拒绝躺平的深圳商业，2022亮点太多了！

2021年，深圳全市社零总额9498.12亿元，位居全国第五，距万亿大关“一步之遥”。

步入2022年春，反弹的疫情让深圳按下“慢行”键，商业陷入艰难时刻。随着疫情动态清零，深圳各区有序恢复正常运行，深圳的商业爆发力、潜力不可小觑。

一、2021年深圳商业发展复盘

1、存量/增量/空置率：总存量逾1320万㎡，2021增量近200万㎡，空置率降至8.1%

据赢商大数据监测，截至2021年底，深圳全市开业购物中心总体量逾1320万㎡，已开业购物中心总数量逾170个。

2021下半年，深圳购物中心空置率环比下降5.4%至8.1%。其中，市级商圈购物中心空置率为5.4%，区域商圈购物中心空置率为6.5%。

从供给端看，近4年，深圳购物中心增量超过540万㎡，约占深圳目前购物中心商业存量的40%。

其中，2021年是近4年来的新增商业入市高峰期，新开体量≥3万方商业项目达到22个，年度增量达到197万㎡，同比2020年增长271%，同比2019年增长129%。

一方面是由于2020年疫情缘故众多商业项目延期开业；另一方面众多小体量社区型mall亮相，进一步提升了区域市场商业丰富度，城市社区商业统一、专业化运营程度进一步提升。

具体来看，新入市项目中：

• 体量3-5万㎡的社区型或者都市商务精致型mall达到10个，占比达到一半。6-10万㎡商业8个，商业体量大于等于10万㎡的商场有5个。

• 主要分布于城市非核心区域，绝大多数属于填补区域商业空白为主，如龙岗、龙华、光明、坪山、前海等区域。龙岗区2021年迎来6个购物中心入市，新增体量达到54.24万㎡，位列第一。

• 知名企业标杆产品线的项目达到10个，包括：勤诚达第二座K+广场、卓越商管旗下卓悦intown2.0版本新作、天虹数科坪山第一个天虹购物中心、莱华商管深圳第二座环球汇、花样年商管深圳首个花生唐、龙光商业第一个蓝鲸世界、华润置地万象系——万象前海、鸿荣源壹方商置第二座壹方城、万达商管深圳第二座万达广场、华侨城欢乐海岸升级版-欢乐港湾。

• 一些区域型开发商业迎来了商业首秀，如钧濠集团深圳商业首秀——龙岗钧濠MIX PARK、明恒商业深圳首秀——龙岗天光城等项目。

2、客流：2021年场日均36992人次，仅次于上海

赢商大数据选取了上海、深圳、杭州、南京、武汉、广州、北京、成都等8个典型城市代表进行观察。

从场日均客流来看，深圳扛打，仅次于上海，聚集的人口资源及发展优势，依然在持续不断地为其巩固客流资源。上海2021年场日均客流达39582人次，深圳则为36992人次。

3、商圈更迭：双中心高端商圈“成气候”，非核心商圈mall积极入市

城市高奢消费“蔡屋围——深圳湾”双中心形成

随着深圳湾万象城奢品矩阵的完善，深圳罗湖单高端商圈演变成了以罗湖万象城为主体的“蔡屋围商圈”和以深圳湾万象城为主体的“深圳湾商圈”的“双中心”高端商圈格局。

数据统计，深圳湾万象城自2019年底调整品牌矩阵，DIOR、LV、卡地亚、LOEWE、爱彼、BVLGARI、爱马仕、香奈儿等大量奢侈品品牌均已进驻。

2021年，深圳万象城持续深化“高奢”矩阵，全年新开出33家品牌首店，包括DIOR Beauty全球旗舰店、GIVENCHY全球首家双层概念旗舰店、Thom Browne全国首家双层概念店、LEICA大陆首家概念店、Alexander McQueen全球最新双层旗舰店等，以及高端腕表、高端零售等品牌。

非核心商圈迎mall“开业潮”，新兴商圈崛起

在高存量与高增量的深圳商业市场，商业企业积极开拓非核心商圈。

随着2021年多个头部购物中心开出，非核心商圈崛起进入主流视野。典型的如龙岗平湖商圈与龙华大浪商圈。

• 龙岗平湖片区：多年来以华南城与华盛奥特莱斯撑起的平湖商圈，一直默默无闻偏安一隅。2021年随着全国首个第四代万达广场-龙岗万达广场的开业，平湖商圈被带火。据悉开业不到百天，该项目吸引了超800万人次打卡，刷爆深圳乃至全国商业地产圈。

