星盛商业陶慕明：做一成一，致力打造全链条的商业资管公司

“上市一年来，对我最大的感悟是思维模式的变化。面对资本市场带给企业的机遇与挑战，我们更加注重盈利方向与目标，在权衡量与质的关系中稳步求上发展。”星盛商业集团执行董事、总裁陶慕明在接受赢商网的采访时表示。

2021年1月26日赴港上市的星盛商业，开创了国内首个以纯商业物业运营上市的先例，然无前例可借鉴致使团队需在不断的摸索中前行。尽管如此，一年间星盛商业全年同店销售额依旧保持了20%以上的增长率。

“纯商管股”企业如何打开新局面？赢商网与星盛商业集团执行董事、总裁陶慕明进行了一次对话，在一个小时的时间里从发展模式聊到团队建设以及战略规划，我们对商管公司资本化也有了更多的认识与期待。

稳中求进，做一成一

“标杆项目”与“核心亮点”两手抓

作为纯商管公司，星盛商业主要的收入来源是商管服务变现，面对资本对资产运营增值能力提出更高要求，推动企业需不断提升运营管理能力带动资产价值兑现。

而2021年有着20%以上同店销售增长率的优异市场表现，印证了星盛商业运营管理能力的核心竞争优势。在疫情反复以及国家对房地产宏观调控的双重冲击中，其是如何厚植优势，推动效益增长？

陶慕明表示，“星盛商业追求的是稳中求进，以做一成一的态度认真做好每一个项目；并以与时俱进的思维抓住核心客群的消费倾向，跟随及引领消费，打造消费者认可的生活场所。”

因此，面对商业项目的运营，星盛商业立足行业浪潮，关注C端消费需求变化已经沉淀打磨出一套自己的商业方法论：

//持续塑造标杆项目

深圳福田星河COCO Park作为星盛商业的金字招牌，一定程度是企业综合运营管理能力的集中体现。以加强标杆项目影响力凸显企业核心竞争力，星盛商业持续对开业15年的深圳福田星河COCO Park迭代升级。2021年全新引入新品牌76家，其中不乏有诸多的首店、米其林餐厅等重磅品牌。

而针对高端消费与颜值经济的回归，星盛商业已经形成了Dior、Lancôme、YSL、Giorgio Armani 、CPB、Guerlain、FRESH、Givenchy、ACQUA DI PARMA、Burberry、ISSEYMIYAKE为主的强大美妆阵容。2021年该项目全年销售额较2019年疫情前高点，保持10%以上的增速，客流量达3000万人次，超150家品牌销售深圳前三，近70家品牌破千万。

一方面不断夯实招牌商业项目的标杆地位，另一方面以打造“区域标杆项目”的思维辐射区域影响力。以2021年新开业的中山天奕星河COCO City来说，开业期客流超23万人次，实现中山首进品牌及知名连锁品牌比例达50%，一举成为独具特色的标杆案例。

陶慕明也坦言，在未来的2-3年星盛商业将在全国打造2-3个类似于深圳福田星河COCO Park这样的标杆购物中心。

//挖掘每个项目的差异亮点，打造在地影响力

“持续打造标杆项目的同时，每个项目都要拿出所在区域独特的亮点。”面对存量项目如何焕发新活力，陶慕明表示，“当购物中心成为体验生活中心与社交中心，星盛商业花了大气力在在营项目上做场景营造与品牌调整，为项目打造打卡点。”

因此，我们看到在2021年，星盛商业旗下的多个在营项目迎来空间改造与品牌焕新。例如：中山天奕星河COCO City顺应夜经济发展趋势以及满足疫情对室外街区商业的需求，对天奕漫街开展了专项升级改造，加强灯光亮化，并布局特色酒吧、音乐餐吧等业态，打造中山夜经济生活中心。

深圳星河WORLD·COCO Park、惠州星河COCO Garden、鄂尔多斯星河COCO City等项目重点在于品牌招调，以区域首店为发力点，各项目分别招调多个新品牌增强市场吸引力。

“我们一直坚信，消费者服务与投资者价值创造，两者是相辅相成，当一个购物中心得到消费者认可，创造的社会效益与经济效益也会更好。”不断精进的服务与产品，正是星盛商业能够保持销售额持续增长的秘诀。

