中关村商圈剧变：食宝街、家乐福腾退，ART PARK大融城要来了！

城市更新的脚步下，以电子科技产业闻名的北京中关村，正在迎来一场商业剧变。

日前，中关村广场改造升级在即，经营了18年的“家乐福（需求面积:3000-15000平方米）超市”正式贴出闭店通知，这家店在开业时曾打出“亚洲旗舰店”的旗号，然而，今年3月31日这家老牌超市就将全部撤场。

百米之外，知名美食餐饮街区——食宝街也面临变革。目前部分商家已搬离，场内空置率走高，客流较疫情前大幅下滑。《商业地产观察》从业内人士获悉，食宝街今后将启动闭店改造，整个片区已被光大安石收购，未来要改造成为ARTPARK大融城项目。

这也意味着，中关村地带将展开存量商业的新一轮价值挖掘。日前，观Sir实地探访，记录商业变迁背后，一串错综复杂的往期故事亦浮出水面。

现场直击：家乐福、食宝街终将成为时代记忆

与一般超市不同，家乐福中关村广场店只在地上提供了一个入口，进门便是通往地下的扶梯，商业主要铺陈在B1、B2层。在入口处，家乐福张贴了醒目的闭店倒计时海报——“感恩18年陪伴，距闭店还有16天。”

闻讯赶来的大多是附近的老年群体，他们一早便拉着“购物小推车”，准备来薅最后一波羊毛。卖场内部，一条红色横幅以充满情怀的笔触昭然标识着——“中关村广场改造升级在即，感谢18年陪伴”。

商家们也在上演最后的疯狂。“撤店清仓”、“大甩卖”、“打折促销”等大字标语随处可见，店员大喊低价招揽顾客，以往百余元的商品如今几十便能买到，不少商品甚至打出一折。餐饮方面，味千拉面、华莱士早已人去店空，目前仅有呷哺呷哺、麦当劳还在营业状态。

走进家乐福超市，大量货架腾空搁置，冷链、肉类、海鲜、面点等已停止供货销售，只剩部分蔬菜、水果、快消品、数码产品、小家电等，等待着客人们最后的挑选，一些具有囤货性质的卫生纸、调味品、洗护用品等也被抢购一空。

对于熟悉事物的离去，唏嘘是在所难免的。

“以后附近就没有特大超市了。”不少消费者感到遗憾，他们对观Sir表示，这家家乐福超市是当地规模最大、开业最久的超市，以往客流还算可以，没想到会关店，“主要还是因为社会发展和疫情的影响”。

此外，附近物美、华联、超市发等商超的崛起，降低了消费者来家乐福的频次，居民在购买果蔬生鲜、日常用品时更青睐中小型超市，戳中他们的点主要是“价格更便宜，优惠更多，好逛。”

中关村广场的升级，也敦促着食宝街腾退的步伐。观Sir在现场看到，以往客流如潮的食宝街，如今景象已大为改观，即使临近午间也少了很多排队场景，四环冷面王、新疆大盘鸡、鱿多多、听风巷、爸爸糖、捷信牛奶甜品世家等人气网红小吃均已离场。

据工作人员透露，食宝街未来也会闭店改造，已有大业主买断了这里，“食宝街”这一地标称号将不复存在。一街之隔，食宝街二期入口处已贴出“闭店”字样的通知。

两度易主：昔日高光能否重现？

事实上，家乐福和食宝街所在的中关村广场片区，一直不乏热度。

依托中心花园，早期开业的中关村广场购物中心，总建筑面积约20万平方米，其中商业部分建面14万平方米，一度是中国最大的地下购物中心。

当时，中关村西区的商业发展还相对匮乏，在业态组合方面，中关村广场购物中心涵盖名品百货、步行街、影城、超市、餐饮等，并一举引进了北京规模最大、也是北京首家外资影院——美嘉欢乐影城，以及家乐福亚洲旗舰店、香港金瑶旗下津乐汇百货等，有效填补了商圈空白，一时声名鹊起。

然而，商业世界的变化日新月异。在百货业大环境持续低迷的态势下，加之新中关、欧美汇等新型购物中心相继亮相，消费分流加剧，中关村广场购物中心逐渐在竞争中走向颓势。于是，2013年，该项目将商业资产的运营权移交给了光耀东方集团，并正式更名为“中关村时代广场”。

光耀东方是一家来自山东的地产公司，以“收购烂尾楼”起家。在北京，除上述项目外，还主要有位于北京西站的光耀东方广场、位于动批的世纪天乐大厦，经营调改情况均不尽人意。接手中关村时代广场后，其为此划分出三大功能区——中关村国际科技中心、食宝街、拾伍號街区。

令人意想不到的是，食宝街成为光耀东方最知名的商业品牌。启动之初，集团充分市调，最终确定了花园式餐饮美食主题街区的概念，这里兼顾早、中、晚、夜宵、零食的招商策略，打造了北京西部地区数量最多、品类最全、面积最大的美食标地。

运营仅一年，中关食宝街的日均客流就从起初的1万人次增加到5万人次，较开业之初翻了4倍有余，月销售额也翻了3倍之多。在很多食客心中，食宝街的地位不亚于如今朝阳合生汇的“21 BLOCK街区”；诸多新问世的餐饮品牌，也将打开市场的第一站选址在食宝街，因此这里曾被誉为“新兴餐饮品牌孵化器”。

