杭州土拍“反内卷”：防地王，首创拍地报价次高者得

​忻奇琪

杭州首批集中供地加速

2022年，杭州首批集中供地又出新规。

3月23日，浙江省杭州市规划和自然资源局正式对外发布2022年杭州首批住宅用地集中供应的地块信息。此次出让宅地数量达60宗，累计出让面积256.61万平方米，累计出让起始价约797.87亿元。

和地块信息一同发布的，还有最新的“一次性报价”竞买规则。

根据公告信息，当竞拍地块达到10%溢价后，将直接转入一次性报价环节。一次性报价环节中，若有2个及以上有效报价，即有效报价中金额第二高报价为竞得价。

首创拍地“次高报价者得”

一次性报价，意味着在达到规定溢价率后，每家房企都只有一次报价机会。报价区间为起拍价的110%~112%。也即是说，一次性报价最高为起拍价的112%。

一次性报价的规则非首次在土拍市场上出现。

2021年上海的三轮集中供地时，采用一次性报价的规则，但和上海“加入随机值、最接近平均值报价者竞得”不同的是，杭州选择让“次高报价者得”，这在国内属首次。

按照杭州土拍新规，想拿地则不能报最高价。根据细则，杭州一次性报价最低单位为1万元，且采用线下报价方式。如果多家房企报价都为次高价，最后仍然要通过摇号决定地块归属。

3月23日，易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者表示，从此次杭州竞拍规则上看，主要会产生2点重要影响。首先，报价过高的行为将失去意义。过去的拍地方式，时常伴随着叫价“内卷”现象。为了拿地，房企盲目追涨，往往会推高拿地成本，反而加重房企负担。新规有助于推动土拍市场回归理性。

其次，对房企投拓人士来说，拿地时不仅要考虑自身资金情况，同时也要考虑竞争对手的拿地心态。至少需要估算次高报价区间，只有这样才能加大拿地胜算。

每10分钟开拍5宗地块

杭州贝壳研究院院长上官剑在接受时代周报记者采访时表示，除次高报价者得之外，杭州土地集中出让的另一个亮点是取消预公告和勾地。

过去，杭州在2021年第一批和第三批次集中供应时，都选择启用按起始总价10%、5000万保证金为上限的勾地保证金模式。

“取消勾地制度后，有意向的开发商须缴足20%竞买保证金参与竞买。这将大幅提高地块报名门槛，限制房企报名竞买地块的宗数规模，从而降低每宗块地竞拍的激烈程度，有利于进一步稳定地价。”上官剑表示。

时代周报记者注意到，此次杭州首批集中供地数量达60宗，是杭州集中供地以来，单次挂牌宗数最多的土拍，取消预公告和勾地有利于进一步压缩土地出让流程时间。

2021年，杭州3次集中供地均为每隔10分钟开始一宗地块竞价，三批次封顶地块次日才摇号，时间周期拉长。2021年杭州首批集中供地，全程耗时两天。

今年杭州首批地块将从4月25日8点30分开始，每隔10分钟同时开始5宗地块的竞价，整体竞拍速度较去年有较大提升。

限价是否调整是市场最关注的问题。

挂牌的60宗地块中，萧山、余杭、临平三区挂牌量达到37宗，而主城四区（上城、拱墅、西湖、滨江）仅11宗，占比15%。目前，有少数板块的限价更新，主要集中在萧山区，为戴村、新湾、临浦、宁围等区域，涨幅区间为500-1630元/平方米，以微调为主。

上官剑进认为，在延续2021年“定品质”规则的基础上，此次新规还正式将建筑品质写进挂牌文件，且在原有“定品质”标准基础上增加两项要求，分别为建筑层高提高至3米，未来一楼将属于全体业主的公共空间，一楼建设架空层4米以上。

上官剑预计，通过取消勾地、一次性报价和次高价者得、竞品质等规则调整，房企参与竞拍的门槛大大提高。2022年，杭州首批供地的市场竞争或将低于2021年第三批集中供地。