提高综合管理能力

核心在“人”

行业高光之下，商管企业做强运营服务是行稳致远的根本，而强运营的背后是搭建标准化制度与成熟团队做支撑。正如陶慕明所言：“轻资产公司的价值主要在综合管理能力上，核心在于‘人’，一个优秀项目的背后需要一支优良的管理团队。”

• 总部+区域+项目的三级组织架构

匹配企业“深耕大湾区，加大发展长三角、趁势进入西南市场，择机进入优质城市”的战略规划，星盛商业的内部组织架构也做了对应调整，形成了总部+区域+项目的三级组织架构。新成立的深圳区域、华南区域、华东区域、中西部区域四大区域公司，实现全国城市覆盖，为企业外拓及区域深耕提供有力支撑。

• 内部培养+外部引进，背靠星河控股培训大体系支撑

致力于打造具有竞争力的核心团队，星盛商业搭建了完善的人才培养机制。据陶慕明透露，公司以“外部引入+内部培养”双线策略组建了一支具备行业竞争力的管理团队。

2021年星盛商业吸纳了诸多行业内的优秀人才，为星盛商业带入丰富的资源与管理经验赋能团队建设。

内部人才培养方面，已经建立起完整的人才评估、人才培养体系。据悉，星盛商业搭建了项目总提升、储备项目总、储备部门经理、校招生4级梯队人才培养体系；针对新人亦建立导师制帮带体系，通过较强导师团队+完善内部学习平台促进新人成长；对于专业提升则以内部课程+外部考察交叉式赋能专业技能的提升；同时还有完备的讲师选拔、评估、激励机制等，共同组建星盛商业的内部人才培养机制。

“背靠关联公司星河控股强大的培训体系，星盛商业学院以‘沉淀商业智慧，注入商学新知，造就商业精英’为使命，为星盛商业团队凝聚力建设及管理团队领导力提升提供了基础保障。”也正因如此，星盛商业拥有超强的团队稳定性。据悉，星盛商业管理团队于商业运营服务领域平均从业年限超20年，管理团队于集团平均服务年限超8年。

抢占长三角、攻破中西部地区

加速深化全国战略布局

“上市以来，公司秉持深耕大湾区，加大发展长三角、中西部区域的核心战略。围绕这个战略，我们也在逐步完成目标，2021年我们实现了5个第三方项目的外拓，其中2个位于一线城市广州，并在长三角地区取得点状性突破。”

深耕商业地产20余年，星盛商业已经构建了城市型购物中心“COCO Park”、区域型购物中心“COCO City”和“iCO”、社区型购物中心“COCO Garden”，以及家居购物中心品牌“第三空间”完整的产品线。

依托成熟产品体系加深全国版图扩张，2021年星盛商业新签约厦门星河COCO Park、广州健康港星河COCO Park、日照星河iCO、广州从化海音星河iCO、湛江星河COCO City等5个新项目，新增合约面积约39万平方米。截止到目前，星盛商业在全国近30个城市为80余个商业项目提供商业服务，总合约面积近400万平方米。

2022年预计新开厦门星河COCO Park、广州健康港星河COCO Park、嘉兴星河COCO City、佛山长华星河COCO City、恩施星河COCO City、灌南恒基星河COCO City、江阴星河COCO City、广州南沙大涌星河COCO Garden等项目。

梳理来看，包括大湾区、华南、长三角、华东、中西部城市都已有布局，星盛商业正在一步步由点到面实现全国化布局。此外，陶慕明亦十分看好中西部地区的商业发展潜力，并表示进入中西部城市势在必行。

除了外拓项目外，星盛商业也将提升在营项目运营效益，接下来将着重关注租售比，保证各项目客流与销售的双重增长，确保出租率稳定在95%以上。

采访到最后，关于商业地产的未来趋势，陶慕明始终认为商业地产资本化是必然趋势，但随着行业的成熟发展，商管公司将不单单局限在招商、运营等层面，而是涵盖从项目投资、定位、设计、招商、运营、改造、退出等前中后端的全方位计划。星盛商业未来也将逐步打造以商业运营为核心的全价值链服务能力，进一步为消费者、品牌方、业主方创造价值，同时也为股东带来良好的资本市场回报，实现星盛商业自身高质量的健康发展。