七折卖房，潘石屹不做“包租公”？

作者/杨宏彬

去年9月，一场百亿并购案落下帷幕。黑石终止了收购SOHO中国的计划，许久不曾露面的潘石屹则在交易告吹后的第二天，出现在了美网女单决赛现场，表情凝重，若有所思。

SOHO中国“卖身”失败后，市场上议论纷纷，有猜测称，潘石屹可能会另寻买家。5个月后，潘石屹果然还是要卖，只不过，这次他换了一个思路，有了另一种卖法。

3月10日，SOHO中国官微发布消息称，公司将以七折价格销售3.2万平米京沪两地的优质物业。具体来看，这3.2万平的物业覆盖了银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等９个项目，全部坐落在北京上海的城市核心地段，涵盖办公、商业及公寓各类业态。

潘石屹表示，本次出售资产的所得款项将全部用于降负债，不会用做股票分红。根据2021年中报，SOHO中国的净资产负债率仅为43%，总借款为185.23亿元。其中，一年内到期的借款为11.82亿元，五年期以上的借款为102.97亿元。官微也称，目前SOHO中国的净资产负债率为44%，处于行业低水平。

卖资产新思路

事实上，上述的9个项目几乎已是SOHO中国的所有资产。早在2012年，潘石屹就已宣布要告别散售，持有北京、上海有价值的物业。而根据2021年中报，SOHO中国旗下资产主要为上述的9个租赁物业，合计可租面积达83万平方米。

SOHO中国官微称出售覆盖的9个物业为优质物业，其实并不为过。在疫情的影响之下，国内的租赁业务受到了极大的影响，但由于这9个项目均位于北京及上海两个超一线城市，且处于核心地段，所以出租率表现得较为亮眼。

2021年上半年，这9个物业中，有4个物业出租率达90%以上。而在2021年底，SOHO中国的平均出租率则达到了83.4%，其中上海古北SOHO实现满租、最新竣工的北京丽泽SOHO出租率也突破了80%，均达到两个项目入市以来的最高水平。

报告期内公司的营业收入8.05亿元，几乎全部来自租赁收入，期内实现净利润4.88亿元，同比上升51.77%，归母净利润3.4亿元，同比增长67%。

既然是优质物业，又是核心资产，负债率也处于行业低水平，但SOHO中国却以降负债为由，将部分物业7折出售，这属实让人疑惑。

有业内人士分析称，SOHO这次小批量出售或许只是在“探路”，如果没被阻挠，那后面就可以用这个模式继续出售资产。

根据此前报道，黑石和SOHO中国的谈判持续了将近一年半的时间，报价也由最初的40亿美元，到后来缩水至30.5亿美元（约236.58亿港元），也是相当于打了个七六折。

舆情亮“红灯”

自与黑石的交易失败后，SOHO中国话题不断，曾两次因为被罚款而上了地产圈热搜。

2021年12月17日，国家税务总局北京市税务局网站发布消息，经查，北京建华置地有限公司，在SOHO尚都项目（二、三期）土地增值税清算和企业所得税汇算清缴中，违规多扣成本，进行虚假申报，少缴土地增值税和企业所得税1.98亿元。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国行政处罚法》等法律法规规定，税务部门依法追缴税款、加收滞纳金并处2.5倍罚款共计7.09亿元。

据查阅，北京建华置地有限公司成立于1994年2月，法人代表兼董事长为潘石屹，副董事长为其妻子张欣（潘张欣），注册资本10397万元，为SOHO中国旗下公司。

12月17日晚9点，SOHO中国发布回应公告，表示已收到北京税务局的“处理决定书”，集团对此诚恳接受，坚决落实，并按期全额缴纳上述税款、滞纳金及罚款。

另一次被罚款是在2021年12月初。彼时，上海市静安区市场监督管理局给北京搜厚物业管理有限公司上海分公司（下称“搜厚上海”）开具了一张400多万元的罚单，处罚事由为电力价格违法行为。

行政处罚决定书中明确指出：“（搜厚上海）在负责 SOHO 东海广场入驻用户的电费代收代付的过程中涉嫌存在加价多收电费的情形。”

而这只是搜厚物业受罚的冰山一角。据乐居财经查阅，同一天内，北京搜厚物业管理有限公司上海多家分公司因电力价格违法共遭行政处罚7次，罚款金额合计约8664万元。

企查查显示，SOHO中国控制的企业只有三家，分别为北京搜厚物业、 北京开成世纪咨询有限公司、北京朝外搜候房地产有限公司。其中与物业相关的只有北京搜厚物业。经穿透后，SOHO中国间接持有北京搜厚物业85.5%股份。

据SOHO中国的官网，目前显示其物业服务项目共有22个，分布于北京、上海等地，涉及办公、商业、酒店、公寓、别墅、会所等业态，总建筑面积约为440万方。