西安太古里：秦砖汉瓦 太古里第四城的金石策略

作者/刘子栋

“太古里”要落地西安。

这是港资开发商太古地产，自2004前后进军内地市场以来，即将慢火熬出的第四座“里系列”产品。从北京三里屯太古里、成都远洋太古里、上海前滩太古里再到西安，四个项目时间跨度长达二十余年。

但太古地产从来相信历久弥新。2008年投入运营的三里屯太古里，作为太古在中国内地首个落成的商业综合体项目，至今仍是皇城根下的潮中之潮。

从不受理解到火出圈，三里屯太古里为北京留下了极强的城市文化烙印。成都项目和上海项目亦是如此。

北京、成都到上海

只是一切的开始还要从北京说起。

2008年开业的三里屯太古里是“里系列”的定调之作，如今行业内普遍公认的太古里相关标签，如“开放型街区”“首店经济”甚至“潮”，均从这里开始。

进入中国内地市场以来，太古地产先后打造了太古汇、太古里和颐堤港三条产品线。

其中颐堤港是偏社区、家庭客户定位。项目引入的品牌属中等档次，例如北京颐堤港打造得比较有特色的商铺是家居类和轻餐饮的。

太古汇的定位是顶奢购物点，属于盒子式的购物中心。而太古里的定位是部分顶奢加潮流的开放型、低密度街区形态购物中心。品牌倾向时尚零售、美食餐饮、文化品牌。

但这可能并非从一开始便有如此超前的规划理念。至少市场并不这样想。

相较于其他项目，从获取、规划、建设、开业直到成熟全程主持，三里屯太古里是太古地产从原业主北京国峰置业手上买下的存量项目，原名为“新三里屯”。太古地产介入时，项目已经进行到招商阶段。

虽然后续太古对该项目进行过不小规模的改造修缮，却也基本保留了由19栋独立建筑组成的空间框架，从而定下了开放型商业街区的基调。

但当时业界普遍认为开放型街区的购物中心，可能在气候较为寒冷的北方水土不服，因此并不看好太古地产的这种尝试。不过后来事实证明，年青的潮流一代似乎不太在乎冷不冷的问题。

资料显示，三里屯太古里占地面积5.3万平方米，商业建筑面积17.2万平方米，整个项目分南北两个区域。在最初的5年，项目以“三里屯VILLAGE”为品牌打入市场，首期引入了苹果、星巴克、阿迪达斯、优衣库等流量品牌旗舰店，再搭配同样能聚集人气的电影院、超市等业态。

2013年4月，项目更名“三里屯太古里”并将品牌升级为“Let's play fasion”，潮流定位正式确立。从此以后，项目的招商亦更倾向于与轻奢潮流定位挂钩的小众品牌或首店。如2017年让人大排长龙的喜茶北京首店。

曾任太古地产（中国）投资有限公司常务总裁的安格里（Gordon Ongley）曾称，三里屯太古里作为一个商业地产项目，已经成为一个极具商业价值的IP和旅游景点，而后续远洋太古里项目的大获成功，则进一步深化了年轻消费群体心中“太古里=低密度高品质开放式商业”的印象。

成都远洋太古里自2015年开业以来，热度居高不下。该项目是太古地产一种新型的商业尝试，它是基于成都锦江区大慈寺历史片区的保护性开发理念下的商业产物，历史建筑与现代商业相融合是其重要特点之一。

据了解，除位于商街中央的大慈寺外，项目内还包含广东会馆、欣庐、马家巷居士禅院、章华里7号院8号院、笔帖式街15号院等5座历史建筑。

太古地产对它们进行了最大程度的利用。除大慈寺维持不变外，其余5栋建筑均全部重新利用。包括章华里7、8号院及笔帖式街15号院被改造成为博舍精品酒店。

成都远洋太古里项目以大慈寺为中心，构建快慢商业线，项目定位“快耍慢活”，配合成都的特色引入大量潮流店铺和创意文化生活品牌。但建筑风格上，则保留了古老街巷与历史建筑的风味，大量沿用了当地特色川西风格的青瓦坡屋顶与格栅。