• 龙华片区：龙华区商圈错位发展，大浪商圈紧抓近两年势头正劲的夜经济，依托新开业后浪新天地打造典型夜间消费商圈。囿于片区发展的龙华老城商圈，在龙华壹方城开业后，中高端消费与品质消费得到大提升。

2021年10月开业的龙华壹方城以大体验店+轻奢名品+国际美妆矩阵，整体填补了龙华老城商圈中高端消费不足。

◎图片来源：深圳龙华壹方城官微

与此同时，在政策高光下新片区建设加速，带动新兴商圈崛起，如前海商圈。

宝安中心——前海片区：2021年伴随着卓悦intown、万象前海的入市，前海片区的商业配套进一步完善，助推该区域商务资源聚集，片区快速发展。因紧邻宝安中心，在已有前海壹方城、海雅缤纷城、大仟里等项目的基础上，未来整个大宝安-前海片区的商业影响力将进一步释放。

4、存量mall调改：品牌、空间、定位多维突破

疫情催生商业大变革，新消费趋势与新业态层出不穷。2021年深圳半数购物中心出租率95%以上，约三成购物中心空置率超过10%，整体供需情况良好。深圳存量商业积极调改升级，从品牌焕新、空间优化、定位提档等层面加强项目吸引力。

据赢商大数据监测，2021年深圳购物中心（商业建筑面积≥5万㎡）品牌调整数量6300余家，其中，新开店3500多家，新关店2700多家，开关店比1.30，为全国20城中最高值，表现优异。

深钻“首店”，提升品牌竞争力

2021年，不管是老牌购物中心，还是近年新开项目，以首店作为品牌焕新的发力点成为共识。

开业15年的福田COCO Park去年焕新76家店铺，包括阿迪达斯品牌中心店；Mango Tree、泰珍荟旗下狮·拾久、海门鱼仔等米其林餐厅；牛角、Chateraise、FASCINO Bakery＆ Cafe等全国/华南首店等。

开业四年的深圳万象天地2021年新开原诚品区域-潮流试验场，带入30余家新品牌，包括solestage华南首店、PMD华南首店、FiSN华南首店等。此外，里巷与高街品牌也进行了大换血。其中里巷注重营造更具标签属性的BISTRO氛围，新引入JOURNEE全国首店、PINTXOS华南首店、叁宅伍房华南首店等超20家小酒馆。高街强化时尚感与新体验，引入Arc’ Teryx Alpha Center、DESCENTE BLANC等品牌旗舰店/首店。

卓悦中心全年上新140个新店，以“高端旗舰+独家首店”为发力点，引入RMANI（全球旗舰店）、VALENTINO BEAUTY（华南首家旗舰店）等一众国际一线高化品牌旗舰店；以及TIME VALLEE时光天地、江诗丹顿 Vacheron Constantin、积家 Jaeger-LeCoultre、万国表 IWC Schaffhausen、万宝龙MONTBLANC等九大高端腕表品牌。

◎solestage华南首店 图片来源：深圳万象天地官博

空间优化，丰富商业业态

被领展收购后的领展中心城在2021年完成改造正式亮相。项目紧扣绿色生态打造了屋顶花园、下沉广场花园、四季主题空间设计等。同时从视觉、空间、购物动线等细节做了优化。改造后，整个商场的现代感与闲逛体验都得到很大的提升。

前海壹方城将L1层的落客区项目改造成了星辰馆策展空间，打造首个购物中心新能源汽车展。国际餐吧街针对夜间消费做了灯光亮化，扩延为星辰街GalaxyStreet。改造后，商场不仅丰富业态，亦打通内外动线实现客流的多维导入。

◎图片来源：深圳领展中心城

与区域发展、市场趋势同步，定位升级

任何一个商业项目只有稳固在地影响力才能向外扩散辐射力，因此与区域发展同步升级、根据市场趋势应时而变，是区域性项目加强在地粘性必不可少的手段。

深耕于龙岗中心城商圈的万科大九州在2021年升级为万科广场GALA，以万科广场、万科里、万科里街、阳光里四大商业项目为主，定位“复合式社交群岛”，探索大社区运营。

