城市更新的“小而美”案例：上海现所、M+马利、成都Regular…

随着商业地产进入存量时代，城市更新也成为业内广泛关注的课题。

近年来，有不少“高能”项目入局，持续造就城市商业高峰，其中，以往黯然没有活力的“旧”商业项目也不甘落后。

不仅积极对品牌进行调改丰富业态，还大力引入“首店”、“旗舰店”、深耕场景打造、策划有趣的消费活动，从多方面着手以新颖的创新点刺激着城市消费。

像这两年出挑的旧改类项目，上海现所、M+马利、成都Regular等众多独具韵味的“小而美”的商业场所正成为城市商业的一道亮丽风景。

本期研究院就从盘点一些城市中“小而美”的商业项目，从中寻找存量改造的“内核基因”，给到商业地产人一些借鉴和经验。

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城市更新之年，那些被遗忘的“存量角落”

将成为未来商业“流量池”

【 市场背景 】

当下，新增土地稀缺已成为现实，旧业存量的攀升挤压市场，在这样的背景下，空间结构从增量扩张转向存量提质已是必然。

2021年，全国两会将城市更新首次被写入政府工作报告，全国多地响应号召纷纷出台相关新政策，因此，便将此年记为 “城市更新元年” 。

在未来，住宅高周转或许会变成“老”的行业，但城市更新将会是永远的主题，并将成为未来城市空间供给的重要途径。

伴随着改造思维越来越成熟，商业改造在保留原有记忆和情感的基础上，融入当代的技术、功能和诉求， 在融入商业功能的同时，更把文艺创新、城市文化等概念融入其中。

这些曾经被遗忘的角落，以更有自我特色的全新“面貌”示人，用以激活这里的商业活力与空间价值。

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在商业更新“征途”中，

“文化链接社群”思维是关键！

【市场背景】

城市商业在人们的生活中扮演着重要角色，同时也面临着更多挑战与竞争，其竞争对手也不仅限于其他购物中心，还有可能是博物馆、大剧院、农场动物园等。

在实质上，商业更新就是对于人们休闲时间的争夺， 这也促使当前的商业项目都青睐于将能够吸引人们停留的功能“收入囊中”。

不同的更新项目在最终呈现的业态品牌、建筑风格、内容组合各有不同，但在其打造逻辑上却有处可寻的相似之处， 那就是：完成了场景与文化效应的融合与迭代。

在同质化的商业环境中，“招商引资思维”开始有了一定局限性，文化作为一种新的商业理念早已深入人心，贩卖各种不同创意背后的文化将成为未来商业发展的高级态。

不同于品牌堆砌的简单粗暴，消费人群高度重合的各类品牌和多元业态汇集，会形成一个 具有明显标签的“文化部落”， 也会自然而然吸引同一类的品牌的持续入驻，继而吸引目标客群前来消费， 即使是在新鲜感和网红效应消退之后， 依旧可以维持其商业生命力和活力。

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城市旧改空间边界探索可能性

【结合案例】

越来越多的商业更新项目，在建筑空间上更加灵动，也增加了更多户外展示，形成的品牌组合也相当具有自己的特色。

老旧厂房变身“城市地标”：

城市中，工业时代遗留下来的大片老旧厂房同样可以成为丰富城市功能的消费新载体。

▣ 上海现所--老毛巾厂改造

上海现所位于上海静安寺，由老旧的毛巾厂改造而成，是一个结合办公和零售、餐饮于一体的创意空间。在7000㎡的空间里，分为1-2层是零售店铺，3-5层是办公室、showroom和studio。

现所的沿街展示面十分简约，甚至有些不起眼，但进入主体空间之后，便有“大有乾坤”的惊喜。

整个空间由内而外一直使用灰白色，极简元素风格也让空间看起来十分整洁、亮眼，连桥、弧形楼梯则是人们的热门打卡地。

目前，现所涵盖了近50个创意生活方式品牌，不同于安福路的in the PARK mall，现所店主要以男装为主，同时也更强调“公园”在场景中的表达。

专注于“策展”方式的香蕉鱼书店、fibre艺术空间、沪上老牌生活方式买手店ALLUNEEDNOW、英国著名的自行车品牌Alex Moulton、ABC Camping上海首店、还有打造户外美学的“檐外”、丹麦精酿啤酒品牌Mikkeller、拉美风情的餐酒馆BONICA餐厅也坐落于此。