奈何，高光时刻总是短暂的。

如今，食宝街也伴随光耀东方的“官司之争”走下神坛。2017年，光耀东方前董事长李贵斌突发脑梗去世，随即带来百亿家族遗产的竞相争夺，该案件在2019年二审开庭时，还因牵涉到央视女主持徐珺而登上热搜，“后妈”与“亲儿”、“亲弟”各执一词，吃瓜群众看得好不热闹。

企查查显示，现今“北京光耀东方商业管理有限公司”已被列为失信被执行人，大股东李洪达被限制高消费，另有股权冻结。

内忧外患之下，光耀东方已难再适应当下的商业环境。如果说早期它的脱颖而出，是踩准了市场起落的时机，凭借强融资能力，为地方纾解了商业盲目增量开发带来的后遗症，那么如今面对商业地产的精细化趋势、体验式零售等细分赛道的扩展，将更考验选手的精准定位、产品设计、长期创新、市场应变等素质，这些都是对专业运营能力的极大考验。起码，简单的复制模式在一线城市很难出彩了，西单食宝街、航天桥食宝街的亮相均未在业内激起浪花。

更何况，光耀东方此前流畅的资金链，多是倚赖李贵斌作为银行党委书记、行长的特殊关系，以及出售住宅快速回笼资金缺口。而今，这些特殊途径都不复存在，资金周转也成为压在光耀东方身上的重担。

不得已之下，食宝街一带中关村项目也被二度转手，新买家是精通“募投管退”的不动产资产管理公司——光大安石。那么，这个新接棒者会让这片热土重现往日精彩吗？

更新迭代：中关村商圈价值亟待再挖掘

在国内商业地产领域，既做资管又做商管的企业着实不多，光大安石算是其中之一。与光耀东方相似的是，光大安石商管团队亦聚焦于挖掘存量市场，寻找价值被低估的商业项目，通过调整定位、硬件改造、业态组合等方式重塑商业价值。

官网显示，截至2021年3月末，通过各种机会型、增值型基金，光大安石累计管理规模超过1,270亿人民币，已成功退出超过790亿投资、逾120个项目。

值得关注的是，近年来光大安石也在加速角色转变，争当商业项目的操盘者，旗下主要产品线有：IMIXPARK大融城、大融城生活馆、大融汇、文旅商业中心，以及旗下全新孵化的Art Park大融城。以建筑形态区分，相比大融城传统的盒子商业，后者主要以开放式街区的方式呈现，更强调交互式体验空间的丰富性。

目前，光大安石已在全国11个重点城市，拥有在建及经营的21余座大融城。代表性商业项目主要有上海静安大融城、重庆观音桥大融城、西安大融城等。2021年末，集团更是三店齐开，长宁Art Park大融城、郑州CITY•大融城、合肥绿地·大融城相继启幕。

光大安石内部人士向《商业地产观察》透露，ART PARK大融城将在北京落地两个项目，分别位于海淀区中关村和通州运河商务区，目前已处于规划设计阶段。

在收购项目的选择上，光大安石一直倾向于投资位于一、二线或重点区域城市的购物中心，尤其看重地段价值，这或许也是中关村项目能被“相中”的原因。

从城市区位来看，食宝街一带处于中关村核心位置，周边盘踞有中关村金融中心、中关村e世界、中关村互联网教育创新中心等20余栋商务写字楼，新浪、百度、微软、联想、小米、银行、新东方、爱奇艺等均在此建有总部大楼，互联网、新媒体产业集聚。

此外，周边还分布有五星级国际酒店集群，及多所国内著名高等学府，大量商务人士和学生群体提供了源源不断的客流。地铁10号线、4号线的联通，以及40多条公交线路的贯穿，也为这里创建了便捷的交通体系，枢纽到达性方面，距北京西客站仅10公里，距首都国际机场25公里。

具备了优质的物业条件，项目能否盘活还要看运营者的水平。那么，光大安石的深度运营能力如何？或许从这些开业项目可见一斑。

据悉，长宁Art Park大融城是光大安石全新产品线Art Park大融城的首发作品，不仅为区域带来了强势首店阵容，还打造了四大主题空间：新型菜场「融美·市集」、主题型美食街区「融·食荟」、二次元网红潮流街区「KOLBOX 达人光盒」，以及城市户外综合体验空间「ART PARK CAMP快乐时光主题空间」，在当地市场引发了不小的话题声量。

可以预见，中关村广场面临的将是大刀阔斧的改革，光大安石也有望在这里打造一个区域标杆级综合体。

纵观商圈动态，近年来中关村地带的转型调整一直在提速。2020年末，中关村知名地标——鼎好大厦电子商城正式关停，此地曾以售卖高性价比电子产品而闻名。根据中关村大街发展规划，中关村转型后将彻底告别电子市场，为高端产业发展腾出空间。

2020年11月，领展房产基金以“领展购物广场”品牌统一旗下的内地零售物业品牌，中关村地标购物中心欧美汇也正式更名为“领展购物广场·中关村”。

改变一直在发生，中关村商圈的升级价值亟待挖掘。赢商大数据显示，2021年北京商业市场体量增量为50万㎡，较2020年减少近40%。伴随北京城区中心土地供应的逐年减少，核心商圈商业物业的价值也与日俱增。我们期待这座位于北京三、四环之间的优质商业地块吐露新芽，为北京城市更新增添新的商业助力。