东莞“元祖网红街”改造重开，莞香印巷4月30日试营业

提及东莞的城市更新，则绕不开东实集团，旗下的鳒鱼洲文创园、市民服务中心可以称得上是旧改新建的典型案例。前者将一座沉寂十余年的闲置工厂摇身一变成为东莞最具特色工业遗址之一；后者打破政府办事处的刻板印象，将市民服务、美食广场、休闲娱乐融为一体，成为了东莞城市形象的展示窗口。

(图：市民服务中心二期美食广场）

珠玉在前，当他再次以城市更新为主线首度进军商业推出全新项目-莞香印巷后，市场对它的期望值也被拉满。赢商网亦更加好奇，东实商业首个独立操盘的商业项目会给东莞商业带来怎样的创新？城市更新商业-莞香印巷会如何打造？

带着这些问题，赢商网在莞香印巷4月30日亮相后对其进行了实地踩盘。

1

错位竞争

构建早C晚A新型生活方式

位于东莞南城中心广场的莞香印巷，前身是莞香名牌商业街区，也是承载东莞无数人记忆的“元祖网红街”。“网红”是属于这条老街的独特记忆，在他们的心中，这里是好友聚会、周末休闲、打卡拍照的主要目的地。

但在东莞城市迅猛发展下，作为“城市心脏”的鸿福路商圈亦是一路进阶。地处于该区域的“元祖网红街”，相比于如今鸿福路商圈的现代时尚、繁荣向欣，建筑老旧及品牌过时让这里并不如原来讨喜。改造升级迫在眉睫！

然在东莞商业最为密集的鸿福路商圈，莞香印巷的差异棋并不好走。从现场来看，与项目仅有一路之隔的便是东莞最大的购物中心-民盈国贸城，周边还分布着汇一城等城市级标杆大型商业中心，以及嘉宏摩玛主打夜经济等细分领域的小型特色商业。直观数据显示，项目所处的鸿福路商圈商业建筑面积超过100万平方米，入驻品牌超1100家。

如何在如此竞争激烈的红海中开辟蓝海市场？莞香印巷的解题思路是“延续莞香名牌商业街区的早C晚A生活方式，错位竞争放大休闲娱乐属性及夜间消费。”

//业态：放大休闲娱乐与夜经济

莞香印巷涵盖特色餐饮、休闲轻食、零售购物三大主力业态，细分来看，特色酒吧、夜间娱乐休闲、网红餐茶饮占据了绝大部比例。据赢商网观察，莞香印巷这一业态落位刚好与商圈商业形成错位。

根据赢商大数据显示，项目所在的鸿福路商圈正是目前东莞的核心商务区，分布着150多个写字楼在内，包含了大量的中产与新中产，尤其是25-34岁的人口占比高达69.33%。对于这部分人群而言，早C晚A是生活常态。（注：早C晚A指年轻人的一种新型生活方式，即“早上靠咖啡coffee提神，晚上靠酒精alcohol助眠。”）

然与之形成反差的是，该商圈业态配比主要集中在零售与餐饮，两类业态占比分比为57.47%、24.56%。餐饮再细分，快餐占主力，达93.97%，咖啡与酒吧占比则仅有0.89%、0.03%。

显然，现有的茶饮咖啡、酒吧不足以支撑他们的需求。莞香印巷弱化零售业态，大量进驻网红茶饮、夜间娱乐休闲品牌，是对区域消费市场的充分解读与把控，也将成为项目撬动商业价值、立足商圈的新关键。

//品牌：本土网红茶饮+特色酒吧

具体品牌选择上，莞香印巷进驻了具有本土影响力的茶饮品牌、网红效应的微醺品牌等。以网红餐饮、茶饮为例，项目已经进驻了：

• 东莞本土孵化的网红品牌小妍子，该店充分发挥莞香印巷公园式商业优势，加入“野餐特色”。

• 东莞市场最早经营咖啡的品牌之一七月咖啡，也是大众点评本地咖啡馆回头率第一名，将为消费者提供网红打卡地。

• “冰”品赛道的特色品牌台北疯豆，莞香印巷店为台北疯豆的旗舰店，更具特色门店形象及新鲜、地道的台式甜品为消费者提供新的社交场所。

此外，项目还进驻了美式复古潮流与露营相结合的咖啡鲜森、欧式咖啡品牌康伲兔、黑潮茶人以及融合西式文化的泰国特色美食-THAI YEAR、NPRO茶饮餐吧、中高端鲜奶奶茶桃木曰等品牌。

在夜间消费上的布局，项目亦引入不少特色酒吧及宵夜品牌。如：

• 东莞首家CHAO BAR，这也是K+集团进军酒吧市场的首家门店，区别于传统超市型清吧，CHAO结合当下年轻一代的娱乐消费，为消费者搭建一个平等、轻松、自由的娱乐社交空间。

• 独栋呈现的东莞首家娱乐艺术综合体PLAY PARK，是由东莞联禾文化创立的本土品牌，将打造Tea time、dancing、lounge三大场景空间，融合一线优质顶级产品与东莞本土人文精神，丰富市民的娱乐体验。

• 网红夜间消费品牌HERE也在此开出独栋门店，HERE熊自带超萌属性，将以场景社交与邂逅为核心，集Pop厅、KTV、酒廊、啤酒超市、深夜食堂为一体，为追求时尚的潮流青年开启城市娱乐生活的更多想象。

