第二波偿债潮近了！200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元

​文/乐居财经 赵微

6月15日，碧桂园宣布，对2022年7月到期的4.75%票据提呈要约回购，以票据每1000美元本金额1000美元的购买价以现金购买其任何及全部尚未赎回票据。本次偿付完成后，碧桂园年内已无到期美元债。

本次计划赎回的优先票据将于7月届满到期，截至本公告日期，票据未赎回本金总额为6.83亿美元。

2022年以来，碧桂园回购次数不断增多，单次回购金额在500万美元到900万美元不等。此番回购是今年来较大的一单。

对房地产企业而言，回购美元债说明企业资金面相对宽裕。分析人士认为，开展要约回购是更具效率、更为透明的主动债务管理方式，有助于公司进一步优化债务结构。同时，此举也能提振投资者对行业以及优质民营房企的信心。

在碧桂园之外，旭辉控股、建业地产、中梁控股、融信中国、正荣地产、雅居乐、祥生控股、佳源国际、世茂集团、时代中国等企业也接连回购公司债券，以提振市场信心。

但事实上，目前来看，并非所有的房企都具备回购公司债券的实力。据中金公司统计报告，2022年前五个月，房地产已展期境内债共22笔。时间线再向前推半年，展期境内债则达到了46笔。

此外，也有不少房企展期条件无法通过，向投资人提出交换要约，截至6月初，房企今年共新增发行了26笔美元债券，其中16笔为要约交换，占比61.5%。

有行业人士指出，投资人同意展期或交换要约，实际上也是无奈之举。房企巨额债务压力下，优质资产大都处于抵押状态，如强行向法院申请破产清算，最终费时费力，且收效甚微；而投资人对展期能够提高容忍度，亦表示其更愿意抱着共克时艰心态，相信市场和企业。

上述行业人士续指，行业销售无明显回暖迹象，房企现金流迟迟得不到改善，这一轮偿债高峰压力之下，恐将有更多房企加入展期之列，而此前已展期的债券仍不可避免出现实质性违约或二次展期，在这样的背景下，投资人容忍度将会降低。

融资情况上，5月份，房地产企业融资规模大幅下降， 100家典型房企的融资总量为519.75亿元，环比减少40.3%，同比减少50.2%，单月融资规模达到2019年以来第三低。

与此同时，房企年内第二波偿债潮临近了。

克而瑞地产研究中心统计，6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，约占下半年到期量的61%。其中，民营房企近两月整体到期债务约1178亿元，占总规模的67%。

6月份将到期的债券中，已有佳兆业到期的4只境外优先票据、新力到期的一只优先票据以及华夏幸福的一笔境外债出现了利息违约。

下半年，民营房企到期债券中，海外债约占总规模的56%。年内，有12家房企债券到期规模超百亿，有8家为民营房企。从过去几个月的情况看，至少已经有9家上市房企发布公告，因未能按期支付到期债券本金或利息，构成实质性违约。

在已构成违约的房企中，全部为民营企业。

偿债压力下，多家房企出售或转让资产。6月14日，远洋集团50.15亿元出售位于北京市丰台区丽泽商务区的远洋锐中心项目，买家为项目合作方中国平安人寿保险股份有限公司；阳光城拟转让浙江永康6宗地块予滨江集团，华夏幸福、泰禾集团等也相继出让资产。

中房研协近日发布的报告分析，当前房地产市场再次迎来了全行业层面的严峻考验，过去依靠高杠杆、高周转而做大做强的房企发展模式已失去了基础，当下行业竞争加剧，格局剧变，头部集中度趋缓，规模不一定是优势，在资金收紧的情况下反而呈现为劣势。资源成为重要竞争砝码，这方面先天不足的民企势微，央企占有越来越多的竞争优势。民营房企不得不面临如何生存和发展问题。

《丁祖昱评楼市》文章中指出，下半年对于房企来说仍然是煎熬的，虽然政策端有松动迹象，但整体仍处于收紧态势。当前房企融资处境很难，尤其民营房企，除受到重点扶持的优质民企仍可在国内发债外，普通民企境内发债较为艰难，海外发债多为与投资人达成展期协议，高息置换到期债券。可以看出，房企境内外融资情况都没有明显的改善。当前，任何一家房企都不能对自己的融资能力过于乐观，资金铺排计划应该谨慎，并通过销售回款和处理优质资产获得现金流入。

也有业内人士表示，民营房企融资环境有所改善，但目前空间有限。金融机构对房地产行业信心没有恢复，对民营房企资金支持仍然十分谨慎。但对国企而言，由于信用程度较高，在房地产贷款投放、收并购贷款、发行收并购债券、信用债等方面得到支持，融资环境明显改善。