现所中，不论是办公工作室还是零售店铺，大多都集中在创意设计、时尚艺术、户外生活等领域，针对的目标客群的也有着高度重合。

▣ M+马利--旧颜料厂

M+马利位于西康路，是由原上海颜料厂改造成，也是一个集办公商业一体化的艺术园区。

整个M+马利是一个面向街道敞开的园区，4栋建筑被“丁字形”动线划分为三部分，其中4栋建筑的一层均改为商业，B、C两栋楼的2层相连为主力店mamǎfufú超级百货，办公大多位于A和D栋。

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一层店铺均为餐饮美食品牌，，加之周边办公楼和社区密集，且有不少外籍人士，所以在品牌业态上也具有针对性。

入驻的餐饮品牌有：大古外滩小酒馆、松菘易·串烧酒屋、FUMI coffee、Chéri & Chérie（烘焙店）、EMPTY JAR Cozy Hub，Gin & Wine（地中海餐酒吧）、KRU wine on tap、Praline（特色甜品店）、COLLECTIF（意大利餐厅）、御田酒四侍（居酒屋）、酒食胡同 YAKITORI（居酒屋）、peekoo（咖啡店）、Chocolate Q（比利时巧克力品牌中国首店）。

一层主力店是mamǎfufú超级百货，建面约1000平米，是一个跨界联合的潮流文创空间。

店内打造7个主题区域：马利趣味工厂、马利画材、POP-UP Market、色彩理想国、灵感书集、色彩生活集市、色彩沙龙。涵盖了艺术展览、手工工作室、画材、图书、生活家居、艺术衍生、服装零售等多种业态内容，汇集了以众多有色彩引领性的设计师品牌。

▣ 杭州SPACE101--“变身”家具博物馆

杭州SPACE101所在的东信和创园，前身是杭州邮电器材522厂，杭州SPACE101位于的29幢仓库是一间成衣制造车间。

杭州SPACE101占地面积1200平方米，拥有40+个国内外家具品牌，一楼主要是年轻、先锋的设计品牌，如Gufram、Poltronova、Vitra, Tacchini、Zieta等等。二 楼则为更具影响力、具有品牌历史和收藏价值的品牌。

极简的艺术楼梯，中轴对称的天窗，在视觉上营造了对称纵深的美感，让整个空间看起来十分通透，也是“出大片”的热门打卡地。

城市街区的微更新、轻改造：

除了老旧建筑，那些穿梭在城市的大街小巷也是城市商业重新焕新的重要场地。

▣ 苏州日本风情街--商业街焕新

苏州淮海街虽然定位为日系风情街，但并没有一味的去模仿，而是将最终场景思考得很明确。

商业业态层面，淮海路保留了其本身日系风格和以日料为主的品牌结构，并强化这一整体形象，结合“夜经济“的商业特点，形成了独特的差异性。

独特的场景打造层面，淮海街并没有通过常规的密集的灯箱招牌、日文字体、超大的视觉信息体现日式风情，而是在原有“日料街”风貌的基础上，通过色彩与材质的表达，让日式元素围绕着场景衍生。

对于年轻消费活力的带动则更加直接，完全“日系化”的场景审美表达，与年轻消费客群的喜好高度契合。

▣ 今潮8弄--石库门主题的改造街区

“今潮8弄”共有8条里弄、60幢石库门房子和多幢优秀百年历史建筑，是以石库门主题的改造街区。

今潮8弄的店铺为上海特有的“石库门”风格，园区内集合多位艺术家的公共艺术装置，未租赁的空间则是作为“限时快闪店”、主题展览空间，吸引了不少客流。

2022年春节期间，今潮8弄举办“猛虎下山”主题年味市集，有70多位摊主参与，同时举办国潮快闪活动和新年主题装置展览，吸引不少人前来游逛、打卡。

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写在最后

【洞察趋势】

这些之前被人们忽略的城市“废墟”，在某种程度上也成为建筑师、设计师的充分发挥创意、不可多得的空间载体。

经过创意的设计，也能重新焕发生机，成为城市新一轮“文化、时尚”的代名词。

但是，这些优秀的国内旧改项目案例，并不能作为“模板”照搬打造，而是要参考其成功经验，并结合项目在地背景与特点，为老旧物业带来新的“新鲜”血液，赋予它充满活力的商业功能与业态。

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