• 撸起袖子吧音乐烧烤，位列烧烤口味榜/好评榜前列的全国连锁品牌撸起袖子吧，集合撸串、音乐、美酒为一体，为年轻人提供夜间消费的新选择。

此外，还有二楼小酒馆、NICE CLUB、鸟道酒场等诸多夜间消费品牌，不难发现莞香印巷在夜间娱乐消费上的侧重。

值得一提的，在零售业态为数不多的品牌中，我们发现了一家高端设计师女装品牌“设计师花园”，同样与公园属性相联系，店内以自然元素装饰，十分具有调性。

在实地踩盘中我们观察到，已有不少网红茶饮率先亮相，同时亦有多个特色亮点品牌围挡进场，莞香印巷的网红休闲氛围、夜消费等特质正逐步呈现出来。

2

公园式商业

打造城市绿洲休闲体验

“老酒里酿新故事”，莞香印巷的这一品牌再建，精准踩在市场的敏感点上。而对比鸿福路商圈其它商业项目，莞香印巷还有一大优势在于这是一片稀缺的隐匿于闹市中的城市绿洲。据悉，项目正处于东莞行政文化中心唯一的大型公共绿地——中心公园,占地面积约10000㎡，遍地散布着大量的乔木。

放大优势，规避与商圈大型商业中心的“正面刚”，莞香印巷匹配公园塑造的自然商业体验将为项目带来又一层坚固的护城河。

//独栋商业错落分布，放大公园式休闲体验

相比于此前“元祖网红街”狭长建筑布局与公园的割裂，改造后的莞香印巷更注重与公园的连续性。因此，为最大化程度将商业与公园融合，莞香印巷打开了传统商业的大盒子，以独栋盒子MALL的非常规建筑布局，打造完全开放式的纯街区形态，带来更自由的公园式商业体验。

从现场来看，莞香印巷6栋独栋建筑整体构成了东西向的动线，并在与公园的过渡斜接中形成了一条“林荫小道”，将成为市民的漫步系统，带来更舒适的生活体验。与此同时从便捷性出发，在公园建设过街天桥与轴线通廊连通项目二层连廊，让市民无缝切换多种生活方式。

而在建筑与建筑之间，莞香印巷亦让步于自然，最大限度地保留原有地貌。据悉，项目保留了场内原有的90%的乔木，并新移植8颗凤凰木，增大内部绿化率，消弭商业与景观的隔阂，营造城市绿洲的自由感觉。

根据赢商网观察，莞香印巷的细节也做的十分巧妙。为了与中心公园相呼应，项目在休憩区的布局，能明显感觉到相比于传统购物中心，有意识的打造了更多的景观座椅。

针对东莞多为自驾客群，在停车方面莞香印巷也考虑十分周全。据悉，同为东实商业管理运营的市民服务中心与莞香印巷仅有一路之隔，两项目共规划了约1600个停车位，可充分满足自驾客群停车需求。

从宏观市场来看，疫情过后，消费者愈加注重健康需求，开放式、通风性好、户外空间多的街区商业带给消费者更多安全感，成为了消费市场的新宠。莞香印巷兼备生态性、开放性的公园式街区商业，疫情常态化下亦能够保持足够的抗风险性与韧性，成为消费者休闲娱乐的首选之地。

//延续网红记忆，深化打卡氛围

对于市民而言，这里更深层次的记忆是“网红”，这一印象如何实现？莞香印巷更多的是在建筑上下功夫。在项目的6栋建筑设计上，每栋建筑都各有风格。比如通风骑楼、美丽庭院、岭南建筑、原木外立面、现代化反光玻璃幕墙设计等。

同时内部也分布随处可见小景点，比如秋千广场……莞香印巷通过商业场景延展去讲诉一个新故事，让每一处建筑都成为一个网红打卡点，唤醒与消费者的情感共鸣。

在前期的采访中，我们也了解到，莞香印巷吸引品牌进驻的很重要一点原因在于，项目本身在网红休闲领域多年的历史沉淀与市场影响力。如今在传承原有网红力基础上升级建筑场景，更将成为孵化网红品牌的“良田”。

3

继承与创新

探索城市更新的价值焕新

根据东莞商务局对莞香印巷的期许：打造成为集精致餐饮、美学生活、休闲体验于一体的生活欢聚场，东莞美好生活新地标、在地潮流发声地。

尽管目前项目的全貌并未完全揭开，但从现已呈现的效果来看，莞香印巷所塑造的休闲氛围、引入的网红潮流品牌，这一愿景正在慢慢兑现。未来东实商业匹配项目定位进行精准营销运营，莞香印巷亦将成为鸿福路超级商圈进阶的力量补充，成为深受年轻人追捧的又一潮流打卡地标。

以单项目城市更新重拾城市美好价值，这样的思路实则是东实集团城市更新理念的继承与创新。正如开篇所说，东实集团还曾在不同领域打造过多种类型的网红城市更新项目，而积累下来的经验赋能东实商业更懂如何通过沉淀内容、努力创新去打造懂城市、懂消费者的商业项目。

（图：鳒鱼洲文创园）

据悉，东实商业管理有限公司是东莞市属国有独资企业“东实集团”的子公司，于2021年成立，主要负责经营管理大型商业购物中心、产业园、写字楼等多种类型物业项目。目前东实商业管理在营项目有东莞市民服务中心、鳒鱼洲文创园、莞香印巷三大项目，未来还有多个集中在东莞城区及辐射周边镇区的待营项目，将持续以优质项目与服务焕新城市空间，推动美好生活建设。