深圳中航城君尚面对新时代消费者需求转变，将原有中航城天虹和深南天虹合并，扩容后商业体量达20万㎡。同时，定位升级为“沉浸式潮燃生活集合地”，打造全国首个黑科技体验型购物中心。

其他如卓悦汇、龙华天虹购物中心都不均而同的在2021年加码了高端美妆业态的布局，兰蔻、雅诗兰黛等诸多高端美妆、护肤品牌进驻。

◎图片来源：深圳中航城君尚

5、首店经济：270家首店，同比上升178%

据赢商网不完全统计，2021年深圳共开出品牌首店270家，同比上升178%。全国首店65家，华南首店84家，深圳首店121家。

从地区分布上看，南山区和福田区占据主城区位置优势，依然是众品牌入驻城市首选，分别进驻首店107家和72家。其次是罗湖区40家，龙岗区21家，宝安18家。而龙华区和坪山区录得首店11家和1家。

从业态上看，餐饮和零售仍然是大热门。餐饮品牌首店达123家，占比46%；零售品牌首店112家，占比41%；文体娱品牌首店20家，占比7%；儿童亲子品牌首店10家，占比4%；生活服务品牌首店5家，占比2%。

异国风情餐饮首店抢滩深圳

2021年，123个餐饮首店品牌进驻深圳，涵盖日本料理、西餐、中式快餐、川菜、湘菜、咖啡等细分业态。其中：

• 异国风情餐饮首店占比最大，开设了36家首店，占比达29%；其次是中式餐饮，开设了33家首店，占比27%；休闲餐饮业态位列第三，开出25家首店，占比20%；火锅品牌开出18家首店，占比15%。

◎椿风深圳首店 图片来源：椿风官博

轻食茶饮火爆，带出健康养生风潮：轻食领域明显开始往高端方向走，如面包新语开出面包新语 LAB概念店、LENOTRE雷诺特在万象天地开出华南首店等；茶饮领域，则涌现出椿风、ARTEASG、庄民之燕、喜茶手造店、fastfoot急急脚等首店。

微醺业态登场，惊艳四座：WAT鸡尾酒吧、18号酒馆、叁宅伍房、老乾杯和牛BAR、L’ALLÉE乐蕾这5家酒馆纷纷在深圳开出首店。

火锅赛道内卷，品类有创意：2021年，共有15家火锅品牌在深圳开出首店，包括巴奴毛肚火锅、禧樽海鲜美学火锅、楠火锅、熊猫烫火锅、周师兄重庆火锅等。

精品咖啡市场迎来混战：2021年，深圳共开出11家咖啡首店，其中有不少是咖啡连锁品牌，中外品牌在深圳来了次大混战——如新锐咖啡连锁品牌M Stand、加拿大国宝级咖啡品牌Tim Hortons、“咖啡祖师爷”皮爷咖啡、意大利本土咖啡品牌LAVAZZA咖啡。

零售业态精彩纷呈：本土原创品牌、奢侈品加速布局

112家零售首店里，潮牌、设计师品牌、奢侈品、美妆护理品牌颇受消费者欢迎，赢得市场青睐。其中服装品牌有45个，占比达40%；美妆护理品牌有15个，占比13%；奢侈品品牌有14个，占比13%。

• 本土原创品牌有深圳原创设计潮流品牌OPICLOTH、设计师王长荣创立的女装品牌w.rong、中国设计师品牌UMA WANG、中国原创高端男装品牌渔FISHING MEN、国产新锐女装品牌lulusmile、淘宝原创品牌ROSE LING LING等8家。

• 受疫情封关等因素影响，奢侈品牌开始悄悄将阵地从香港转向深圳。2021年，就有14家奢侈品在深圳开出首店。如Christian Louboutin、CHANE精品店、DELVAUX、BOUCHERON纷纷在深圳开出首店。这既是对深圳消费潜力的认可，也是对深圳商业市场的重视。

◎爱马仕深圳湾万象城专卖店 图片来源：爱马仕官博

二、2022年商业市场展望

1、深圳近200万㎡新增供应计划入市

2022年，深圳商业延续去年爆发态势，即将迎来众多重磅项目亮相。赢商大数据监测显示，2022年深圳共有25个3万㎡以上购物中心计划开业，总体量197.7万㎡，其中包括一些企业的商业项目首秀，看点颇多。