2021年第四季度开业的前滩太古里，是目前最新落成的太古里项目。其同样采用开放型、里巷交错的建筑布局，但也引入更多自然元素，天空跑道、花园市集等融入其中。前滩太古里已成为上海新晋的商业地标。

这里是西安

太古地产要为第四座太古里项目选址的消息，在多年前就曾传出。

而在三亚、海口、深圳、广州、上海、武汉、成都、西安及北京等诸多城市转了一圈，太古最终选择了西安落地。而随着3月4日一则拿地消息的传出，就让外界能一窥西安太古里的初步轮廓。

当日，小雁塔历史文化片区综合改造友谊路以南、体育场北路以北、长安路以西、朱雀大街以东，一幅面积11.99万平方米的商业用地，由腾运有限公司与西安城桓文化投资发展有限公司组成的联合体竞得，代价25.75亿元。

其中，腾运有限公司是太古地产旗下企业，而西安城桓文化投资发展有限公司由西安曲江新区管理委员会持有98%股权。按照约定，地块由太古地产持有70%股权，后者持有30%。

小雁塔位于西安碑林区，是这座历史文化名城的一个重要文化遗产。它是一座中式方形密檐式砖塔，与静谧宁静的公园相得益彰，但其周边却是热闹繁华的商业区。

按规划，西安太古里总投资达到100亿元，是小雁塔历史文化片区改造项目的其中一个部分。其将发展成以零售为主导的项目，继续采用太古里独特的开放型、低密度街区式模式，整体项目包含购物中心、文化设施、酒店、服务式公寓和商业公寓等业态。

项目预计2025年底建成，总建筑面积超26.92万平方米。

强调“在地经营”、“本地文化”，完善遗址保护并为之引入新的商业内涵，增强区域经济活力，是太古里系列的传统优势，亦与目前多数城市老城区的复兴升级需求相迎合。太古地产的加入，也将填补西安当地长期缺乏港资开发商涉足的遗憾。

从项目股权安排上看，西安太古里将是太古地产旗下中国内地物业里，持股比例较多的项目。据了解，对北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇以及上海前滩太古里，太古地产均仅持有50%股权。

超过50%股权的持股，此前则只有北京三里屯太古里和广州太古汇有如此待遇。其中太古地产在北京三里屯太古里、广州太古汇汇坊持有100%权益，而广州太古汇主体则持股97%。

同时，西安太古里超过10万平方米的占地面积，比过往3个同系列项目都要庞大。资料显示，北京三里屯太古里面积5.72万平方米，成都远洋太古里面积7.08万平方米，上海前滩太古里占地6万平方米。体量大、投资高，西安太古里自然被寄寓了更大的商业期望。

贴上潮流、文化地标标签，太古里系列项目从来都是人气聚集地。

来自成都远洋太古里的数据显示，该项目工作日平均客流量能达到11万人次左右，而周末更能到13-15万人次。

另据去年的数据，开业不足一个月的前滩太古里，其日均客流量已超10万。这个太古地产最新落地的项目共吸引约250个品牌入驻，其中超20%为首次在上海亮相。

截至2021年上半年，两个运营成熟的项目中，北京三里屯太古里出租率达100%，零售销售额上升85%；成都远洋太古里零售销售额上升66%，总出租率达95%。

至此，或许还不能全面了解太古里系列的历史发展、定位打点背后的商业逻辑……但也无需太过认真纠结，太古里项目绝对能给你带来最强烈最直观的感受，因为它足够吸引眼球，足够好玩。

开放型街区，雕塑艺术品，潮人、潮店、潮玩是它的外在，浓厚的城市文化又形成其内涵。

而西安，从来都不缺历史文化景点。这座十三朝古都的太古里，将能带来怎么不一样的感觉？

这是市场拭目以待的。