿元，及待售债务代价约3.99亿元。

据了解，浙旅湛景是一家国资企业，成立于1992年，注册资金3亿元，由浙江省旅游投资集团有限公司100%持有，浙江省人民政府国有资产监督管理委员会为公司实际控制人。

两笔买卖，分别涉及位于浙江杭州与绍兴两幅地块。祥生通过与国企类似置换的交易方式，调整了集团的投资重心。

置出暂未盈利项目

企查查显示，此次被出售的杭州滨拓成立于2019年，注册资金为1亿元，公司由杭州滨旺企业管理咨询有限公司（下称“杭州滨旺”）及杭州祥光信息技术合伙企业（有限合伙）（下称“杭州祥光”）分别持有51%及49%，其中，杭州滨旺为祥生全资子公司，本次祥生出售项目公司股权正是通过杭州滨旺持有。

此外，祥生还通过两家全资子公司合计持有杭州祥光33.3555%的股权，剩余股权则有光大兴陇信托持有。经简单计算可知，在本次交易完成后，祥生仍持有杭州滨拓约16.17%的股权。

根据公告，杭州滨拓的主要资产为一幅位于浙江杭州市西湖区的宅地，面积为96,162平方米，目前土地尚未开始开发。祥生表示，由于杭州滨拓所持项目土地尚未动工，可能需要很长时间才能产生现金流，将其股权售出变现能为集团提供新的投资机遇，改善集团资金状况。

实际上，因所持土地尚未开发，杭州滨拓一直没有营收，处于亏损阶段。根据公告，杭州滨拓2021年全年收入为0，期内除税后亏损3413.28万元。

截止2021年底，杭州滨拓总资产为21.61亿元，净资产为8.14亿元。若按此计算，51%股权对应的价格应为4.15亿元，祥生以4.87亿元的价格售出，收回在杭州西湖项目的部分投资。

提升优质项目股权

“置换”环节里，祥生收购了迪荡投资7.3258%权益及待售债务。据了解，该公司成立于2015年，注册资金为1010万元，由杭州汇石投资管理合伙企业（有限合伙）（下称“汇石投资”）、杭州东钰企业管理有限公司（下称“杭州东钰”）、浙旅湛景、杭州锦垚资产管理有限公司分别持有64.1006%、28.5706%、7.3258%及0.0031%。

其中，大股东汇石投资由杭州市金融投资集团有限公司持股99.9980%，后者实际控制人为杭州市人民政府，杭州东钰则是祥生的全资子公司。

事实上，祥生与浙旅湛景于去年12月23日同时进入迪荡投资，彼时购入的股权与双方目前的持股一致。而祥生收购代价中的待售部分，正是祥生弘昇与浙旅湛景之间的贷款，金额为3.99亿元。

根据公告，迪荡投资持有绍兴祥生弘昇房地产开发有限公司（下称“祥生弘昇”）99%的股权，剩余1%由祥生间接持有。而祥生弘昇间接持有浙江绍兴的一幅住宅用地，面积为106,509平方米，目前土地项目同样未开始开发。

在收购完成后，祥生在迪荡投资的持股上升至35.8954%，在祥生弘昇的持股则升至约36.54%。

虽然都是涉及未开发的土地，但迪荡投资与杭州滨拓有着很大差别。从经营上看，迪荡投资2021年的营收同样为0，但利润为1.3亿元，而杭州滨拓同期处于亏损。

此外，除祥生弘昇外，迪荡投资还控股207家企业，净资产高达21.77亿元。而杭州滨拓仅有一家对外投资，杭州土地已是其全部的资产。

祥生表示，此番增持迪荡投资可以使集团获得更大经济利益及更好地控制项目的开发，并优化回报。

资产置换背后

创立于浙江诸暨的祥生，长期以来一直坚持立足浙江省，深耕泛长三角的发展战略。截止2021年6月末，祥生的总土储为2297万平方米，其中，浙江省土地储备占比总土储50.5%。

据了解，祥生目前的土储结构仍然是以三四线为主，而市场下行周期中，销售回款压力较大，这或是祥生此次调整投资的原因之一。

除了进行地产方面的调整外，祥生还于今年出售大健康业务回笼资金。1月7日，祥生宣布，将向日葵健康23.8095%股权出售予天成宏伟，交易对价3.37亿元。通过此交易，祥生将录得收益1.75亿元的收益。祥生表示该笔资金拟用于偿还贷款，以及作为一般营运资金。

同时，祥生还暂缓了物业板块祥生活服务的上市进程。据了解，祥生活服务于5月28日递交招股书，并在6个月有效期内的最后时刻通过港交所聆讯，是行业内为数不多的幸运儿。

对此，祥生活服务回应称，基于对近期市场动态的持续关注，经公司管理层综合考量，决策暂缓发行流程，并自主选择发行窗口。

2021年以来，随着市场调控的逐渐深入，房企的经营都受到不同程度的冲击。2021全年，祥生实现合约销售额803亿元，同比增长2.78%。