青岛恒大文旅城更名背后 那些消失的文旅地产项目

5月26日，山东青岛恒大文化旅游城项目正式更名为观澜御府。

青岛文旅城项目于2020年3月摘地，计划总投资约500亿元，占地面积约3500亩。其中水世界乐园占地1000亩，拟投资150亿元，规划建设世界一流的全季节、全天候全室内水上休闲娱乐综合体，营业后年游客承载量预期700万人。

该项目曾于2020年下半年开盘，但2021年受恒大流动性危机冲击，项目一度停工，此后由国资平台青岛鑫瑞杰产业投资发展有限公司接盘，并于2022年2月28日全面复工。

结合项目改名，加之水世界地块迟迟没有实质性推进，外界认为水世界项目已基本宣布告吹。

没了文旅的文旅城

无独有偶，山东另一个文旅地产项目烟台恒大丁字湾世纪文化城也被国资平台山东丁字湾南海新城投资开发有限公司接手，并在今年二月份改名为中国胶东香岛湾。

丁字湾世纪文化城项目总占地面积9392亩，另有旅游集团规划用地范围11802亩、恒大健康养生谷规划用地范围3178亩。

2022年初，广州南沙恒大童世界也被整体转让至国企五矿集团旗下，项目建设年限为2020年-2023年，项目整体投资49亿元。

恒大的文旅梦可以追朔到2017年8月，彼时恒大开拓主题公园业务，在苏州、长沙、武汉等城市启动了15个童世界项目。

恒大童世界推广文案中称：“每个童世界辐射半径500公里、8000万人口，年游客量预测将达1500万至2000万人次，拉动旅游消费超200亿。”

据恒大2020年中报显示，这15个童世界项目预计2022年陆续实现开业，未来3年还将在全国布局20-30个水世界项目。

现如今，恒大童世界无一开业，部分易主改名，其他依旧停工的恒大文旅项目将何去何从仍难得到确切答案。

除了出售抵债外，部分恒大文旅地产项目还面临被政府收回或拆除违建等结局。

如2021年11月底，沈阳市自然资源局收回恒大旗下9块闲置土地，总面积超过35万平方米，其中3宗为苏家屯佟沟恒大文旅城地块。

2022年1月份，恒大海南文旅项目海花岛39栋住宅建筑被责令拆除，总建筑面积43.5万平方米，因被有关部门督察后定性为破坏生态，其违法取得的规划许可证已被撤销。

4月3日，海南儋州市有关部门就海花岛39栋楼行政复议案，变更拆除为没收。

海花岛原计划打造为“世界最大的人工岛”，预计投资1600亿元，其中广告投放费用就高达6.88亿元。

恒大在早期宣传中表示，项目体现了许家印“要么不做，要做就做最好”的做事风格；但开发商的做事风格如何套用在文旅项目，成为了一个需要重新衡量的命题。

本末回归

近二十年来，因方便“勾地”、回笼资金等优势，文旅地产迅速遍布全国各地，但随着地产开发商前仆后继入局，也逐渐暴露出粗放式发展带来的诸多弊病。

中国城市经济研究院副院长宋丁对观点新媒体表示，近年来，大量地产商地进入使得文旅地产中的“地产”属性过重，“文旅”属性太轻。

其中，有部分文旅地产项目以城市地产项目的方式开发文旅产品，如前文提到的海边文旅地产，或依托于森林、山地等，宋丁认为这种战略方向是错误的，一方面这样的住宅卖起来很困难，卖出去以后利用率也很低，价值也就下滑。

更有部分文旅地产项目本身选址偏僻，预售后承诺的文旅配套设施还迟迟未能落地，无形中损害了消费者的利益。

从行业影响的角度，这些匆匆上马、草草收场的项目未能很好地推动当地文旅事业发展，地方政府对引入地产商来开发文旅地产项目地积极性有所降低。

也有业内人士表示，地方政府对相关项目的文旅开发资质要求将有所提高，甚至要求文旅部分优先开发或与住宅平行开发，对开发商的门槛及现金流都提出更高要求，以住宅业务巨额利润来贴补文旅的模式此时也很难行得通。

目前除了恒大以外，被曝出债务危机的新华联、蓝光发展、宝能文旅等十余家地产企业相关文旅业务亦已暂停或中断，奥园投资的中国文旅集团IPO三次折戟，近日建业集团亦转让旗下电影小镇、“只有河南·戏剧幻城”股权。

开发商们的文旅地产，倘若没了文旅，也就随之破碎。

但正如宋丁所说，文旅地产未来并不是没有机会，只是成本在提高，难度在加大。

他指出，过去国内开发商往往带着城市小空间住宅开发的固有经验来做文旅地产，这种成见必须剔除，回到文旅地产的本来面目：“旅游地产就是为了度假用，它不是为了城市居住的，要求的商业配套、周边环境等，都是另外一个模式，要逐步建立起规范化的系统。”

“未来把康养、乡村振兴、休闲度假等方向结合起来，我觉得前景还是很广阔的，但政策体系上要给予一定指导，地方政府在土地出让上要严格规定，开发商要结合当地特点把旅游真正做起来，有整套重新的模式。”宋丁最后说道。