越秀房托林德良：探寻变局中的商业地产运营之道

作者/魏琼

“今天（5月21日）好忙啊”，下午四点半，越秀房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良先生匆忙赶到会议间。

掌舵香港及新加坡地区持有中国资产组合最大REIT上市公司，忙碌是林德良工作的真实缩影，时间管理在企业管理中的作用非常重要。在谈话的过程中，林德良特意分享了其管理的14条箴言。因为有了高效的管理法则支撑，林德良有了更多的时间去学习新知识，这是业务成长需要的，也是其个人兴趣爱好所驱动的。

2021年度业绩会上，越秀房托向外界释放了短期内暂无收并购计划的消息。时间过去2个月，林德良仍坚持前述策略。目前公司发展节奏下，汇率变动对其融资影响较小，林德良及其团队做好存量债务的对冲即可。

将精力从资本市场适当的解放出来，林德良将2022年的工作重心聚焦运营，寻找第二曲线、与城市共生等关键词对其工作进行了高度凝练。

商业业态韧性差异与疫情对冲策略

据国家统计局数据显示，1-4月国内的消费、投资数据双双下滑，失业率走高。身处不景气的大环境中，商业地产在负重中前行。对于不同商业类别的现状和前景，林德良做了详细的分析和研判。

据介绍，商业地产一直在回暖中。以写字楼为例，目前基本恢复到2019年，也就是疫情前的水平。

从原因看，越秀房托的写字楼主要集中在广州核心区域，寸土寸金，极具稀缺性，市场需求较为旺盛和稳定。从产业结构来说，近些年一直在发生调整。从金融、汽车制造到新一代生物制药、人工智能，再到现在广州政府鼓励的21条产业链，如数字经济、消费经济等产业形态均对写字楼存在源源不断的需求。

写字楼本身的商业属性及项目价值对业绩形成了强支撑，而商场则受疫情影响较大，疫情断断续续，风波不断，餐饮等行业时好时坏，于商场而言，仍处于恢复的艰难爬坡期。

酒店今年则更难了。长江证券(000783)研报指出，疫情以来，国内酒店行业修复之路一波三折，并未呈现预期中的 V 形反转。

根据分析报告，今年酒店行业能恢复80%左右的已经很好了，具体到广州市场，预估也是恢复至上述水平左右。公寓业态表现则好一点，公寓长租客相对多一些，客源比酒店更为稳定。

为应对疫情对酒店行业带来的冲击，越秀房托对酒店的运营策略进行了调整，其中一个直接举措则是调整定价，在保持一定利润的情况下，增加客源，同时对业态进行创新运营。比如在酒店方面对房间进行改造升级，一个客房改造出5个空间，可分区进行满足办公、瑜伽锻炼等需求。

在疫情的艰难期夯实内功，成为提升运营能力的窗口期，这是越秀房托的疫情对冲策略。同时，经历疫情的影响，林德良亦表示在未来的业态布局选择上会有所调整，关注写字楼这一类具备更强穿越经济周期的产品，这也是去年收购越秀金融大厦的一个重要原因。

模式创新升级 元宇宙与商业碰撞火花

2022年，越秀房托的工作重心聚焦存量业务，在业态运营管理上进行创新升级，寻找第二曲线。表现在商业领域，则是拥抱变化与全新的模式，为业务升级赋能，当下大热的元宇宙成为不二选择。

谈及元宇宙，林德良表现出浓厚的兴趣，从元宇宙的概念、发展过程、国外的案例以及发展状态以及自己在元宇宙的平行时空中寻找全新自我，一系列话题徐徐展开，最终落点在元宇宙在商业地产领域的碰撞与现实应用。

元宇宙与消费场景结合，将激发怎样的购物新体验和商业价值？

以广州悦汇城为例，其在周年庆期间已经落地华南地区首个AR世界实景应用小程序“AR Show”。据了解，悦汇城在“AI+AR”的智慧商业营销新道路上，选择了与“AI四小龙”商汤科技携手合作。

基于商汤科技SenseMARS火星混合现实平台，“元宇宙”超现实感的互动体验从空中盘旋的巨大冰龙、梦幻逼真的冰雪城堡、晶莹可爱的动物冰雕，再到AR红包雨、AR集图打卡等有奖互动……这种新商业模式和零售体验的融入，不仅创造了一场充分奇幻氛围的购物之旅，也为AR商业价值开辟了新路径。

元宇宙是个宏大的虚拟世界，拥有无限可能性，给人类生活方式提供了全新的选择，也将对这个世界带来颠覆性的改变；更关键的是，目前元宇宙尚处于发展初期，这是一片巨大的蓝海，提前抢滩的入局者，未来将获得站上风口的机会。