COMORROW超深活中心是由深圳地铁集团与万科集团联合打造的全新TOD商业作品，项目紧扣首店、旗舰店、创意店等，打造城市新贵社交场，目前公布进驻的特色主力品牌包括寰映影城、方所、Olè、Meland club、米其林三星餐厅新荣记等，重新定义总部基地的商业生活体验。

满纷天地是满京华商业推出的首个商业综合体项目，总体量30万方，项目包含盒子mall、网红主题街区、社区商业等多种商业形态，全力打造“城市微度假 漫生活”。目前，满纷天地已签约进驻深圳首家重奢奥莱——杉杉奥特莱斯，还引进了众多新青年喜爱的体验业态，热门餐饮与生活配套类品牌也在陆续进驻中。

中洲湾C Future City是由中洲集团打造的大型城市综合体，其商业由集中式shopping mall和开放式公园街区组成。项目以“YOUNG FASHION & ART年轻时尚与艺术”为商业定位，目前确认入驻的品牌有TSUTAYA BOOKSTORE|茑屋华南首座、teamLab Future Park（常设馆）、MINDstyle亚洲首店、Funko亚洲首店、BAIT中国首店、1500or Nothin'亚洲首店、Toy Tokyo亚洲首店、SecretBase中国首店等众多首店和特色门店。

仁恒梦中心是仁恒置地在深圳打造的旗舰商业，体量约10万平方米，定位深圳东部潮流梦想力中心，针对20岁至35岁的都市白领、品质小太阳家庭、高校青年等多元消费群体。项目以“无界森林”的概念，通过廊桥链接项目市政公园和最大的儿童公园。建筑内外部引入大量绿植，通过退台设计、空中露台、下沉峡谷等多层次、多角度的自然场景，构建置身森林的购物、休闲、社交场景。

随着深圳购物中心的饱和，在激烈的商业竞争环境中，新增购物中心入市无疑更具挑战性，2022年，深圳拟开项目或向“小而精”的社区型购物中心靠拢，大体量的购物中心则偏向于向新兴商圈布局。打造差异化的商业特色，则是它们能够突破重围的最佳方式。

从区域来看，除了盐田、大鹏外，其他区域均有新项目亮相，其中南山领衔其他行政区，罗湖、宝安仍是购物中心选址的香饽饽，光明、龙华、坪山亦是近年来新商业扩宽版图的重要区域。

从项目的开发商/运营商来看，不少头部商管皆有新力作将呈现，华润万象生活、鸿荣源壹方商置、万达、万科、铁狮门、天河城、龙光、仁恒、卓越、百佳华等积极拓宽版图，此外，商管区域新秀亦是一大看点，包括铁狮门华南首秀-南山后海汇、深圳首座天河城尤为值得关注。

2、新地铁开通+知名品牌入市，扩容城市商业版图

从供应区域来看，深圳商业版图呈三个方向扩容：

前海扩区，从前海-沙井-松岗-光明深圳西部片区迎新发展。前海印里、百佳华MAX系2.0版本-百佳华Maxcity沙井店、满京华商业首个作品·满纷天地（包括深圳首家杉杉奥特莱斯）、光明N次方公园、光明万达广场几大项目预计为深圳西部新增55万㎡商业体量，将打破宝安中心商圈一家独大的局面，往西带动松岗商圈、光明商圈的崛起。此外，地铁12号线的开通，将大大提升整个深圳西部、宝安腹地的商业发展。

深圳东进战略持续推进，从罗湖水贝-龙岗中心城-坪山等东部区域潜力巨大。东部城市一直是商业发展的潜力区，近年来也是深圳商业的增量供应大区，2022年这三大区相继都有重磅项目入市。其中天河城与仁恒城两大项目的入市将有力推动深圳东部商业品次提升。地铁14号线，缩短坪山到福田CBD的距离，进一步推动东部产业经济发展。

受地铁与总部基地规划政策利好，从留仙洞-深超总片区商业将崛起。2022年，连接留仙洞总部基地-后海-科技园的南北走廊13号线将开通，与此同时留仙洞总部基地与深圳湾超级总部基地开发建设，两片区的商业也将进入加速期。

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