林德良认为，我们已经步入元宇宙时代了。元宇宙打开了人类发展的全新版图，基于元宇宙的模式，人们未来的消费体验将更加立体，区块链技术为这一切的实现提供了支撑。

在政策层面，广州黄埔区发布了首个元宇宙的专项扶持政策，天河区也成立了大湾区首个区域性元宇宙产业智库。现状方面，腾讯已入局元宇宙的资本布局，字节跳动正在构建元宇宙庞大的内容运营体系，安踏、李宁、小米、OPPO等品牌均已入局，打造元宇宙全新的商业模式。

前景可观，同时拥有现实内容和产业支撑，商业地产未来将是元宇宙消费的重要阵地。依托“AR Show”，悦汇城将对商场业态不断升级焕新，打造“元宇宙商场”， 联合元宇宙目标商户为顾客打造沉浸式的体验。

在目前商业地产面临同质化、转化率低以及粘性低等难点下，元宇宙的沉浸式体验将打开全新的商业格局，激发更多隐性的消费需求，实现从满足需求到创造需求的转变。

同时，在目前国际经济大环境下，传统消费需求萎缩，亟待创新体验提振消费市场。据安永4月28日发布的《未来消费者指数报告》显示，全球消费者在不约而同“节衣缩食”，但同时却愿意在爱护地球、性价比优先、体验至上、健康优先、关心社会等方面增加支出，且“体验至上”这一项的优先级大大提高，在后疫情时代，体验经济将成为一个确定性的高增长领域。

越秀此时抢先入局，占据先发优势，未来就有可能成为第一批分“蛋糕”的商业地产企业，这亦是其第二曲线策略贯彻的结果。

发展ESG的金融与商业潜力

寻找第二曲线，商业业态升级改造，焕新存量新动能，越秀房托的运营思维都是遵循慢变量的“长跑”思维，追求长远可持续增长，这与房地产开发追求快与大的“快跑”策略完全不同。

商业运营能力的提升，最终均会落实在业绩上，体现为利润水平提升，融资成本下降以及财务指标优化。专注运营，提升企业穿越周期能力，越秀房托还有其他储备的策略，例如碳中和与发展ESG。

在碳中和的背景下，越来越多的企业关注ESG领域，并且在政策支持方面逐步落地，煤炭等行业开启了碳交易，虽然房地产因行业属性暂时未打开碳交易市场，但目前绿色金融、债券等发行均对优质企业的发展带来了利好。

据林德良介绍，越秀房托持有商业项目在BOMA、LEED、WELL等国际认证中，碳排放、数字化、员工培训成长等各个方面均取得了不错的成效。去年收购的越秀金融大厦就曾以97分的高分获得LEED EBOM V4铂金级认证，越秀金融大厦在呼吸式幕墙、自然采光、空气系统、太阳能(000591)集热器等绿色健康方面取得良好的效果。

目前行业对于做好ESG的企业的嘉奖已经开始体现。林德良表示，绿色建筑认证与评级为优质商业项目提供了投资“标签”和保证，成为考虑投资的先决因素。于2021年，星展银行为越秀房托提供首笔48亿港元绿色俱乐部贷款，用于收购广州越秀金融大厦。因有绿色认证和背书，融资成本有所优惠，这是越秀房托绿色金融债的关键节点。

同时香港金管局颁布“绿色和可持续金融资助计划”细节，提出资助符合条件的绿色发行人包括债券 发行费用和外部评审费用，最高资助达330万港元。

林德良指出，获得绿色认证确实为投资者带来了租金溢价和售价溢价。从数据看，越秀房托旗下九项物业中，获ESG标准认可的超高层绿色建筑2座(占比22%)，产权面积占比56%。

绿色金融是一个庞大的市场，据测算中国绿色产业每年2万亿人民币的资金需求。林德良认为，绿色金融与绿色建筑在未来将进一步融合，推动中国商业地产市场进入绿色投融资时代，并表示，坚信运营是根本，金融是出路，亦将积极探索绿色金融之路，用绿色资本机遇加速产品和服务升级。

坚定寻找第二曲线，越秀房托需要创新求变，提升运营服务的深度和厚度；做好资产运营管理，需要水滴石穿之功，对掌舵人提出了全维度的考验，这是一个漫长的升维之路。但这正是当下房地产行业需要的，从开发思维转变到运营思维，越秀房托给中国商业地产行业发展进行了探索，且仍在路上。